2018展望租購併舉成重頭戲差別化調控不放鬆

??在經歷了「房住不炒」、熱點城市房價紛紛回落的一年後，2018年樓市的走向依然牽動人心。雖然無法做到精準預測，但從延續的調控政策和業界人士的預判中，還是能夠看出些許端倪。目前來看，2018年，差別化的調控政策會延續其連續性和穩定性，預計全年將呈現「成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長」的特點。另一方面，「租購併舉」將成為2018年的頭等大事，住房租賃市場前景向好。

??租購併舉成重頭戲

??對2018年樓市政策的判斷，離不開2017年底中央經濟工作會議的定調。這次會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

??短短100多字的表述中出現了5次「租」，重要性不言而喻。清華大學房地產研究所所長劉洪玉在接受媒體採訪時表示，發展住房租賃市場是住房制度改革的目標之一，從過去的「購租並舉」到現在的「租購併舉」，體現了住房租賃市場在實現「住有所居」方面將發揮更為重要的作用。

??這一點，在後來多地地方兩會上有諸多落實。北京、上海兩地在明確調控不動搖、不放鬆的基礎上，在租賃市場政策方面均多加布局。

??北京市住建委相關負責人表示，今年仍會以建立購租並舉的住房制度為主要方向，金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉。北京市市長陳吉寧表示，今年北京將發展住房租賃市場特別是長期租賃市場，推進集體建設用地建設租賃住房。

??上海市市長應勇表示，上海將加大租賃房建設力度，支持專業化、機構化的代理經租企業發展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，建立住房租賃服務平台，落實相應的公共服務。

??中原地產首席分析師張大偉向經濟日報-中國經濟網記者表示，預計一直到2018年3月份全國兩會前後，租賃的各種配套政策將都是兩會房地產內容的最關鍵核心。

??截止日前，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。從全國看，累計出讓的租賃土地面積超過600萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過10萬套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點城市。

??差別化調控目標不動搖

??前一陣，合肥、南京、蘭州等地的樓市新政引發市場「調控鬆綁」的猜想，但事實上這只是針對各類需求實行的差別化調控政策。從中央經濟工作會議、地方兩會、部委年度會議來看，2018年調控目標不會動搖，差別化調控繼續深入。

??住建部在明確繼續嚴格執行各項調控措施的基礎上，強調要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。要加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

??針對住宅規劃，國土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機，將強化分類調控、因城因地施策、制定住宅用地中期規劃和三年滾動計劃。

??張大偉表示，2017年房地產市場調控最成功的地方是，在熱點城市房價被抑制的情況下，全國房地產市場依然維持推動的經濟活力；最大的特點是一城一策，甚至一城多策，分類調控是2017年調控的最主要基調。他認為，過去部分城市的一刀切政策並不利於市場平穩，預計更多城市將執行一城多策，調控走向多樣化。

??對於調控政策持續時間，業內人士普遍認為，短時間內無法看到政策鬆動。鏈家市場研究院院長楊現領表示，2018年是長效機制與短期調控結合的轉折點，將進一步加快相關長效機制政策的落實和細化，樓市政策不存在放鬆的可能。不過由於北京等一線城市的政策已經十分嚴厲，因此政策大幅加碼的可能性也不大，預計調控政策將以維持穩定為主。

??業內：2018年市場下行

??對於2018年的全國房地產市場走勢，中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，2018年全國房地產市場將呈現「成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長」的特點。

??「本輪調控周期將會持續較長時間，預計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調控政策和貨幣環境的影響，將出現回調。其中一線銷售面積將保持平穩；二線城市銷售面積或將出現較為顯著的下降；三四線城市在基本完成去庫存後，也將隨著二線城市之後面臨市場下行的壓力。價格受到銷售回落影響，預計全年保持平穩。」黃瑜說。

??連一直唱高房價的任志強，也認為今年房價下降的城市會越來越多。任志強表示，如果按照現有房地產政策不變，會出現「三個下降」——房地產投資增速下降、房地產開發面積下降、房價下降城市越來越多。

??楊現領則認為，一線城市的成交量可能會有所上升，原因在於調控後需求被明顯壓制，市場成交量明顯低於正常水平。預計隨著調控效果的消化和前期累積需求增多，市場會小幅回暖，房價總體將保持平穩。

??楊現領預測，二線城市內部繼續分化，2017年政策環境相對寬鬆的二線城市，還有調控政策雖嚴厲但『補漲』的城市，預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調；2017年政策嚴厲的二線城市，預計2018年成交量將在低位小幅反彈，價格以平穩為主。三四線城市在2018年將會迎來量價的回調。

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