美國人口遷移趨勢，西進南下！這對留學生意味著什麼？

瓜媽的話：新年伊始，大家準備開工，開學，而對於幾十萬將於2018年秋季赴美留學的學生來說，今後這段時間正是要在多個錄取中確定學校的時候。是范德堡，還是NYU？是UCLA還是密歇根？是聖母大學還是Rice？仔細想想，這樣的選擇，會影響孩子一生。

我個人認為，中國的學生和家長對於美國學校地理位置的重要性一直是估計不足的。學校排名，專業好壞固然重要，但學校的地點與它的歷史傳統，文化及人口是否多元，交通是否方便，就業實習機會是否充足有密切關係。在很大程度上，地理位置應該是選校的決定因素。

本文介紹了美國近年人口的遷移趨勢。「人與錢，永遠都是最重要的資源。人到哪裡，就為哪裡帶來活力和需求。」為大家在決定今後四年把「家」 安在哪裡時，做參考。

【媽媽圈在線學堂】分別請到哈佛，威廉瑪麗，布蘭迪斯，波士頓和羅傑斯大學的師兄師姐錄製了錄播課，深入介紹了他們美國母校的情況，他們喜歡的和不喜歡的地方，請大學參考文末鏈接。

美國人估計是地球上最喜歡投票的了。

他們雙手投票選出自己的總統，還不忘用腳投票選出美國的希望之城。

過去五年，美國增加了1146萬人。他們去了哪兒？答案是西部和南部的沿海城市，比如加州、德州、佛羅里達州、北卡羅來納州、華盛頓州、喬治亞州。而那些人口持續大量增長的城市，最近兩年的房價漲幅已經遠遠超過了全美平均水平。

人與錢，永遠都是最重要的資源。人到哪裡，就為哪裡帶來活力和需求。

搞清楚這一千多萬人，投入了哪些城市的懷抱，便能發現未來美國的機遇之城。

1美國也有「下海」潮

從2011-2016年，整個美國88%的新增人口，最後都紮根在了西部和南部沿海地區。

在美國，有這樣一群人，他們願意離開中西部，離開東北部，穿越大半個美國，不顧一切地奔向美國版圖南端的德克薩斯州、佛羅里達州，東南部的北卡羅萊納和喬治亞，西部的加利福尼亞和華盛頓州。這六個州人口凈增量已經佔到了全美新增人口的一大半。

對於美國這樣一個三面環海的國家，海濱城市具有天然的地理優勢，聚集大量資源，也吸引了美國各個角落的人，共同上演一場橫跨半個美國的全民大遷徙。

在人口普查局最新統計的這一年時間裡，德州的新增人口是全美最多的，排名第二的是佛羅里達州，新增人口為32萬7811人，加利福尼亞州位列第三（新增24萬零177人）。本次新的人口統計沒有考慮颶風哈維的影響，該颶風在8月底重創了德州海灣沿岸地區。

2016-2017年德州將近40萬的新增居民這一數字十分可觀，但是跟前一年相比的話，數字則有所下滑。2015-2016年度，德州增加了43萬2957名居民，增長率為1.6%。2014-2015年度，德州新增人口為49萬零36人，增長率則為1.8%。

這十個紅色圈圈，恰好鋪滿了美國版圖三面環海的大部分區域，完美地畫出了一個U型曲線。

2016年美國人口增長率爆冷門，創下20世紀30年代以來最低，紐約州人口甚至出現十年來首次負增長。然而在最近五年里，仍然有三個州的人口增長步入百萬陣營：

德克薩斯州221.6萬

加利福利亞州157.3萬

佛羅里達州151.5萬

人口規模與紐約州相差無幾的佛羅里達州，在過去五年增加的人口是紐約州人口增量的7倍。加州、德州、佛州、北卡、喬治亞歷來是美國居民遷居和投資熱門地區，人和錢都大把湧入。

芝加哥這座人口規模僅次於紐約和洛杉磯的城市，已經連續四年人口流失。

2這些城市成了「吸金大戶」

美國大都市依然是人口「磁鐵」，但二線城市正在趕上。

一個城市的靈魂，便是人和錢。而只有源源不斷流入的人口，才能盤活這個城市集聚的資金，這是資本逐利的規律導向。有人口紅利的地方，資本才有升值的空間。

過去五年時間裡，人口凈增超過10萬人的，在美國就屬人口大城了。美國生育率低已是事實，因此城市人口增長更多源於人口流動，也就是大家用腳投票後的結果。

在全美「下海潮」中，美國人口從非沿海區域流向沿海區域，又在沿海區域中選擇了核心城市。

休斯頓作為德州第一大城市，過去五年人口增長了17.1萬，僅次於紐約市。而華人第一大聚集地洛杉磯，從2011年到2016年人口凈增15萬，目前人口為230.3萬。

再看看這些年人口增長超過5萬的城市有17座，其中不乏某些美國二線城市的身影。比如奧斯汀、達拉斯、羅利、夏洛特、西雅圖、丹佛、聖地亞哥等等。

3數據不會說話，但趨勢說明一切

人口即需求，在房地產界流傳的一則金句：短期看政策，中期看供需，長期看人口。與中國不同，美國的房產調控更多由市場決定，對有中長期投資需求的人而言，人口是不容忽視的問題。

（1）人口持續流出的區域，跟缺乏重要新興就業機會有關

美國中西部地區和東北部地區缺乏人口流入，警惕「空城」的危險。

人口持續減少的區域，當地的經濟發展往往缺乏動力。

美國首個破產城市底特律，就位於密歇根州。過去五年里，僅底特律一個城市的人口就減少了3萬多人，也成為全美人口流出最為嚴重的城市。

而伊利諾伊州儘管擁有全美第五大人口群體，這些年卻成為美國人口減少最多的州。

（2）人口持續增長的區域，是大家用腳選出來的城市

這些區域吸引了不斷吸納周邊區域以及中部、五大湖、東北部地區的人口，儲蓄大量勞動力和消費群體。

而在這些區域中，最近五年來人口迅速增長的城市，比如紐約、休斯頓、洛杉磯、菲尼克斯、聖安東尼奧、亞特蘭大、羅利、夏洛特、奧斯汀，這些城市湧入的人口為當地帶來了大量住房需求，需要一定時間的消化。

讓美國人願意跨越半個國家，去尋找機會的城市，一定有它獨特的發展機遇。人口數據，就是大家用腳投票後幫你選出的城市。

來源：公共號 美國房地產投資與諮詢

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