樓市風雲突變！剛剛，南京地價暴跌80% ！
近一兩年來，公眾一直被一個觀點洗腦：
地價越來越高，所以，房價也只能越來越貴，至少很難降，即，地價推高房價。
可如今，
南京掀翻了這個論斷。
昨天上午，一個大消息傳來，2018年南京首場純租賃住宅用地土拍結束。
南京公開拍賣了
5塊70年產權的租賃型住宅用地
，起拍樓面地價僅2500元/㎡起，最高的也不到2900元/㎡，全部底價成交。
出讓地塊全部為「租賃住房」項目
根據土地交付條件，本公告出讓地塊為「租賃住房」項目，為順利開展租賃住房試點工作，
競買人須為南京市、區政府所屬國有獨資公司
，競得土地後須成立全資住房租賃公司進行開發建設和租賃管理，按規定辦理相關開發資質和住房租賃業務，接受市、區主管部門的監管。可以獨立競買，也可以聯合競買，聯合競買的聯合體各方須同時具備地塊競買條件。
預計可建租賃住房38.52萬平方米
這些地塊，用地總面積17.95公頃，實際出讓面積16.79公頃，出讓起始價總額10.47億元，出讓年限70年，預計可建設租賃住房38.52萬平方米。
根據出讓公告，這
5幅地塊全部都是二類住宅用地
，要求本批次地塊均為租賃住房用地，地塊上所建房屋，不得銷售，不得分割轉讓，不得分割抵押。
這次掛出的5幅地塊還要求，地塊內裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，住宅建築應100%實行成品住房交付。
5幅地塊地理位置都還不錯
這5幅地塊分別位於棲霞區、江寧區、浦口區、江北新區，地塊的整體素質都不差。
（圖表來源：南京樓市）
所有地塊都是以底價成交
這場土拍從9點開始，每20分鐘掛出一幅地塊，均是一輪報價就進入了公證階段，然後順利以底價成交。
最終，
南京濱誠整治開發有限公司以2.01億元、樓麵價2887元/平方米拿下燕子磯G01地塊；
南京國立資產有限責任公司以8800萬元、2585元/平方米拿下G02地塊；
南京安居保障房建設發展有限公司和南京江寧科學園發展有限公司以3.22億元、樓麵價2552元/平方米拿下大學城G03地塊；
南京康澤建設發展有限公司以總價2.47億元、樓麵價2805元/平方米拿下江浦G04地塊；
南京國際健康城投資發展有限公司以1.89億元、樓麵價2807元/平方米拿下江北新區G05地塊。
要知道，推出這些地塊的區域的樓面地價一度達到了22000元/㎡ —— 27000元/㎡，而在2017年12月，這些區域推出的地塊地價雖然有所下降，拍賣的樓面地價還在14000元/㎡。
也就是說，今天拍賣的這幾幅地塊，地價僅有周邊商品房地價的1/5 —— 1/10。
來源：中國經濟網綜合南京市國土資源網站、南京日報、TT財經
南京這次改變了什麼？
作者：T教授
來源：TT財經（ID：ttcj99）
雖然，這次拍賣的土地並非是商品房，而是全自持的租賃型住房，但對樓市產生的影響卻是不容忽視的。
▌其一，它表明了政府的態度
政府正在由「限價」、「限購」等行政手段變為全面深入的介入房地產市場，
重新制定樓市的遊戲規則，改變由開發商、中介機構主導房價和市場供給，甚至政府被開發商牽著鼻子走的局面
，奪回市場話語權。現在，似乎仍有很多想在房地產發財的人仍未意識到這一次政府改變樓市頑疾的決心。
▌其二，
新遊戲規則化解一個大矛盾
為從根子上解決樓市問題，政府提出「長效機制」，即增加供給發展租賃型住房和公共產權房。
但其中有個問題是地價成本太高。因為
長效機制改變了樓市當下的盈利模式，即由一鎚子買賣（賣房子，房價越高收益越高，成本倒在次要）變成了長期經營（運營獲利，高房價的收益體現在賬面上，對成本控制要求極高）。
所以，過高的地價就成了發展租賃型住房和公共產權房的最大障礙。
如1月25日，北京推出了三宗共有產權住宅用地，其中，有兩宗均無開發商參與報價，遭受流拍。
流拍的最重要原因，就是起拍地價太高，房企們無利可圖。
而如果
這類土地的拍賣地價設置過低的話，又會導致另一個重大問題 —— 政府將面臨國有資產流失的壓力。
化解這一矛盾的最佳策略，就是政府將此類土地的開發權交給國企，這樣就不存在國有資產流失的問題了，同時，又降低了企業的開發和運營成本。
這也是為什麼，南京今天土拍的5塊地，都要求必須是國有獨資企業的原因。
▌其三，
「地價雙軌制」將衍生「房價雙軌制」，進而衝擊市場房價
現在政府針對「商品房」和「租賃型住房」分別制定差異巨大的地價，進而形成地價雙軌制；而地價又是房價的主要構成部分，又形成了房價的雙軌制。
即同一個城市、同一個區域、同一片區乃至同一地段出現價格差異極大的房子。
可能有人會說，租賃型住房不能上市交易，即使存在巨大的價格差，也不會對商品房市場造成衝擊。
但我們不能忽視另外一股力量 —— 銀行，不管是商品房、還是租賃型租房或共有產權房，銀行才是最終的持有者。所以，市場可能感受不到這種差異，但銀行可以感受得到。
若銀行以租賃型住房或共有產權房的房價為錨的話，現有商品房價顯然屬於高風險資產。
一旦有黑天鵝事件發生，銀行勢必會要求購房者交錢補充抵押物。
▌其四，
拉低租金上漲和降低剛需購房慾望，間接影響房價
一旦大量配套完善、環境優美、交通便捷的租賃型住房入市，勢必會拉低至少抑制一個城市租金水平的上漲，而租金上漲放緩進而影響到房價的上漲。
剛需購房的慾望也會大大降低。
▌小結
南京的土拍，讓我們看到了政府的意志、遊戲規則的改變 ···
當遊戲規則變的時候，賺錢的邏輯也就變了。
筆者覺得，這是此次南京土拍所給我們的最大啟示。
後語：大量粉絲還沒有養成閱讀後點贊的習慣，希望大家在閱讀後順便點贊，以示鼓勵！堅持是一種信仰，專註是一種態度！
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