2018年房價：文火慢燉中的回歸
從明天起, 做一個幸福的人
喂馬, 劈柴, 週遊世界
從明天起, 關心糧食和蔬菜
我有一所房子, 面朝大海, 春暖花開 ……
——海子·查海生
作為一名偉大的詩人和科班出身的法律人，海子早在1989年就為我們芸芸眾生，明確界定下了幸福的標準。
那就是，要有一所房子。並且，最好還是豪宅。
因為只有豪宅才能面朝大海。
聽說最近中國的海南和美國的加州、佛羅里達成了高凈值人群密度最大的地區。毫無疑問，就是因為擁有面朝大海的房子……
富豪是不會在意房價的。
但對於還在打拚路上的吃瓜群眾來說，2018年房價會怎麼樣呢？這卻會是個時刻縈繞心頭的話題。
1
風向已變
據路邊社的消息，2月5日至6日，2018年中國人民銀行工作會議在北京召開。會議總結2017年工作，分析當前經濟金融形勢，並部署了2018年工作。
按照我們的傳統，每個年初，各大部門都會召開專門會議，部署一年的工作。這裡面往往充滿了看點。大家都很關心，周大掌柜的，會說些什麼。
看完會議通稿，一個最關鍵的詞就是「防範和化解金融風險」了。應該說，這個詞就是今年的基調。
這次跟房子相關的事情，周大行長強調了兩點，一是要探索利率走廊，增強利率調控。二是與房屋租賃市場一致，提出建立健全住房租賃金融支持體系。
金融行業的特點是，先聲而動。在央行的會議還沒有召開前，延續了近一年的調控舉措已經讓各家銀行在年初就早早動手了。
如果你留意的話，你會發現，近期北上廣深等一線城市的首套個人住房按揭貸款利率都統統上浮了！
2月1日起，廣州地區四大國有銀行首套房的房貸利率上浮10%，二套房則上浮15%。北京地區四大行首套房的房貸利率均上浮5%，綜合各家銀行，二套房房貸利率均上浮10%-20%。深圳地區首套房房貸利率普遍上浮10%以上。
二線城市中，武漢、南京等地銀行的首套房房貸利率上浮10%-20%。
政策效應還在擴散中，最終，會傳遞到老百姓手裡。
2
連鎖反應
利率上浮是一劑苦藥。
因為在一線城市和熱門二線城市大部分都已經採取了限購措施。遊資等非剛性購房需求已無法落地，有資格買房的應該說基本上都是剛性需求，不同的是，一部分是首套房、一部分是改善型。
你可能會問，利率上浮對購房者的影響到底有多大？
那麼我們不妨算出一個小小計算器：以貸款利率上浮15%為例，如果貸款總額為100萬元，還款期限為20年，那麼：
按照等額本息還款方式，以2017年年初貸款利率八五折優惠計算，20年間累計支付的利息總額約為47.59萬元；按照利率上浮15%計算，以同樣的還款方式，累計支付的利息總額約為66.93萬元。這就意味著，今年年初首次貸款買房貸款100萬元，要比去年年初累計多支付約20萬的利息。
剛需實苦。
唯一可以聊以自慰的是，利率手段的調整有其靈活性。相信央行也很明白目前的房地產市場結構。對於這種以剛性需求為主體的信貸情況，利率不可能無限上漲。因為整體社會承受不起。
可以預期的是，在下一波次的調整會來修正這一階段的擺動空間。
希望會是降低。
另一個壞消息是，不但利率上浮了，連房地產相關貸款的額度也緊張了起來。
就是說，即便你願意多還錢。還不一定就能立即貸給你！
銀監會主席郭樹清此前曾表態稱，要抑制居民金融槓桿率，繼續遏制房地產泡沫化傾向。所以在銀行內部，目前房地產企業的批貸次序是靠後的！
就是說，只有在信貸額度實在有富餘時，才可能批貸給你！所以有人認為，2018年比買房還難的事情可能就是辦房貸！
成都，2018年1月僅前3天時間，就放完1月份的全部貸款。
杭州，新年剛過貸款市場額度吃緊，全月額度上旬全部放完。
合肥，多家銀行表示房貸額度緊張，等上兩三個月時間放貸已成「常態」。等等。
並且，肯定的是今年房地產相關貸款肯定還會持續收縮。暫時的好消息是，由於2017年末的一部分房貸可能已批貸但未放貸，所以預計2018年一季度個人房貸仍可能以一定的規模投放，並不會馬上萎縮。
如果這算好消息的話……
3
房價會往哪裡走
炒股的人經常說，利空出儘是利好。
在如此嚴格的調控措施下，客觀的分析，最終要傳導到房子的價格上。
這也是政策的目的所在。
那麼樓市價格走勢的最終決定性因素有以下幾個：
短期看，金融政策的影響已經體現，與房價是負相關的。目前的利率和信貸政策已經有效抑制了市場活躍度，買方減少，市場博弈心理已經逆轉，房價進入承壓階段，北上廣深的房價已經開始明顯回調。
中期看，更具影響的是供需關係。以北京為例，常住戶口家庭無房人群絕對數量已經很低，擁有2套及以上住房的家庭並不在少數，同時，要考慮到各城市還有一定數量的集體性、政策性住房，這些雖然沒有完全產權，但居住功能並不缺少。
官方數字顯示：2016年，中國全國人均住房面積40.8平米。從世界上看，這個數字其實已經很高了。這說明大多數家庭並不缺少房子。一個最直觀體現這個問題的方式是，請你閉上眼睛想一想，身邊到底有多少人沒有房子？相信人數一定很低。
長期看，人口結構的影響最大。國家統計局1月18日公布的數據顯示，2017年，也就是中國實行「全面二孩」政策的第二年，中國全年出生人口1723萬人，人口出生率約為千分之十二，同比回落0.52‰，出生人口同比減少63萬。並且首次出現二孩出生數佔比超過50%，超過一孩的出生數。
這個並不讓人樂觀的數據說明，社會綜合壓力之下，中國人的生育意願開始持續走低。從世界各國已有經驗看，一旦總和生育率降至1.5水平，扭轉生育率的下降趨勢就會變得極為困難。新生人口數量的持續降低已經變成大概率事件。人少了，房子賣給誰？
4
最後的決定因素
不獨房地產，在中國，能起到最終決定因素的只有一個，那就是政策。
政策很重要。對市場的影響最大。
從中央的多次表態可以看出來，對房地產市場的認識是一致的，那就是「房子是用來住的，不是炒的」。
怎麼理解這句話呢？
準確的說，首要的是抑制漲價。
在這個堅決強調「學深、悟透、做實」的大背景下，各地的行動是迅速的。
首先是直轄市，北京和上海先後放出大招：五年內分別新建50萬和70萬套永久性租賃住宅。為此，兩個城市毅然犧牲了數百億的土地拍賣收入，快速進行規劃和推進，相信這些承諾的房子一定會比承諾的時間還要早的到來。
因為，這就是政治。
其他很多城市也在行動。
武漢和鄭州都宣布，大學畢業生和高科技人才，在戶口和買房上有優惠政策。因為對一個城市來說，房子沒那麼稀缺，而人才是稀缺的。
沒有了人才，房子也不值錢了。
總體來看，政府努力在剎車，壓制房地產的過熱。房價會不會降？一定是會降的。
但中央還對今年的工作定了個調，就是「穩中求進」的開展工作。那就是說，暴風驟雨式的降價是不會出現的。
所以，房價將會是一個溫水煮青蛙式的結果。
你說呢？
最後，想說的是，排除貨幣因素，可能這輩子能看到的最高的房價，你已經看過了……
犀
牛
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