馮學榮：中國的房價什麼時候下跌

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中國的房價，什麼時候下跌？

這個問題，看似很高深.可是當我們將「房價」換成「工資」、「米價」問一問，我們會發現，答案其實很無聊。

中國的工資，什麼時候掉？答案是：長期看，只有漲，不會掉。

中國的米價，什麼時候掉？答案是：長期看，只有漲，不會掉。

同理，中國的房價，什麼時候掉？答案也是：長期看，只有漲，不會掉。

為什麼？因為四個字：通貨膨脹。

就這麼簡單，粗暴。

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大家只需要記住這個口訣就可以了：

「貨幣貶值，不動產保值。」

美國從1890年到2017年的127年中，房產價格有28年是下跌的，有99年是上漲的。也就是說，有78%的年份是上漲的。換句話說，總體來看，美國房產價格在過去的127年當中，基本上都是呈上漲的姿態。

不要忘記，美國上面這127年，經歷了兩場世界大戰。如果沒有這兩場世界大戰，美國的房產，也許還會漲的更厲害。

不動產比貨幣保值。你到任何地方，任何國家，這個道理，都是對的。

30年前國家職工，月薪80元；現在同等職位，月薪至少要5000元。

香港1982 年，洗碗工的月薪是1000元，現在是20000元。

1955年日本一個大學畢業生工資是12000日元，現在是20萬日元。

2000年我們在上海吃一份清蒸鱸魚22元，現在要多少錢？78元。

香港1975年房子每平方英呎港幣230，現在每平方英呎港幣20000。

100萬人民幣，藏床底下，10年之後拿出來，實際購買力變成：40萬。

換句話說，大城市的房價，就算供需平衡，那麼按照通貨膨脹的演算法，每10年翻一倍，都是正常的。

更何況中國的中心城市，人口還在不斷湧入，房產仍然供不應求。

3

有人說，一旦大城市的年輕人口下滑了，房價就會跌了。

對不對？

對。也不對。

對，是指的短期；不對，是指的長期。

就算人口下滑了，就算房價短期下跌了，假以時日，房價還是要漲回來。為什麼？因為通貨膨脹。

這並不是想當然，這是已經被歷史證明了的事實。

我們看到過去二十年，中國許多三四線城市，例如說湖南湘潭、江西贛州、安徽蚌埠，年輕人不斷外流，不斷外流，不斷外流。可是當地的房價，還是很頑強地，從3000元/平方，緩慢地升到今天的6000-8000元/平方。雖然緩慢，但畢竟還是上漲了。

為什麼？因為貨幣每10年貶值一半。換句話說，房價每十年要翻一倍。你要讀懂這句話。如果讀不懂，建議多讀幾次，這個道理一定要弄明白。

如果你要一個大城市的房價大幅下跌，那麼這個大城市的人口，至少要在10年內跑掉一半。你說，中國哪個大城市，會在10年內人口跑掉一半？

決定房價的，除了供給和需求之外，還有一個因素，那就是貨幣現象：通貨膨脹。長期來說，柴、米、油、鹽、醬、醋、茶，都是要漲價的。

如果所有的商品都漲價，只有房子不漲，反而還掉價，那是違反規律的。

4

商品供過於求，價格下跌。這句話是對的。但只在一個封閉的時空里，才能成立。如果放到歷史的長河裡去看，那就未必了。

我舉幾個例子。

就說大米，眾所周知，大米在今天的中國，已經供過於求了。那麼請問，大米掉價了嗎？沒有。我記得非常清楚，15年前，大米是0.5元一斤，而現在已經漲到了4塊錢一斤。

再舉一個例子。

衣服在今天的中國，也明顯是供過於求了。可是，衣服的價格，在過去的20年間，下跌了嗎？沒有。

還有食用油，醬油，茶葉……統統都供過於求了，可是價格下跌了嗎？

沒有。

為什麼供過於求了，價格不下跌呢？因為在長時間來看，影響物價的，除了供求關係之外，還有一個東西，那就是貨幣發行量。

通貨膨脹，貨幣貶值，你放在一個20-30年那麼長的時間段來看，所有東西，都是漲價的，沒有例外。

同理，中國城市房產，你眼光放長遠一些，10-30年之後，只有漲價的道理，沒有掉價的道理。這並不是什麼高深的理論，也不需要太高的悟性。

換句話來說，那些有錢不買房，幻想房價下跌的，就好比盼望米價下跌、盼望油價下跌、盼望工資下跌、盼望車費下跌一樣，都是不切實際的。

馮學榮

七十年代人

現居香港

中國當代知名作家，科學主義倡導者，自由市場經濟的信徒，廣受讚譽的認知啟蒙者，已出版《不忍面對的真相》、《日本為什麼侵華》等多部暢銷書，是「別等」效率手冊的忠實踐行者與受益者。

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