上海土拍驚現個人買家，限購後直接買地了？
她的睫毛
葉惠美
周杰倫
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聊一個小事情，但是背後我覺得還是有點話想和大家分享
昨天上海出讓了一塊商辦用地
位於臨港，樓板價不高3250元/平米，總金額1.9億
這個對所有房企來說都是一個不大的金額，但是最後的結果非常有趣，最後買下這塊地的，是，個，人
一位叫林映瑞的朋友
一拿1.9億和個人對比，就覺得這麼朋友好有錢好大方
在天眼上查了下林映瑞的背景
感覺也是非常厲害的一個人
當然，個人拿地在土拍市場不是個案，今年我就還聽說過另外兩個案例
首先是這位福州土豪老闆，穿著拖鞋拿著保溫杯，以個人名義，競得桂湖小區地塊二（宗地2017-19號），成交價5.78億元。
另外在廣州
也有一位土豪1.4億拿下一塊住宅用地
不得不感慨，貧窮限制了我的想像，有錢的人真的是有錢，可以買下任何他想買的東西
當然感嘆歸感嘆，我還是想聊聊這背後的生意經
對於企業拿地來說，這背後可能還有其他戰略的因素，但是站在個人的角度，這完全就是本生意經
首先如今個人願意進入土拍市場的理由其實也非常簡單，因為他們具備購買資格，而且如今不少城市特別是上海，拿地方對於資金要求是非常高的，所謂的資金穿透政策也決定了拿出來的錢必須是自己的錢，不能使借的
這個條件把很多房企都擋在了門外，陸陸續續土地都按照非常低的溢價率成交了
而對於個人來說，他們願意買地本質上也是因為自己手頭擁有足夠的資金，而且一定是自有的
當然，咳咳，有一句說一句，個人借的錢或者輾轉騰挪來的錢，也查不大出來（嗯嗯，個人瞎猜的）
所以這本質上給了個人買地的一個窗口
另外很重要的一點，個人買下地之後，他的盈利模式會很多元
我們都知道，房企拿到地之後，為什麼一定要採取快周轉的模式，因為本質上開發商是和金融高度捆綁的這麼一個行業
95%的房企採用融資拿地的模式，所以本質上必須依靠快周轉的方式降低財務成本的同時，也可以還掉之前借的錢
因為這種模式很普遍，也逼迫港資企業最快程度在內地房地產市場消失了，因為大家都是借錢的，你拿自己錢的一定拼不過別人借錢的膽子大
借錢拿地的在土地端勝面比較大，但是在後期運營上盈利模式就比較少了，必須也只能依賴快周轉模式
但是如果你是個人全部用自己的錢拿地，那麼你賺錢的方式就會多很多了
首先作為土地方來說，你本來就可以拿來抵押融資，而且你放著越久能夠融到的資金也就越多，因為本質上土地一直在漲
當然，如果你不抵押，你還有另外一種盈利模式，就是你可以變的很「港資企業」
以李嘉誠為代表的港資開發商，非常愛用的賺錢模式是，屯著不賣，等著地價漲了再賣
為什麼他們可以屯著呢，道理也很簡單，自己沒有財務成本啊，地是全資買下來的
如果屯著太難看就採用把房子蓋好，然後不賣，全部出租，租個十年之後再統一收回重新裝修，然後再對外賣
這麼一來二去，賺的錢比想像中的要多太多
我想這應該是個人拿地者內心的想法，因為從生意的邏輯來說，這實在是太划算的買賣
港資房企不在了，但是賺錢邏輯一直在市場里蔓延
當然，這可能在你眼裡就是一個現象，但是對我來說這卻正在傳遞一個非常強烈的信號
我不講主體，我僅僅從錢的角度來說，已經意見分明的對外表態：資本依然在高度看好房地產市場
從當下這個市場來看，錢依然看好房地產市場。過去市場相對比較透明，所以都通過商品房的成交量以及房價地價等模式直觀呈現
而如今房地產高度調控的當下，交易環節被嚴格把控的時候，錢又在用不同的方式在湧入
個人進入土拍市場就是最典型的個案，福州那位大爺為什麼要參加土拍，大爺也很坦然的表態是因為自己被限購了，不能買房子所以就買了地
我們都知道，錢永遠是最聰明的，他只會流向能讓他獲利的地方，一個環節受阻錢就會在其他環節里洶湧
個人買地只是環節之一，另外兩個重要的切入點就是：房企和房企的股票
個人不能買房就去買地，那麼資本進入不了房地產那麼就進入房地產企業
一個重要現象，港股最近兩年的勢頭越來越好，我想不少人都有這樣的感覺，我的地產百曉生群里，已經好久沒有聊戶型啊景觀之類的東西，清一色的在談論最近買哪個地產股比較遊戲
我們遙想大概3年前，房地產股票一直以來走勢不好，龍頭老大萬科那幾年的股票估值可以說讓多少股民內心拔涼拔涼
但是正是樓市進入調控之後，地產股卻突然走高，至今沒有下走的大趨勢，對我來說這本質上就是零和遊戲
過去本來進入交易市場的資金，如今都進入了股票市場
另外一個環節來看，雖然最近的房企融資開始艱難，但是越來越多的資本願意入股開發商
類似於蘇寧這樣的互聯網企業，越來越多的開始入股開發商，這是以前從來沒有過的現象
不僅如此，類似於保險這樣的險資來說也是如此
我們且不說寶能入股萬科這件事，我們就看平安，幾乎入股了所有主流的開發商，成為他們的二當家
其實按照等比例規模來看，平安才是中國真正意義上最大的開發商
我曾經問過平安的高層，為什麼這麼熱衷於進入房地產企業，他們也不避諱的說出了原因：確實很多錢，而且需要盈利，能夠去的地方只有2個地方，一個股市一個樓市，攪動股市下場不太好，所以只能進入房地產了
所以還是那句話，錢是最聰明的，只會去到能夠讓自己賺錢的地方，哪怕某一個環節堵住了，他會想盡辦法去到其他可以去的地方
這麼多資本擁抱房地產，不能說地產暴利，但是卻足以說明地產的穩健。每一步都在用腳投票
看過《三體》的人，應該對水滴印象深刻。
那個莫名其妙的小東西，打擊地球人高科技戰艦的方式，竟然是最原始的撞擊。
這說明，如果一個東西足夠硬，它取勝的方式就可以足夠簡單。
房地產就是這個硬通貨。
從個人買地的那些小雞賊，到龐大的險資全面擁抱房地產，我們發現其實他們並不是那麼懂房地產，他們只掌握一個方向，就決定擁抱地產行
不需要懂房地產，不需要懂城市人口流動、不需要懂產業布局，甚至連政策都不太清楚，跟著感覺走，勝算也是個大概率事件。
樓市的車廂里，每一節都擠滿了人
ps：過年了，看賬號的土豪朋友們，有空拿快遞的時候，也拿塊地哦
以上為正文，來自真叫盧俊
看到啥都是緣分
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