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二胎限購咋整?New Money 買房考驗

春節假期回來,Daniel哥忙著給大家發紅包,作為PE投資部門的一把手,按照公司傳統派發新年利是開門第一件事。忙活完,他把地產團隊的老司機Kevin拉到茶水間,問:「兄弟馬上有二胎了,這下必須置換了,上海限購還沒解除,咋整?」,臉上寫滿了快要燒錢的焦慮。

其實,Daniel的考驗根本不算是考驗,老百姓要迴避限購有好幾種方法,比如辦個歐洲小國家的護照用境外人士的身份購房,既解決了財富規劃和孩子教育,也有了外籍人士的購房資格;比如註冊個公司全款買房,只不過稅費略高,轉手有難度;再比如先找個信得過的兄弟做代持,然後再騰挪回來。

反而,在開發商看來,限購才是真正的考驗。Kevin是08年金融危機後回國工作的,09年比利時著名作家約翰·范奧弗特韋德出版了一本紀實文學,《伯南克的考驗》,封面上的老伯撐著頭、屏息凝神,留給全世界在深邃的目光中尋找解決危機的答案。十年後的中國開發商,特別是財務總監們也一定明白這個道理,2018年得資金者得天下。

Kevin也和Daniel分享了春節里的看房經,「我說老兄,恭喜啊,我老婆預產期7月,市區幾個新盤都看了,可惜都沒預售證」。Kevin說的這個情況,對開發商是最致命的,特別在上海為代表的核心城市。過去幾年,由於招拍掛市場火熱,不少開發商通過併購的方式擼項目,不看小城市專攻一二線,貴就貴一點,自信品牌能賣出溢價。邏輯當然是沒錯的,但是一旦限購,政府部門不給預售證,或者使勁兒壓價格,以前算好的帳就不對了。預售證可以排一年,不到政府的心裡價位堅決不放,就算想降價走貨也要排隊。Daniel作為精通PE的老司機當然深知這一點,投資周期越長,同樣的靜態回報,IRR就越低,更要命的是銀行也在收開發貸,表外各種花式融資被監管圍追堵截,債務的資金鏈條銜接不上的話,後面都不敢想像。於是後知後覺的開發商開始效仿碧桂園和恆大超配三四線城市,不知道會不會獲得兩個「負埃爾法」。

Kevin泡了杯咖啡,給Daniel繼續上課,「老阿哥勸你一句,珍惜房票,一步到位,買4房,為二胎做準備,趁現在價格低早動手。」K哥確實字字璣珠,他去年結婚入手一套170的大平層,犧牲了自己的書房面積,做成了小四房,直接為二胎做準備。Daniel一邊給咖啡里加糖,一邊不住點頭,「那麼哥,買個200多的複式行不行,一步到位」。Kevin非常熟悉這種想法,脫口而出四個字「最好不要」。他的邏輯是一步到位也得為將來置換做準備,鏈家上現在250平的複式,在市區起碼2000萬。地段、房齡、戶型這些都不差,但是掛牌出來一兩年賣不掉,一旦想置換就是不能變現的資產,不如大平層方便。Daniel描述的用戶心態在業內有個非常時髦的說法叫New Money和Old Money。十年前的購房主體喜歡別墅和複式,近到虹橋古北,遠到松江都有別墅產品推出,新建公寓也多有頂層複式,他們代表了Old Money。現在的年輕人心中風靡的是大平層,落地窗、大套間、沒有上下樓的煩惱,這就是New Money的想法。

Daniel連連感激,自己這個PE團隊到底不如地產的領導懂房子,可能還是貧窮限制了想像力。Kevin講完,也被自己的邏輯感動了,於是更加自信的問客戶加成本了。他給某地產財務總監編輯了一條微信,「劉總,年前談的單子根據公司的最新定價,1年期信用債,集團無限連帶責任擔保,不低於9.5%」。他喝完咖啡,按下「發送」,心裡多笑出了四個字「愛要不要」。

收到kevin簡訊的還有王總、陳總、張總…

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