美股在波動，而投資美國房產的春天卻已到來……
今年二月，屢創新高的美股接連遭遇了「黑色星期五」和「黑色星期一」。特朗普上任後，美國的前景一致讓人看衰，而最近股市的波動讓人們嗅到了一絲經濟泡沫的味道。尤其是在美聯儲加息後，美房產投資市場的利潤率更是有所下降。那麼，美國房產的冬天就要來了嗎？答案很可能是否定的。
波動中的美國股市
| 次貸危機還是經濟調整？
2007年，美國次貸危機爆發。當時，美國居民幾乎每天一醒來就會發現房價又跌了一截。隨後，這場因為房價泡沫疊加衍生品濫用的局部危機，以野火燎原之勢演化成了一場罕見的全球金融危機。全球金融危機帶給投資者的噩夢至今還仍是歷歷在目，包括美國政府。因此，美國為了加大對高科技產業和創意產業的吸引力，出台了各項鼓勵政策。
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高速增長的高科技產業和創意產業，在成為美國社會中升級各行各業生產力的過程中影響日益增加。如今，它們已經成為美國各個城市持續發展的主要助推力。所以經濟危機後的十年，不是越來越多的行業人才離開美國另謀出處，而是美國加大了吸引了人才的力度來改變美國原有的經濟格局。在現金極度充裕的美國市場，新經濟產業如果在遇到經濟下行周期，也完全可以確保企業獨立正常運營，受衝擊影響較小。
這些新經濟產業都有共同的發展趨勢共性：居民人口年輕化、流動性強，收入和消費水平都較高，受教育程度較高。所以，在大量人才流入美國後，依然可以保持對新建住宅的需求力，而庫存緊張則是美國房地產的現狀，在緩慢的房產建設和房主售房意願下降等綜合因素的推動下，美國房地產的增長勢頭怕是無法在短期抑制。
| 加息或無礙房價上行
唯一值得人們對房地產行業擔憂的是，美國已經進入加息周期，明年預計美聯儲仍將加息2-3次。那麼，這是否會對房地產市場造成打擊？眼下，基準聯邦基金利率目前處於1%到1.25%之間。到2018年底，預計利率將在2%到2.25%之間，大約上升100個基點。標準30年期固定抵押貸款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能達到4.5%。不過按歷史標準來看還是非常低，可能不會對購房意願產生較大影響。
美聯儲正在加息中
專家判斷，2018年美聯儲加息之路將分兩階段進行，呈現相機抉擇的特徵。第一階段，美聯儲有望保持當前加息節奏，將政策利率提升至溫和通脹率，進一步消解鴿派加息的負面影響，並為大規模縮表營造政策空間；第二階段，根據特朗普稅改的落地進程和實際效果，美聯儲將相機再進行一次或兩次加息，以鞏固美國經濟長期增長動力。綜合而言，2018年，美聯儲加息三次將是基準預測。儘管如此，利率仍較過去加息周期的平均水平低了不少。
此外，近期通過的稅改也可能不會對樓市造成較大影響。雖然在新的稅改中，稅制激勵被取消了；但由於美國在最近幾年在經濟上的強勢表現和在世界上的領先地位，預計明後兩年美國家庭收入會有所提升，所以以此來看，美國房產的牛市恐怕還有很長的路要走。
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