提前規劃資產與負債，從容面對投資與貸款！
2017年3月，為了規避金融風險與防範家庭負債水平過高，APRA出台了限貸新規。
不過最近，澳大利亞財長斯科特·莫里森（Scott Morrison）和澳大利亞審慎監管局（APRA）主席韋恩·拜爾斯（Wayne Byres）卻各有各的立場，各自言論也有一些擦搶走火的意思 。
APRA 主席Wayne Byres在「A50澳洲經濟論壇」(A50 Australian Economic Forum)上表示，只有居民負債水平出現下降的情況下才有可能放鬆限貸規定。
澳大利亞財長Scott Morrison則表示，限貸規定已緩解了澳洲過熱的房市增長水平，其措施也已有所成效，因此呼籲APRA對於只付息貸款和投資型貸款給予適度放鬆限貸措施。
而根據澳洲統計局（ABS）修正的數據，澳洲的家庭負債總額已被上調至2.466萬億澳元，相當於可支配收入的199.7%；被瑞銀（UBS）評為「極高」，列入世界之最。澳大利亞居民負債率絲毫沒有下降的跡象。
熱點問題
澳洲負債率居高不下
您有思考過其背後真正的原因嗎？
您有對自身的負債有一個正確的認識嗎？
什麼是我的債務？
有債務是好是壞？
負債如何影響貸款？
對於貸款債務應如何正確看待？
答案：
債務不一定成為您的負面影響，如果運用恰當也能讓您風生水起。
我們發現有人通過借貸槓桿原理讓自己越來越富有，也有人被負債重壓的舉步艱難。我們在了解客戶的過程中，不僅僅要了解客戶的資產與收入，還需要完全了解客戶的負債情況，才能提供給到一個全面而有建設性的貸款方案。
首先，在貸款申請中，針對已有的房貸，信用卡和其它貸款，需要向銀行進行披露。申請者需要提供以下基本材料：
? 房貸賬單Home Loan Statement
? 車貸賬單Car Loan Statement
? 信用卡賬單Credit Card Statement
? 個人貸款賬單Personal Loan Statement
好債務
? 幫助財富積累
? 利用槓桿實現再投資
? 解決當下財務狀況並在未來給予可持續收益
1）生意貸款
生意貸款分為有抵押貸款（房產，車等固定資產）無抵押貸款（沒有房產等資產）， 貸款額度一般為生意價值的50% － 65%。
生意貸款需要考核申請人哪些方面？
? 申請人過往的生意經驗以及跟所購買生意的行業相關工作經驗；
? 所購買生意之前的兩年財務報表；
? 申請人的還款能力；
? 其他相關條件： 前店主是否會繼續在這個生意中工作， 所在行業的前景等；
申請生意貸款需要哪些重要的材料？
? 申請人的商業貸款計劃書；
? 最近2年生意的財務報表；
? 申請人上個財政年的Tax Return
生意貸款的好處是什麼？
生意投資者藉助生意貸款，解決了初始投資本金缺口問題，並且可以維持一定的現金流，達到擴張經營或增加業務量的目的。在審批生意貸款時，當銀行覺得您的生意財務狀況良好，才會批給您貸款。從而也在某種程度上大大增大了您生意的成功率以及對您未來的回報率的一種期許。
2）商業物業貸款
商鋪的貸款額度一般為65%-70%， 也有一些銀行是可以做到80%。 貸款利率會比住房貸款稍高。一般可以做到房產價值的65%－70%， 部分情況下可以做到80%的物業價值；無論二手商鋪還是新的商鋪， 海外人士都可以購買並且不需要經過FIRB的審批；
商業物業貸款需要考核哪些方面？
?申請人的還款能力；
? 租金回報率；
? 租約時長；
商業物業貸款的好處是什麼？
商業物業貸款不僅有一個穩定的物業租金收入，而且還是合理避稅的非常有效的方式之一。您在商業物業貸款中所有的利息支出都是有可能計算在您的營業支出中， 同時商業購買的物業的折舊都是可以做到稅務減免的。商業地產的回報率遠高於住宅地產的回報率。
3）房產投資貸款
投資房貸款是我們最為熟知的貸款，也是房屋貸款中的一種。
房產投資貸款的好處是什麼？
房產投資貸款可以帶來可觀的現金流租金收入。如果現金流動是正值，您收來的房租可以用來支付抵押貸款及利息。 並且如果您的投資房是負收益，那麼您就可以就所付的利息申報減稅。除了負扣稅，投資房還有許多其它的稅務好處，包括房子的翻修，保養，維修，折舊等等。
4）SMSF自管養老金貸款
近年，資管養老金貸款越老越盛行， SMSF 貸款好處也是遠大於個人的負債影響。
不佔用個人貸款額度
由於SMSF在申請貸款的時不使用個人名下的信用額度，而是通過以下三種方式進行評估。
? SMSF里養老金的餘額
? 每次繳納養老金的金額大小
? 購買房產的回報率對您的貸款額度
稅務上獲得優惠
相比高昂的個人所得稅，養老金的稅率只有15%，並且如果您持有該房產超過12個月，在變賣的時候還能享受33%的資本所得稅優惠，也就是只用繳納10%的稅！所以您可以通過SMSF減免掉高額的稅款。
幫助公司發展
儘管在退休之前用Super購買的房產不能用於自住，但是卻可以用養老金購買一間商業寫字樓辦公室或者買一塊廠房用地，然後在以養老金的名義把這間辦公室或這片地出租給自己的公司，這樣可以讓您公司的現金流變得更加靈活，還可以釋放出您養老金內無法使用的存款。
稅前收入繳納養老金
在償還貸款的時候，SMSF 可以讓您選擇使用稅前收入來償還貸款。相對的，正常的房貸則是用我們的稅後收入償還的，無形之中又白白給政府多交了20%-30%的稅。
5）商業性質的車貸
許多公司或生意經營者購買商務車都喜歡申請車貸。
商業性質的車貸有哪些好處？
商業性質的車貸可以節省現金流，同時有一定的稅務利益，算的上好債務。
壞債務
? 增加個人財務負擔
? 增加未來開銷花費
? 負債所關聯的資產並不保值
1）個人車貸
車貸很容易申請，也很容易誘惑買家提前超越自己的消費水平。車一旦購買，就開始貶值折舊。而車貸的大額尾付（Balloon Payment）更容易讓負債者產生「車很貴，但還款很輕鬆」的錯覺。
有車貸對房貸申請有什麼影響？
假設分別兩位其它情況相同的申請者，一位有8萬車貸，而另一位沒有車貸。當他們同時申請房貸的時候，有車貸的申請者會被大打折扣。
對此類申請者有何建議？
如果想申請個人貸款或者車貸，可以從轉貸中獲取資金來購買汽車，家電或個人消費。較低的房屋利率來代替較高的車貸，信用卡或者個人貸款利率。
2）個人貸款
個人貸款通常都是以工資收入為擔保的無抵押貸款，額度從幾千到幾萬不等。
雖然看上去金額不大，但是利率相當高昂。申請者圖了一時快活超前消費，過後只能看著賬單徒傷悲了。
所以在不是情急之下需要資金周轉，盡量不要去借個人貸款。在申請房屋貸款的時候，個人貸款會非常不好的影響到您的借貸額度。
3）信用卡
各大銀行，各大航空公司，各大超市，都極力推薦客戶開一張他們的信用卡。這麼多五花八門的信用卡，有些可以累積積分，有些可以享受福利，但最終目的就是促使你提前消費。
辦理信用卡但不使用有何影響？
有的客戶會問一個問題：我雖然有好幾張信用卡，可是我平時不用信用卡花費，會影響我的房屋貸款嗎？
答案是會！不管您有沒有使用已經開通的信用卡，貸款申請中，我們將算入您所有信用卡額度。即使不使用，信用卡額度1萬，您的負債就被算作1萬。所以您的信用卡越多，額度越高，您在房屋貸款中借貸的將越少。
結語
如今，澳洲的負債率很難在短時間內降低到一個低水平，但是澳洲政府的干預調控僅僅也是一個周期性的舉措。在過去長達10年的房價上漲、低水平的現金利率及相對寬鬆的貸款環境下，我們可能不太會多考慮我們的負債以及對未來投資的思考。
當APRA開始加大力度監管貸款申請，使其越來越規範，越來越嚴謹。我們應該開始提前規劃自己的資產與負債，通過一些好的貸款方式和方案來實現自己財富積累的目標。
圖文來自網路
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