四五線城市房價究竟還能瘋狂多久？

對於「五線城市」銅陵來說，前幾年光看著一二三線房價飆升，總是沒有自己的份。而從2017年開始，房地產普漲紅利終於輪到了它。多年來一直徘徊在四五千元的銅陵房價，2017年終於漲了20%，均價突破了六千元，核心區域房價更是高達1.5萬元。而且像碧桂園、恆大集團、文一集團等大型房企都放下身段，搶著要在銅陵市開發房地產項目。

無獨有偶，濮陽也屬於五線城市，但房價遠遠超過四五線城市房價的範疇。如無錫屬於新一線城市或二線城市，目前房價僅為12469元/平，而一個濮陽五線城市房價則也即將突破萬元。此外，過去濮陽沒有大型房企，都是一些小型開發商，而目前進駐濮陽的大型房企就有恆大、中梁、萬達等。

對此，一位在深圳打工的網友表示：本來一線城市的房價讓我們外來務工者「望房興嘆」，現在連老家所處的五線城市房價都要漲破萬元/平方米，這讓我們這些本想「返鄉置業」的人情何以堪？希望當地政府能夠加大調控力度，讓我們能夠更早圓上住房夢。

事實上，這次四五線城市房價上漲並非個例。僅是安徽的其他四五線城市中，滁州房價突破1.3萬元，蚌埠突破1.4萬元，蕪湖1.2萬元，合肥周邊的肥東縣，部分房價已破1.6萬元/平方米。現在問題來了，是啥原因導致部分四五線城市去年房價出現飆升呢？

首先，本輪房價上漲是從一線城市開始，傳達到二三線城市，同時四五線城市也受到了資金拉動的影響。之前一線城市受到房地產調控，於是大量資金跑到二三線城市去炒房炒樓，後來發現一些省會城市周邊的四五線城市的房價仍處於低洼狀態，於是投機炒房資金又開始推高四五線城市房價。

再者，一二線城市的房價飆升及戶籍社保制度的限制政策。近年返鄉置業的人群越來越多。再加上四五線城市並不限購，甚至於外地戶籍也不限制，那麼其他城市購房有限貸、限購、限戶籍，而唯獨四五線城市卻沒有任何重大的調控政策，所以大量炒機性購房需求就在部分四五線城市集中爆發。

最後，當地在行政區域重劃和危房改造之後，增加了當地房地產的需求。再拿五線城市銅陵為例：近兩年原屬於安慶市的樅陽縣劃入銅陵市，行政區劃調整讓銅陵在擺脫了「華東面積最小的地級市」的同時，享受了一次人口流入的紅利。

同時，近些年城市拆遷改造，濮陽率先進行的貨幣化安置也使得當地很多城鎮居民擁有了兩套以上的房子或相應補償金。出售回遷房去買商品房的情況也不少見。

面對四五線城市房價開始逆市上漲，很多人擔心最終連自己老家周邊的城鎮房子都買不起，但是我們認為，中國現在房子的問題是結構性問題，實際上國內的存量空置房，足夠解決我們近14億人口的住房問題，而四五線城市的房價上漲，也只是中國房地產落暮之前的最後餘輝。那為什麼說，四五線城市房價飆升是不可持續的呢？

第一，四五線城市房地產之所以過去沒有經歷過調控洗禮，是因為其去庫存壓力仍然巨大。而去年至今的房價出現飆升，正好是讓當地政府化解庫存危機的好機會。面對當地房價的快速飆升，今年四五線城市很可能採取「因城施策，分類調控」的辦法，就是之前房價漲得過頭的中心城區開始進行新的調控，而房價漲幅不是太大的邊遠地區，仍然可以酌情對房地產進行適當放鬆，有利於更好的去庫存。

第二，從目前情況來看四五線城市要比二三線城市的產業結構更加單一，想要吸引更多的外來人口購房置業，那就要在競爭中脫穎而出。同時，四五線城市靠投機炒高房價容易，但要讓房價長期保持穩定，就必須要吸引人口的凈流入，以及基礎設施配套要健全。如果沒有配套的戶籍、就業、子女教育、交通等利民優惠政策出台，四五線城市房價被抄高很快，但是出現暴跌現象也很容易。

第三，隨著房價和房貸利率持續上漲，購房置業的成本在上升，同時，首套房槓桿率在下降。之前房價沒漲時，在四五線城市購房也只有五六十萬，而現在卻要上調至一百多萬。很明顯首付成本也要高出幾十萬。

此外，房貸利率在去年同期是八五折優惠，現在多數銀行的房貸利率是在基準利率上浮10%-20%，這無疑加大了購房者的負擔，恐怕投機炒作會因槓桿下降和利率上升而退出房地產市場。

第四，四五線城市與一二線城市不同，剛需接盤能力有限。之前因為避免受到調控政策的影響，大量資金流向四五線城市房地產。而現在支撐四五線城市房價的是剛需。一類是，希望改善戶型和學區的中青年夫妻。二是正值婚齡的剛需青年，一般都需要在市區或縣城買房置業。三是以資產保值為目標的當地中產。不過，後續再也難有很大作為。受到當地居民對購房需求減少的拖累，這樣的房價上漲難有可持續性。

近年來，隨著一線城市房價暴漲，二三線城市房價的跟進，現在就連四五線城市方價也開始上漲了。但這樣也只能引發市場的恐懼心理，生怕以後越來越買不起房了。但實際上，四五線城市基礎設施相對薄弱、剛需接盤能力並不很強、房產去庫存壓力仍很大，必將導致炒房資金不可長期持續下去。未來無論是房企還是個人購房者，投資漲幅已經較大的四五線城市房地產的風險千萬要小心了。

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