溫哥華房價6年升48％！長期看好價格料續升

加拿大按揭及房屋公司(CMHC)昨天公布研究報告，分析2010年至2016年加國5個大城市的房屋價格走勢。在這6年期間，多倫多屋價上升40%，溫哥華屋價上升48%。

CMHC檢視了多倫多與溫哥華的屋價升勢後，認為分別40%及48%的升幅源自基本經濟因素。這些基本因素包括人口及可使用收入增長，以及低按揭利率。

該公司副首席經濟師Aled ab Iorwerth表示，多倫多與溫哥華若保持良好經濟基礎，較長期來看，屋價趨勢仍然向上。

Aled ab lorwerth指出，加國的大城市如多倫多與溫哥華，與其他世界級城市一樣，強勁的經濟表現，以及利率企於歷來低位，都吸引房屋買家入市，推高了房屋需求。而在加國一些城市，房屋供應跟不上需求，令屋價一路攀升。若想紓緩升勢，需找方法增加供應，而且要各級政府協力去做。

CMHC行政總裁西德爾(Evan Siddall)表示，與其他加國城市比較，多倫多與溫哥華的房屋供應對需求的回應顯著地弱，他們也不完全明白。但西德爾說，他們需要與各級政府緊密合作，以了解箇中原因。

Aled ab lorwerth表示，在多倫多與溫哥華，因為當地政府向海外房屋買家徵收額外稅項，加上聯邦政府推行的按揭「壓力測試」辣招，令市道回落，但以較長期角度來看，只要經濟繼續增長，多倫多市中心吸引金融業和高科技業進駐，在殷切需求推動下，預料屋價還會上升。

Aled ab lorwerth認為，房屋供應跟不上需求，當中有土地供應受限於地理及政府政策的問題，這需要各級政府設辦法解決。在問題未妥善解決前，由於土地成本上升，發展商傾向於興建較昂貴的房屋，或可以容納較多住客的共管公寓。

CMHC是應聯邦政府家庭、兒童及社會發展部要求進行這項研究，分析的5個城市，除了多倫多與溫哥華外，還包括滿地可、卡利利及愛蒙頓。

非居民借房貸比例增加

居住溫哥華並獲批按揭者近4%

據加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新數據分析指，在溫哥華居住並持有物業按揭的非永久居民(NPR)，由2014年的3.3%升至2016年的3.9%。不同年齡階段，非永久居民所佔的比例不同，報告指屬較年輕的，比例卻更高。

報告所指的NPR包括在本地工作的非居民丶國際學生丶難民和一些以人道立場而持有工作簽證人士。

數據來源是加拿大五大銀行在溫哥華批出的按揭數字，指2016年有3.9%的按揭貸方是非永久居民。

數字顯示部分年輕非居民可能得到父母的資助在溫哥華置業。

在屬於18至44歲組別並有按揭的人士中，2016年有4.7%是NPR，比率較2014年的4.5%為高。若以25歲為分界線，25歲以下NPR所佔的比例更達10%；CMHC於報告中指，年輕人高比例顯示出「部分年輕NPR有可能得到父母的資助去買樓。」

至於45歲或以上人士，NPR所佔比率由2014年的2%升至2016年的3%。

報告亦指，各種房屋類別的NPR按揭人士，所持有物業的平均價值高於永久居民所持有的平均價值。

以獨立屋為例，外國人在大溫持有的平均價值接近170萬元，而加拿大永久居民獨立屋業主所持有物業的平均價只有140萬元。至於公寓方面，NPR的物業平均價值有近53.6萬元，永久居民相對的價值為44.7萬元。

報告亦分析全國有按揭NPR人士的身分，指在1996年至2015年間，屬學生身分的比例有明顯增加，在1996年學生只佔29%，而難民則佔37%；但到2015年，學生所佔比例大幅提升至超過一半，有近52%。至於工人NPR的比率，由1996年佔31%增至2015年的近46%。

全國最難置業榜 溫哥華居首

由於屋價高企不下，溫哥華去年第3季成為全球近300個市場中第3大最難置業的市場，在全國則保持榜首之位。

根據第14屆Demographia國際置業負擔能力調查，溫哥華中位屋價927,300元，相等於家庭中位收入73,400元的12.6倍。

早於2004年，亦即是這個國際性調查開始的首年，溫哥華屋價收入比是5.3%，換言之，在過去14年，已經增加了超過2.35倍。Demographia的調查報告指出，繼卑詩省政府於2016年實施海外買家稅之後，溫哥華樓市曾經降溫，但不久後又重拾升勢，過去一年屋價上升11%，約相等於平均收入增長的4倍。

全國第2難負擔的市場是同屬於卑詩省的維多利亞。根據調查結果，去年第3季，當地屋價601,600元，雖然仍然比多倫多的645,800元便宜，但家庭中位收入則較低，所以屋價收入比扯高至8.1倍。同期間，多倫多的家庭中位收入達到81,300元，與屋價的比率1年來微升0.2倍至7.9倍。

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