東南亞最值得挖掘的下一個金礦
作者丨陳棟
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越南是一個社會主義國家，其北部與中國廣西和雲南接壤，西面和寮國柬埔寨交界，總面積33萬平方公里（大致與中國雲南面積接近），此外越南還擁有3260多公里的海岸線。
越南能在東南亞的眾多國家當中脫穎而出，主要是因為製造業的大量轉移，現在大量中國製造已經轉為了越南製造。從越南的發展路徑來看，無論是改革方向還是發展模式，都和中國高度重合。
越南2017年的最新人均GDP是2300美金左右，這個階段大致相當於中國的2006年，同時在很多方面也和當時的中國有高度相似之處，包括進行的國企改制，引進外商投資等。
1為什麼看好越南
2016年越南被美國的福布斯評為全球市場當中最有機會的一個市場，英國的經濟學人也評論，越南即將成為亞洲四小龍之後又一個非常耀眼的經濟體。越南之所以被看好，主要得益於以下的幾個方面。
（1）越南的政局
越南和中國一樣是社會主義國家，中國在1978年開始實行改革開放的政策，越南是在1986年實行革新開放。在2001年越南確定了社會主義的市場經濟體制。2016年，越南進行政府換屆，現任越南總理接替了之前連任兩屆的前總理。
越南前總理相對來說是親美的，而現任的總理相對來說比較親華，但是他們兩個對於經濟發展的支持力度如出一轍，都非常注重發展經濟，將其作為一個主要的施政目標。
越南經濟的發展得益於政局穩定，如果以1990年為基數一直到2015年，中國的GDP增加了將近22倍，而越南則超過了20倍。在整個主要經濟體裡面，越南經濟增速僅次於中國。2017年，普華永道對全球32個大的經濟體的國內生產總值的增長前景也做出過預測。提到到2050年的時候，越南將會超過加拿大和義大利，成為全球前20大的經濟體之一。
（2）越南的人口紅利
越南之所以經濟發展這麼快，其中非常大的一個重要因素，就是它的人口紅利，包括它的人口基數和人口結構。
越南目前的人口已經超過9500萬，並且在持續不斷的增加。官方預測將會在2055年的時候達到1.13億人口。目前它的勞動力人口將近5500萬，年輕的勞動人口佔比超過了60%，越南的平均年齡是29歲。基數龐大的人口紅利，可以維持並推升越南的經濟發展。
越南吸引外資的最大優勢是它的人力成本，包括年輕的人口結構。官方機構預計，2016年到2020年，越南的富裕人口將會增長210%以上，中產階級將會增長1.5倍以上。越南勞動力人口非常高，同時他的勞動力素質在東南亞相對也是比較高的。
通過調查每個國家15歲青少年的學習能力發現，在整個東亞，包括東南亞，越南雖然比中日韓三國相對來說低一點，但是已經超過了像德國、馬來西亞、加拿大這些國家，甚至比這些老牌的富裕國家都要高的多。以越南目前人均2300左右的GDP成績，這個結果已經很不容易。
預計隨著越南經濟的發展，以及它的教育制度的不斷完善，排名還會繼續上升。人口紅利之前是中國的一個最大優勢。現在越南憑藉自身龐大的廉價的勞動力也從中獲利。目前越南當地的工資，包括它的土地成本，都遠遠低於中國，同時它的基礎設施相對來說也是比較完善的，因此目前有大量的製造業轉移到了越南。
（3）出口結構不斷升級
越南目前已經從一個資源輸出型向加工製造型轉型，同時它的出口結構也在不斷的變化。越南以前的出口產品除了資源類的產品，就是紡織品以及農產品等等。自從2007年越南加入世界貿易組織以來，越南紡織出口的增速是非常的迅猛。越南也在2015年成為了全球的第八大出口國，在紡織品類的全球出口份額裡面，它目前僅僅低於中國百分之一。
經過了將近十年左右的發展，它的出口結構也出現了非常大的變化。目前手機以及相應的零部件的出口，占它的整個出口的比重已經接近了20%。在機械方面，包括交通運輸工具方面的比例也在急劇的上升。而對於越南的出口來說，它目前的最大市場是美國，其次是歐盟，然後是東盟。
（4）經濟穩定
吸引大量投資到越南的另一個原因是它近幾年的通貨膨脹指數非常的平穩。2013年以來，通貨膨脹指數基本上都是在3%以下。同時由於外資的大量的湧入，以及他本地經濟的穩定發展，越南目前的匯率也是十分穩定。
也正是之前提到的這些優勢，可以發現近幾年以來，外商對於越南的投資金額是在呈現一個爆發性增長的趨勢。在2016年，它的外商投資基本上是在250億美金。那個時候韓國是排名第一，中國是排在第九位。而到了2017年，越南吸引的外商投資已經接近了360億美金，比2016年有了將近100億美元的增長，這個增速將近45%。
越南另外一個非常亮眼的行業是它的旅遊業。越南的旅遊業近些年以來已經呈現了一個爆發性的增長。2017年越南接待的國際遊客量已經接近了1300萬，比上一年同比增長了接近30%，這也是越南旅遊業有史以來最高的增長率。同時也是全球遊客量增長最快的十大國家之一。
越南這幾年接待的國際遊客的數量，其實都是以百分之二三十的增速在增長。2016年中國到越南的旅遊的人數，已經達到了270萬人次，同時中國也已經成為了越南最大的一個遊客來源地。而到了2017年，中國遊客到越南的旅遊人數其實已經突破了400萬人。這個增幅非常的驚人，比2016年已經增長了接近50%左右。
（5）國際合作助力越南發展
國家的發展是很多原因共同作用的結果，其他國家的政策對於越南的發展也有一定的影響。在中國提出一帶一路設想的時候，越南是一種疑慮觀望的態度，隨著一帶一路的不斷落實，以及推動越南周邊國家經濟發展，越南的態度在近兩年發生了急劇的轉變，現在是在積極地融入其中。
在今年5月份北京的一帶一路的論壇上，越南和中國國家領導人會面之後簽署了中越聯合公報，提到了兩國之間的一個非常大的合作框架，就是在中國和越南接壤的部分構建兩廊一圈，和一帶一路是兩個非常大的合作框架。
（6）佔據地理優勢
越南的另一大優勢就是它的地理位置。越南位於東亞經濟圈，在中日韓到歐洲中東非洲之間的海上航線之上。越南是一個狹長型的國家，它的中部最狹窄的地方只有50公里左右。它全國的大部分地區都位於近海的地帶。
當年像馬來西亞、新加坡，包括香港，台灣在某種程度上都是由於這個原因發展起來的。越南目前相對來說起步是比較晚，但是它有人口以及體制穩定的優勢，未來一定也不容小視。
2發展迅猛的越南經濟有沒有可能保持十年增長？
2016年越南整個國家的GDP是2046億美元，人均是2200。2017年它的GDP增長是6.81%，已經超過了它既定的一個目標，也高於了它之前五年的水平。2017年它的GDP已經增長到了2385美元，同時在整個的經濟結構當中，農林水產差不多是佔到15%左右，而工業建築業佔到了34%左右，而服務業佔41%左右。
雖然越南的人均GDP才兩千美金出頭，但越南的智能手機普及率已經達到了和日本差不多的水平。另外可以從他的汽車的銷量上看它的經濟發展幅度。2015年越南汽車銷量的增速達到了55.9%，而且汽車銷量連續幾年都出現暴增。
從側面可以看到越南崛起的一個強大的購買力。越南到底能不能在十年之內仍舊是維持這樣一個迅猛的經濟發展呢？以目前越南的國內以及它周邊的國際政治經濟環境來說，保持十年的快速增長，是一個非常大概率的事件。
在當前製造業大量轉移的背景之下越南僅僅依靠一個基數非常龐大的人口紅利，就足以支撐十年左右的黃金髮展期，在這之後就要看它周邊的形勢，以及越南政府的調整的能力了。
越南市場分為兩大塊，一個是越南的資本市場，一個是房地產市場。
對於資本市場，越南有兩個證券交易所，一個是在胡志明市，一個是在河內，它的主板是在胡志明市河內市等，相當於中國的中小板，而胡志明市指數是越南人所稱的一個大盤。從2000年開始，它的基數是一百點，經過了06，07年的一個全球性的牛市，最高峰大概1180左右，經過08年的金融危機，被打回原形，暴跌了將近90%左右。
到目前經過後面幾年不斷的恢復增長，從去年的五六月份600多點到今年1月份差不多已經突破了一千點，但是還沒有達到前期的高點。
越南的房地產基本上是從2005年的時候開始起步，當時的信貸擴張促使房地產市場逐步的升溫。一直到2008年金融危機以前，胡志明市的高端樓盤價格降到了四五千美金一平方，中端房產的價格在2000到3000美金，低檔的樓盤已經到了一千到兩千美金左右。
從2009年到2013年是越南房地產的一個調整期，2009年1月份越南政府發布了一個新政，引爆了當時的房地產泡沫，整體房價下跌了30%左右。胡志明市的房價當時差不多回到了1500到2500美金一個平方的水平。之後市場上的房價就逐步調整，一直到了2013年，市場進入到了一個冰凍期，也是回到了一個原點。
從2014年到現在應該是越南房地產的一個穩步發展期。因為2014年以後，越南政府開始對他們的銀行體系進行了一系列的重組和改革，當時的房地產業開始逐步的走出低谷。
非常重要的一個時間節點是2015年的7月1號，越南政府對住房法進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，讓越南房地產市場再度出現新一輪的繁榮景象，一直延續到現在。
一直到2017年越南的外資投入差不多接近360億美元。其中房地產行業在這之中是排名第三位，佔到了越南吸引外資總額的8.5%左右。
根據越南建設部住房及不動產市場管理局的數據，2017年相對於2013年，越南房地產的庫存已經下降了將近80%。也就是這幾年以來越南的房地產業反彈並持續穩定的發展。同時越南上市的不動產公司的數量也由原來的11家增加到了目前近60家。
還有非常重要的一點，2018年越南將會正式開放零售市場，這一點一定會吸引更多的外資零售商投身到越南的市場當中。這一定也會對越南的不動產業發展產生重大的影響。
前幾年投身到越南房地產市場當中的中國公司其實還不多，主要是新加坡韓國香港美國這些地方的企業，但是近一年以來，由於中國國內的房地產市場相對來說比較飽和，而越南的房地產業在未來十年具有爆發性的增長潛力，中國公司正在以非常快的速度加大對越南的投資。
3胡志明市的房地產市場
胡志明市的房產市場是非常重要的一個市場。
胡志明市是越南最大的城市，地位相當於中國的上海，它是一個經濟中心，也是越南經濟貿易以及一個交通、文化的中心。它原名叫西貢，是1975年改成叫胡志明市。在歷史上曾經有過東方巴黎這樣一個稱呼。
胡志明市在越南的經濟中是非常重要的驅動力。它只佔越南全國面積的0.6%，但是它的人口已經接近了1500萬。幾乎佔了全國人口的15%，同時胡志明市也是越南最富有和人口最多的一個城市。它也是整個中南半島的第二大城市，排在泰國的曼谷之後。此外胡志明的GDP佔了越南整個GDP的20%以上。從發展階段來說，胡志明市人均GDP在2016年已經達到了5500多美元。
胡志明市相對來說是比較有投資潛力的區域，我們可以將它分為以下的幾個部分：首先是它的第一郡，也就是當年俗稱為西貢的一個老城區，也是胡志明市非常核心的一個區域，主要包括商業區，金融區，包括胡志明市的華爾街，非常像上海外灘的這樣一個地方，包括了它的證券交易所，很多的外資銀行以及本地的銀行以及外資的百貨公司。第一郡也是胡志明市最精華的地段。
第二個是胡志明市的第二郡，第二郡又分為草田區和守添區。守添區是胡志明市未來規劃當中的一個金融商貿區，被形容為越南的胡志明市的陸家嘴。守添新區也是未來胡志明市非常重要的一個發展區域，也是未來它的一個都市核心區。
另外第二郡還有一個草田區，也是第二郡的一個老區。那裡有很多的西方外國學校，包括澳洲學校、美國學校，是西方外國人非常喜歡的一個居住區域。從區域上我們可以把第二郡理解為胡志明市的上海浦東新區。
胡志明市的第五郡是它的華人區以及商業區。居民人數是非常多的，在胡 志明市大約有將近40萬的華人，很大一部分是集中居住在第五郡。
還有一個是第七郡，也是當地人俗稱的富美興區。這個區域也是越南第一個按照國際標準規劃的一個社區，跟上海的古北新區非常的相似，是亞洲區的外國人非常喜歡居住的區域，因為它有非常多的國際學校，主要是日本學校、韓國學校、台灣學校，還有越南的一些本土的貴族學校。
另外一個非常好的區域是平盛郡。在這個區域，商業服務業都非常發達，居民人數也非常多，目前也有很多非常好的項目已經建成。
4外國人在越南投資受限嗎？
越南的房地產投資法律以及稅務方面的資訊也是非常重要的一點。越南對於外國人開放購買不動產是從2015年的7月1號開始的，它開放了外籍的個人或者是公司擁有越南的不動產。只需要有護照以及合法進入越南的簽證，就可以購買公寓，也可以購買辦公樓，也可以購買店面別墅等各種類型的不動產。
房屋所有權對於外國人有一定的限制，對於單一的公寓項目來說，外籍人士所能持有的套數不能超過整個公寓項目的30%。對於像別墅或者是聯排別墅來說，一個項目外國人所持有的戶數不能超過總數的10%。外國人擁有房屋所有權的期限，跟越南人是不同的。
對於外國人來說，自獲得房產證起最多不能超過50年，另外可以依據政府的規定申請延長一次，也就是一百年。如果和越南人或者是定居海外的越南人結婚的話，外國人則可以擁有房屋的永久產權。
越南購買房地產的稅收主要有以下幾種。首先購買的時候需要交房屋的保固費，有點類似於國內的維修基金，是房價的2%。另外在辦理房產證的時候，需要支付0.5%的印花稅。另外一個牽涉到的稅收是增值稅，這個可以理解為已經包含在房價裡面，但是會在合同裡面另外單獨列出，這個是房價的10%，是一筆增值稅。
簡單的說就是買房的時候我們一共要交2%的房屋保護費加上0.5%的印花稅，加起來是2.5%。持有期間是沒有房產稅的，但買了房子之後出租是需要繳納租金的10%，其中50%是VAT增值稅，另外加上5%的個人所得稅。到最後把房子賣掉的時候，要交2%的交易稅，按照當時的交易金額來計算，但沒有資本利得稅，也就是國內理解的增值稅。
越南有些項目是可以進行期房的轉讓的，這一點最好在購買之前與開發商進行確認，一般來說，將來轉讓的時候，是需要向開發商交一定的費用，但是這筆費用相對來說不高。
在投資時對於地段物業和產品的選擇要注意當地的特殊情況。首先一定要非常認真的去研究一下當地市場的實際狀況，同時也要研究當地的人文，生活習俗，當地人的喜好，不能生搬硬套國內投資經驗。因為畢竟作為外國人去投資，以後接盤的還是當地人，如果選擇的地段或者產品不符合他們在若干年後的需求，那可能將會面臨損失。
同時盡量選擇當地的一個核心區域，這樣不論是以後出手或者是出租，相對來說更穩定也更有把握。在對項目的選擇上也盡量去選擇一些背景比較好的開發商，選擇一些在越南排名前幾位的開發商，這樣對於房屋的質量，包括以後的管理方面相對來說更有保障。
5越南房地產有哪些投資機會?
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