「你的房子真的屬於你嗎」系列四——沒有房產證，房子就一定不屬於你嗎？

房子是家庭的基體，房子是人們生存的寄託，在這裡人們可以避開外界一切干擾，和自己的親人享受自由自在的生活。中國人有強烈且十分傳統的家庭意識，這種以房為本的思想深深的影響著人們，人們都為擁有自己的房子而努力。可是，你的房子真的屬於你嗎？為了幫助大家深入認識房子的權屬，廚子撰寫了「你的房子真的屬於你嗎」系列專題，針對幾個典型問題，逐一為您解析。

今天，我們來探討第四個問題：沒有房產證，房子就一定不屬於你嗎？

通過前三個問題的分析，大家了解到，《物權法》第九條規定了不動產物權變動的基本原則——登記生效原則，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。《物權法》第二十八條規定了一個物權變動的特殊原則——基於公法行為原則，即因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。

接下來，我們繼續探討物權變動其他兩個特殊原則：基於法律規定原則和基於事實行為原則。

《物權法》第二十九條規定了物權變動的特殊原則——基於法律規定原則，即因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力。《物權法》第三十條規定了物權變動的特殊原則——基於事實行為原則，即因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

因此，如果你通過繼承或受遺贈取得了房子，即便尚未辦理房產證，房子的產權自繼承或受遺贈開始時便屬於你了；如果你合法建造了房子，即便尚未辦理房產證，房子的產權自房子建成時就屬於你了。

講兩個真實的涉稅案例：

1.兩年前，張某通過繼承取得了父親名下的一處底商，該底商一直處於經營狀態，自張某父親去世前一年至今共計三年的房產稅均未繳納。稅務機關向張某徵收三年的房產稅時，張某提出，目前該處底商房產證上顯示的產權所有人是其已去世的父親，根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》「房產稅由產權所有人繳納」的規定，房產稅的納稅人是其父親，自己並非該底商房產稅的納稅人，無需繳納房產稅。對於父親去世前一年的房產稅，父親存在納稅義務，但由於目前已去世，納稅義務隨之滅失，不用再繳納；對於父親去世後兩年的房產稅，由於父親已去世，納稅義務不再產生，因此無需繳納。

這個案例中，張某的觀點是錯誤的。對於張某父親去世前一年的房產稅，納稅人的確是張某父親，但《繼承法》第三十三條規定，「繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。超過遺產實際價值部分，繼承人自願償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任。」因此，對於張某父親應當繳納的去世前一年的房產稅，張某既然繼承了底商，就應當代為繳納。對於張某父親去世後兩年的房產稅，張某父親的確在去世後不再產生納稅義務，但根據《物權法》第二十九條「因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力」和《繼承法》第二條「繼承從被繼承人死亡時開始」的規定，自張某父親去世時，該底商的產權即屬於張某。因此，該底商房產稅的納稅人是張某，而不是其去世的父親，張某應當依法繳納房產稅。

2.某企業委託施工企業建造了一棟商業樓，建成後將一樓底商對外出租，其餘樓層均對外出售。截至目前，該商業樓尚未辦理產權手續。針對出租底商部分，稅務機關根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]8號）第十九條「納稅人委託施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起徵收房產稅。納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定徵收房產稅」的規定，要求該企業繳納房產稅。該企業提出，該棟商業樓目前尚未辦理產權手續，產權尚未確定，而《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，「房產稅由產權所有人繳納。……產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。」因此，本企業不是出租底商的納稅人，稅務機關應向底商的實際使用人徵稅。

這個案例當中，該企業的觀點顯然也是錯的。根據《物權法》第三十條「因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力」的規定，該企業雖然沒有辦理產權手續，但自商業樓建成之日起就是其產權所有人，產權是確定的。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條「房產稅由產權所有人繳納」的規定，該企業是房產稅的納稅人。

入錯行的廚子

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