回鄉見聞│三四線城市樓市分化明顯冷熱不均
每年春節都是一二線城市樓市的傳統淡季，但對三四線城市來說，卻可能是最佳的去庫存窗口。狗年春節，上證報多名記者返鄉走訪各地樓市發現，三四線城市的分化比較明顯，呈冷熱不均態勢。
房地產資深人士指出，二手房市場的活躍度是判斷三四線城市樓市發展潛力的關鍵，同時，一線或「強二線」城市周邊的三四線城市仍然是最值得關注的。
「因城施策」有了效果
「這兩年，金華的房價上漲比較明顯。2016年前，金華房價都在10000元/平方米以下，這次回老家發現，想在金華比較好的地段買套房，均價都得在15000元/平方米左右。」老家在浙江金華的易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴上證報記者，現在金華的上海財經大學浙江學院、萬達廣場附近都在搞開發，都是比較熱門的地段。不少人還是希望到城裡買個房讀個書。
在安徽阜陽，上證報記者走訪發現，當地樓市還是比較紅火的，到處是在建樓盤，農村居民進城和返鄉打工者的置業熱情高漲。為了將來的子女教育，當地結婚的「標配」都是購置新房和新車。
不僅是東部地區的樓市比較紅火，中西部的新疆烏魯木齊和內蒙古包頭的樓市在「因城施策」的靈活調控下也發生了明顯變化。烏魯木齊市民小徐向上證報記者表示，烏魯木齊的房子比以前好賣了，尤其是學區房，房主價格咬得緊，可砍價的空間很小，總價100多萬的房子也就能降2萬到3萬的樣子。即使不是學區房，在買漲不買跌心理的推動下，也好賣了，看房的人明顯多了。「我有一套單身公寓，2016年下半年掛出去的，一直不冷不熱的，但在最近終於賣掉了。」
包頭市的房地產中介王曉孔告訴上證報記者，這兩年來包頭的二手房房價也有過一波行情，目前已進入平穩期，房價總體是穩步向上的走勢。以王曉孔所負責片區的某央企樓盤為例，90多平方米毛坯房的成交價已從2016年的約6000元/平方米上漲到目前的約7500元/平方米。
當然，也有房子不好賣的地方。在山西陽泉，上證報記者實地走訪後最大的感受就是二手房賣不動，買一手房的人也不多。當地人小韓告訴記者：「我姨在市中心有套房子，買的時候50萬元，這都過去3年了，房價依然是50萬元，還賣不出去。一手房，原來房價最貴的地段也就4000元/平方米，而現在新開發的小區普遍還賣不到這個價格。」
小韓表示，在當地幾乎很少有返鄉置業這種情況，大家的共識是當地的房子沒有啥價值，大家反而都比較想「出去」。對當地年輕人來說，石家莊、太原和北京都是更好的去處。
再看樓市曾經火爆的江蘇，在南京六合區工作的小王告訴記者，六合的房價總體還是比較平穩的。但目前的一手房市場已很少有開盤日光的情況，二手房的價格也略有下跌。「現在房子不如以前好賣了，地鐵口經常有人拉客看樓盤，房源供應也在增多，安置房一建一大片。」而回到蘇州、南通老家過年的上證報記者發現，當地沒什麼人討論房價，這個話題聊不過三句就會被岔開，讓人感覺樓市的關注度較以往已大為下降。
哪些三四線城市有潛力
去年12月下旬，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示：2018年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，今年三四線城市房地產政策將寬緊結合，寬在人才、自住需求，緊在投資投機。三四線城市的樓市調控目前主要還是以庫存多少分為兩類：靠近一二線城市的三四線城市整體仍存在收緊的可能，特別是核心城市周圍的區域；中西部的三四線城市則可能繼續執行去庫存政策。
在易居企業集團CEO丁祖昱看來，判斷一個三四線城市是否具有發展潛力的重要指標便是其二手房市場的活躍程度。一般，成熟市場的一二手交易相對來說都是非常活躍的，而後，二手市場會逐步佔據主導地位，這也是成熟房地產市場基本的發展邏輯。
丁祖昱認為，未來可以重點關注兩類三四線城市：
一是環一線或是環強二線城市的三四線城市，只要解決交通和配套問題，它們會成為這些一線或是強二線城市的衛星城。
二是完全獨立的，特別是省會級（或地區中心）的城市，這些城市主要還是靠自身的能力和實力發展。判斷其發展情況主要應從人口基礎、經濟水平、房地產成熟度、城市建設和通達性、共享經濟發展情況等幾個維度來考察，而其中的核心指標仍是二手房市場，主要應關注轉讓和租賃的活躍程度。如果一個城市的二手房市場並不發達，那麼基本也可以判斷，高房價很可能是「曇花一現」，是不存在實際支撐的。
編輯：孫放
製作：單凌鶴 ┃ 圖編：比由
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