中國內亂炒熱上海房價，洋人大喜，不久發生一事，紛紛跳江自殺

鴉片戰爭前後，天地會衍生出一個分支—小刀會。這個幫會在上海秘密結黨，謀劃反清，很是活躍。1853年，小刀會首領劉麗川公然打出「反清復明」旗號，率領幫會成員和附近貧民攻佔嘉定縣城，繼而攻佔上海縣城，宣告「大明國」成立，劉麗川自封「大明國招討大元帥」。清政府調派軍隊圍剿，卻被打得稀里嘩啦。之後，小刀會又攻佔寶山、南匯、川沙、青浦，清軍再次圍剿，雙方打了幾十場硬仗。

戰火燒到了家門口，上海市民自然要往鄉下搬遷，可此時太平天國的起義軍正在勢如破竹地攻城略地，貿然搬到鄉下去無異於送死。城裡沒法待，鄉下又不敢去，該何去何從呢？

逃命的地方還是有的，那就是租界。劉麗川早年在新加坡打過工，後來又在英國洋行做過買辦，深知中西武力相差甚遠，得罪洋人後患無窮。為了使「大明國」這個新政權獲得洋人的支持，劉麗川攻佔上海當天就去了租界，向各國領事承諾：小刀會只針對清政府，不針對洋人，外面殺聲震天，租界安如泰山，絕不讓一兵一卒進租界搗蛋。這個承諾使洋人暫時保持了中立，也讓租界成了戰爭中僅存的和平孤島。

按照清政府和英、法、美等國簽訂的條約，華洋應該分居，租界里只能住外國人，不能住中國人。可是戰火燒身，凡跟洋人有點兒關係的中國人都往租界里逃，跟洋人沒有關係的中國人也想方設法買通關係往租界里逃。小刀會跟政府軍交火的第一天，英租界里就湧進了兩萬名中國人。

洋人剛開始還抗議華人破壞「華洋分居」的條約，不過很快就發現這些扶老攜幼前來逃難的華人腰包里都有點兒積蓄。於是頭腦精明的洋人趁機搭建簡易房，再高價租給華人，從中獲取高額利潤。很快，在英租界西北部和分隔英、法租界的洋涇浜兩岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、賭館和鴉片館也在附近遍地開花，上海租界迎來了有史以來的第一個房產牛市。

也就是說，小刀會燃起了戰火，戰火逼著華人逃進租界，華人為租界房市帶來了需求，暴漲的需求讓歐美開發商賺到了第一桶金。看來，戰爭時期，做房產也是一條發財的渠道。

戰爭財利潤雖大，但只能在戰爭時候發，和平一來臨，生意就歇菜。小刀會佔領上海不到兩年，清政府遊說洋人一同「剿匪」，在洋槍洋炮的支持下，清軍打跑了小刀會，「大明國」就此覆滅。上海恢復了和平，在租界避難的人們紛紛返回家園，洋涇浜兩岸的小木屋開始空置。租界的房產牛市變成了房產熊市。

不過，上海租界的房產熊市並沒有持續幾年。1862年，太平天國的軍隊接連三次打到上海，居民大恐，再次逃進租界。這回去租界避難的不光是上海人，還有蘇州人和南京人，粗略統計在十萬人以上。難民去而復來，樓市死而復生，曾經空置的小木屋被洋房東用更高的價格租了出去，租界土地嚴重緊張，地價房價聯袂飛漲。

在這種大好形勢下，更多的洋行從事起房地產開發，租界之內開發商遍地。不過，這些開發商不再建造小木屋，而是改建兩三層的小樓。早先開發商只租不賣，現在他們既租又賣，有錢的華人可以把一所甚至多所樓房一次性買下來，然後再分租給沒錢的華人。

1864年，太平天國滅亡，江南戰事平息，租界里的難民再次返回家園，許多開發商破了產，有人還跳了黃浦江。租界里的銀行、租界外的錢莊，因為在牛市時期把資金放進樓市，這時也出現了危機。緊接著是1866年的世界金融危機，一些資金雄厚、經營多年的大洋行也不得不倒閉。表面上看，成也房產，敗也房產；實質上，成也戰爭，敗也戰爭。

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作者｜李開周

來源｜《百家講壇》雜誌

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