借款押房，房屋就真賣了，怎麼回事？

[齊岳律師談房產]

借款押房，房屋就真賣了，怎麼回事?

基本案情

2013—2015年間，張三多次向李四借款，雙方簽有借款合同，共計借款65萬元。為擔保借款合同履行，張三與李四又簽訂房屋買賣合同，並進行預告登記。

借款到期後，張三未償還借款本息，經雙方對賬，確認張三共欠李四借款本息70萬元。雙方又重新簽訂《房屋買賣協議》，約定張三將其名下的一處房產作價100萬元轉讓給李四，雙方於2016年10月31前辦理完畢房屋所有權變更登記手續，上述借款本息70萬元轉為已付購房款，剩餘房款40萬元待辦理完畢房屋所有權變更登記後10日內，一次性支付給張三，雙方債權債務關係隨即消滅。

後來，張三未按照協議約定協助李四辦理房屋所有權變更登記，李四遂訴至法院要求張三繼續履行《房屋買賣協議》，協助李四辦理房屋所有權變更登記手續。

爭議焦點

還不上借款，用房子抵頂債務，這份協議有效嗎？

法院裁判

1、該《房屋買賣協議》具有法律效力。

2、對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。

齊岳律師觀點

1、本案中，張三與李四協商一致，重新簽訂《房屋買賣協議》，將借款本息70萬元轉為已付購房款，借款關係轉為房屋買賣關係，系雙方真實意思表示，故該《房屋買賣協議》具有法律效力。

2、這種法律關係的轉化，不屬於物權法186條規定禁止的「流質條款」，也不是「陰陽合同」，也不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定的「為民間借貸合同的擔保」的情形。

在沒有違法合同法第52條規定的合同無效的情形下，這種由法律關係轉化而來的房屋買賣協議具有法律效力，雙方應當按照協議履行。

法律條文

1、《中華人民共和國物權法》第一百八十六條

抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

2、《中華人民共和國合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

齊岳律所 房屋買賣合同糾紛團隊

陳華，山東齊岳律師事務所高級合伙人，副主任，九三學社社員。全日制大學學歷，中國政法法學民商法研究生。在基層人民法院從事民商事工作八年，實踐經驗豐富,擔任食葯監局、教體局多家企事業單位法律顧問，多次到中小學宣講。

擅長領域：建築工程糾紛、房屋買賣合同糾紛、刑事辯護、民商事合同、行政法授課等。

江鴻雁，律師，浙江工商大學法學院法學學士。即墨區食葯監局法律顧問團成員、即墨區濟鐵物流園拆遷項目法律團隊成員，參與政府法律顧問庫招投標業務、參與律師盡職調查、政府征遷等業務，多次受邀為食葯監、政策擔保等顧問單位授課。

擅長領域:房屋買賣合同糾紛、知識產權糾紛、土地征遷、民商事合同糾紛、公司股權交易、公司破產清算等領域的法律事務。

王春靜，律師，中國石油大學法學學士，有多年的合同審查管理經驗。誠信負責，認真做好每一個案子。

擅長領域：房屋糾紛，交通事故處理，民間借貸糾紛等。

明天，請收看第五篇：

《 置業公司這樣交房，業主起訴就得賠錢！》

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