看了這五個發達國家的住房 我們可以學到什麼？

發達國家住房租賃經驗借鑒

2017年12月，中央經濟工作會議提出「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度」，這意味著持續推動租賃住房改革將成為2018年經濟工作的重點。

中央經濟工作會議對構建住房體系的表述為：多主體供應、多渠道保障、租購併舉，由此也可看出我國對居民住房體系的探索與實踐方向。發達國家的住房體系構建已相對成熟，本期我們盤點了美國、德國、日本、新加坡、英國五個國家的住房體系與結構，與大家一起探討。

發達國家住房租賃體系：市場與保障兩手抓

國外住房保障制度主要分三種，即金融支持型、非盈利法人主導型和政府主導型，分別以美國、德國、日本和新加坡為代表，這些國家同時兼顧市場性與保障性，形成了完善的「金字塔結構」住房體系。

美國：自有為主，租賃為輔，控租、補貼和公共房共存

美國鼓勵居民擁有私人住宅，政府利用金融手段提高中低收入家庭的購房能力，從而提高擁有住房的居民的比例，改善住房體系結構。其住房分為公寓和獨立住宅兩種，前者是租賃市場的主要來源，後者主要用於自住。

從結構角度，美國的租賃房體系以私人住房租賃市場為主，公共住房租賃市場為輔。根據美國政府介入的程度和調控方式的不同，美國租賃房可以分為政府產權出租房、基於政府租金補貼的出租房、產權非政府但政府控制租金的租賃房和完全市場化的租賃房。其中，對於私人住房租賃市場，政府主要發揮間接調控作用，以市場為主要導向，美國政府管理控制的政策手段主要是租金控制和住房租金補貼兩種。而公共住房是指政府開發所有並管理運營的住房，服務對象是符合條件的低收入家庭、年長者以及殘疾人。

在供給方面，美國政府會通過專門機構和優惠政策保證提供一些數量的公共租賃房，主要有政府直接投資建設、政府以低息貸款支持私人企業建設、政府收購私人住房做公共住房三部分來源，通過租賃房搭配建設、合理規劃消除潛在社會問題。此外，完善的不動產稅制度使得房屋的空臵成本較高，出租房屋的稅收優惠制度進一步刺激租賃住房的供給。

德國：租賃為核心，公共住房和租金補貼並舉

德國租賃市場發達，租房比例高達 50% 以上。政府鼓勵民間投資，私人開發商是公共住房的主要供給者，政府對開發商進行了大量的補貼鼓勵其建造福利住房。

德國租賃權益保障制度完善，通過租金管制、租賃合同保障、租購同權等多種途徑和手段保障承租人的權益。在保障體系方面，德國政府通過法規制定進行嚴格的租金控制，房屋租金必須以相似地段、相似房屋前三年內的租金為基準，同時規定年漲幅上限，從而保障承租人權益。在立法方面，德國法律嚴厲打擊開發商暴利行為，還通過資產增值部分不能進行抵押貸款等方式限制投機行為。

同時，政府實施差別化的補貼政策，一方面向最低收入的家庭提供社會福利房，租金僅為市場的一半，另一方面通過提供住房補助金向低收入家庭提供貨幣補貼，使其可以負擔房租壓力。此外，政府採取差別化的稅收體系。德國政府通過系統的房地產稅收體系，對租金收入實際徵收較低稅率，對房地產交易收入徵收較高稅率，以鼓勵租賃，抑制住房交易。

新加坡：公宅為主，私宅為輔

新加坡的住房政策目標是「居者有其屋」，新加坡住房制度是政府主導型，政府以強大的財力建設組屋，使 80% 以上的人口居住在公共組屋裡。目前，新加坡已形成了以組屋為主的公共住宅和以中高檔公寓、別墅為主的私人住宅構成的獨特住房體系。

組屋定價機制以居民收入為基準,其中針對中低收入群體的小戶型組屋優惠和補貼力度更強，其實際支付價款遠低於同期轉售組屋和私人住宅價格。同時，低成本土地供應為組屋低價提供了支持和保障。此外,新加坡政府制定了嚴格的組屋准入、配售、轉售和懲罰機制。

日本：發展公營住宅，鼓勵私人投資

日本政府在住房供應體系方面，屬於非盈利法人主導型，一方面提供公營住宅，一方面鼓勵私人投資，同時支持多樣化住宅模式發展，促進住房體系健康發展。其中，公營住宅是指由地方政府在國家的補助下建造的、由地方住宅供給公社經營並專門出租給住房困難的低收入者的一種住宅。

從社會階層角度劃分，日本中等以上收入家庭住房的取得主要是在市場上實現的，民間的房地產公司是供應主體。中等偏下以及低收入家庭則由政府分別提供不同的資助獲取住房。其中，中央政府建設省（現國土交通省）所屬的住房都市整備公團（日本政府直屬的國營非盈利企業，資金主要來自政府貸款）在各地設有支社，負責向中等收入家庭提供住房，地方政府的住房局則負責向低收入者、單親家庭及有特殊困難的家庭和個人提供住房。

在需求方面，日本政府通過住宅金融公庫提供低息貸款、財政政策提供補貼、稅收政策進行減稅優惠進行金融支持。日本的企業社會福利制度也對滿足住房需求發揮著重要作用，其通過直接提供社宅和宿舍或通過「公司內貸款」制度對員工以較低的利率發放貸款，既有利於提高員工對企業的歸屬感和忠誠感，也有利於解決員工住房問題。

英國：公租房為核心，鼓勵自有住房、私人出租住房

英國住房體系主要包括：自有住房，公共住房，私人出租住房三種住房形式，租房率約在 40% 左右。早期政府承擔建設新房的主要責任，財政壓力很大。目前，在公租房方面，政府一方面投資建設一部分公房，以約低於市場價格 40% 的水平出租給居民，滿足低收入群體長期租賃需求與城市居民短期租賃需求。另一方面，由住房協會參與公租房建設與管理，允許住房協會購買社會住房後用於出租或者購買土地建設公租房，政府對其提供融資支持和稅收優惠。

對於自有住房、私人出租住房，政府鼓勵居民政府自有住房，通過提高法定租賃租金、增加租房成本等措施降低公房租賃佔比；同時，政府通過稅收減免與財政補貼、提供金融支持和逐步取消私人住房租賃市場的控租制度，鼓勵發展私房租賃，在緩解財政壓力的同時，形成多元的住房供給模式。

小結

海外住房租賃市場目前發展已較為成熟，不同國家的住房租賃市場結構各有不同，其中部分國家以公共租賃為主導，政府通過控租、補貼引導住房供求機制的建立，如英國、日本、新加坡；還有部分國家以民間租賃為主，政府通過租金補貼、控租等方式滿足低收入階層的住房需求，如美國、德國。總體來說，市場性分配和保障性分配共同作用，政府在市場機制有限的情況下引導市場，對市場機制進行補充和修正。

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轉載自:克而瑞諮詢

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