這11個城市樓市將出現「降價潮」？時間就在二三季度

鳳凰網房產綜合 來源：新華社、同策諮詢研究中心、大偉看樓市（zdw123zdw123zdw）等

最新信息表明，樓市有可能因為過去一年左右的透支而在2018年年中之後進入調整期。房價一旦回落，這11個城市將最先開始「大幅降價」或「降價潮」。

本文主要內容：

1、房價最新數據出爐

2、樓市分化原因分析

3、這11個城市「懸了」

4、普通人如何順勢而為

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樓市新年「降價潮」來了

雞年過去了，狗年來了。

2月24日，統計局發布了2018年1月份的房價數據，多少有點借鑒意義。

初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉為下降，二手住宅銷售價格漲幅連續16個月回落，本月比上月回落0.5個百分點；

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點；

三線城市同比漲幅分別回落0.4和0.3個百分點。

這其實就是一個信號：本輪樓市調整的大趨勢已經確立！

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漲為何漲？降為何降？

2018年樓市開局平穩，數字顯示的確穩定了，但慣例1-2月都是春節長假影響，所以2018年樓市依然要看兩會前後的政策，與3-4月份的市場成交。

簡單的看1月份的房價平均數值，1月全國70大城市房價繼續退燒，新建商品房住宅平均環比上漲0.34%，二手房平均環比上漲0.19%。

同比環比漲幅均明顯繼續下滑。調控政策特別是信貸收緊的政策，繼續抑制房價上行。

漲為何漲？

上漲城市集中在非熱點調控城市

同比價格上漲明顯的城市主要有哈爾濱、瀋陽、貴陽、西安、昆明、北海、大連、常德等城市。同比漲幅均超過10%。

目前看，2018年的調控政策力度依然持續，2018年的70城市房價數據依然會明顯分化，最近發布吸引人才的系列城市，預計房價在2018年初有望平穩，北京等一線城市房價在2018年將繼續同比下調。

降為何降？

城市分化繼續明顯

就國家統計局重點監測的15個熱點城市（主要是一二線城市）來看，這15個熱點城市中11個城市價格低於上年同期水平（儘管有限價限簽等因素，但是，這也是歷輪樓市從房價快速上漲到進入調整期前必然經歷的階段），熱點城市樓市基本面正在發生改變。

從同比數據看，11個城市的新建商品房住宅價格出現了下調，主要有深圳、無錫、福州、南京、成都、北京、杭州、鄭州、合肥、上海，基本都是調控力度最大的一二線城市。

二手房廈門跌幅第一，北京跌幅第二，分別下調了0.8%與0.6%，同時，17個城市出現了下調。

同比與環比下調的城市，最主要的特點都是2017年執行了歷史最嚴格的調控政策，持續加碼調控。

所以，樓市表現與城市調控政策力度同向。調控力度大的城市房價漲幅緩，調控力度最大的城市出現了同比下調。

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哪些城市將遭遇「降價潮」？

重要大會報告指出，「堅持房子是用來住的，不是用來炒的」定位。在2017年年底召開的中央經濟工作會議上，關於房地產也談了兩方面：

一、要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益,支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

二、完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

說明國家對房產的政策是，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

新一屆地方政府換屆完成後，熱點城市比如上海、北京等城市已經明確表態樓市調整政策不會鬆動。這說明，儘管部分城市以「人才」、「戶籍」等措施定向調整樓市調控，但是，樓市調控的「風險標」並沒有改變，2018年總體上仍然是樓市調控政策從嚴執行的一年。

從房企營銷動作表現來看，恆大春節前已經打響2018房企降價第一槍，全國樓盤8.8折促銷。恆大在全國開始降價恆大開啟2018房企降價第一槍的消息一傳出，就引發了各大媒體的關注。

同策研究院首席研究員張宏偉認為

歷輪樓市進入調整期都會有「大幅降價」或「降價潮」現象的發生。當本輪樓市調整大趨勢確立之後，「大幅降價」或「降價潮」這種現象也不會避免，預計會在2018年的二三季度會集中發生。

那麼，哪些城市會本輪樓市會進行「大幅降價」或「降價潮」？

數據顯示，當一個城市的房價上漲情況明顯大於這個城市的投資價值時，這個城市房價必然會出現回調。當價格上漲偏離城市價值越大時，比如，深圳、廈門、南京、溫州、福州、大連、合肥、南昌、海口、石家莊、長春等等，這些城市的房價往往容易最先開始「大幅降價」或「降價潮」。

此外，從推盤周期、銷售目標、房企資金兌付壓力等諸多因素來看，上述城市極有可能會在二三季度這個時間開啟「大幅降價」或「降價潮」。

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普通購房者應該怎麼辦？

作為普通人，現在一定要認清形勢，這是一場高位對決，現在是關鍵時刻。

無論從中央的金融政策，土地政策，以及戰略部署，都還繼續強調控的思路。唯一不確定的是地方上的態度，很多地方不堅決，肯定會抵消強調控的效果，甚至適得其反。

所以，現在樓市基本面分為三類：

一類是一線城市和幾個熱點二線，在樓市強調控的背景下，他們被政策緊盯，價格將繼續穩定，北京上海特大城市在人口政策的共振下，樓市將逐漸下行。

第二類是三線四線五線城市，也就是不在這70個大中城市之列的地方，樓市跟風漲過之後，將馬上歸於平靜，價格越高流動性也就越差，最後就是高價買來的房子無人接盤，突然發現自己才是那個接盤俠。很多大城市打工者回鄉置業，恐怕就會成為最後的接盤者。

第三類最不確定，那就是幾十個省會二線城市，人口政策將影響樓市的方向，如果人口政策放開，全省的年輕人都會湧入省會，甚至跨省流動。這就形成了吸附式發展，也就是說省會繁榮，而地級市暗淡。搶到年輕人的省會房價還會堅挺甚至上漲，而年輕人流出的地級市樓市會流動性崩潰。

所以如果你非得買房子，租金是你參考的重要指標，如果一個地方的租金上漲很快，說明越來越繁榮，人口越來越多。如果一個地方的租金幾年沒漲過了，甚至還往下降，說明人口正在流出，經濟越來越差。租金是市場因素決定的，他不會說謊，是你參考的重要指標。如果一年租金比總房價，超過5%就有投資價值，如果低於2%，就說明已經是擊鼓傳花了。最好還是儘快閃人。

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