房子的投資價值

房子投資的收益率如果按年算到底有多少呢？什麼人適合投資房地產。長久來看房子真的有持續增值的價值嗎？

房子的收益率下圖可以看到幾個地方的房子的收益率

一二線城市房價收益率在10%到20%之間四線到縣城房價收益率正常情況在5%到10%之間。當然由於政策原因一二線城市這兩年的房價是滯漲的。多餘的資金助推了全國三線以下城市房價的飛速上漲。2017年許昌的房價漲幅在50%以上，不可謂不瘋狂。也許欲讓其滅亡，先讓其瘋狂。

從上面兩張表格可以看出房價的正常收益率是在5%到20%。小地方的收益率並不算高。可是房價為何如此受關注呢？原因就在於房價是一個槓桿遊戲買房的首付一般是百分之三十。就相當於你用了三倍的槓桿。那麼收益率就變成了15%到60%這就相當嚇人了當然這個收益率要扣掉資金成本按照5%吧。扣掉資金成本後房價的收益率是0到45%。四線以下房子再考慮資金成本的正常情況下收益率為0。是的考慮資金成本四線以下城市基本不具備投資價值。因為還有持有成本，房子貶值，交易成本等沒有考慮。以投資的角度就應該到一二線城市。長遠來看一二線仍然是精英們的聚集地人口正流入。

三線以下城市的這波瘋狂上漲主要原因就是一二線城市的投資資金外溢以及當地政府對土地這個毒品的依賴性越來越強。通過所謂的棚戶區改造製造大量的買方需求從而推高房價。通過高價出售土地獲取資金償還地方債。土地是有限的需求也是有限的不可能無限獲取土地出讓金。是泡沫總是要破的。雖然一二線城市房價相對很高但我認為泡沫會從小地方破。沒有購買力支撐的市場不可能長久。銀行所給的貸款額度是有限的。普通人的財富增長速度更有限。

如果你買房不需要加槓桿，並且每年通過投資能夠獲得15%以上的投資收益那麼你就完全沒有必要去通過投資房地產。因為還沒有你現在的收益高。如果房價這樣一直漲下去的話對於我們普通人越早買越好，越往後你能夠買的起房的幾率越小。前提是房價一直漲，而且是投資收益低於15%並且有全款付的能力。如果需要貸款只要貸款利率低於百分之5%理論上是不賠錢的。不算裝修不算持有費用交易費用。投資是不合適的，居住是合適的越早買越好前提是房價一直漲下去。很多東西是不可信的比如房子是用來住的不是用來炒的呵呵。

長期看三線以下城市由於去年的瘋漲已經透支了未來數年的漲幅。我認為就算是剛需也可以先等等。等到2020年前後我覺的會有紅包收。也許能讓我們少奮鬥很多年。自己的猜想，當投資客感覺到自己被套的時候，當他們發現曾經的投資品無法變現的時候當他們絕望的時候。房子最終還是投資品既然是投資品就會有漲有跌。股市裡有絕望的時候，房市裡也會有。讓我們再等兩年看看吧。

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