火熱的三、四線城市的房價，未來將走向何方？

導讀：

樓市歷時近一年調控，效果明顯。

不過，春節期間，借「遊子們」返鄉高峰，部分三四線城市成交活躍度卻又升溫。

房價波動甚至大於昔日熱點的一二線城市。

置業潮湧、超低的價格讓很多人蠢蠢欲動，但一二線尚能「啞火」，更何況三四線。

這會不會是未來的「坑」，正在步一二線的「後塵」？

返鄉潮帶來的購房熱

國家統計局最新發布的2018年1月70城房價數據顯示，新建商品住宅售價13城跌52城漲，其中一線城市同比由漲轉降，二三線城市漲幅回落。調控政策繼續抑制房價上行。

「從房價環比增幅排行看出，房價上漲實際上正進入非熱點二線城市和非熱點三線城市。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進這樣認為。

事實上，自宏觀調控以來，房地產市場主要在三四線城市。春節期間，恆大等房企藉助返鄉潮，加大供應及銷售力度開啟了三四線城市的搶收，結果大部分三四線城市的市場成交均比往年活躍。

一二線城市收緊調控的同時，三四線城市雖然也密集發布調控政策，但內容相對較寬鬆，對市場抑制作用弱。因此可以說是昔日熱點城市調控促進了部分置業人群眾迴流到三四線城市。「賺一線城市的錢，買二三線城市的房」是許多返鄉置業的真實心理。

調控政策將向三四線蔓延

鏈家研究院對於2018年三四線城市的判斷是將會迎來降溫。因為2017年三四線城市市場的「繁榮」部分原因是一二線城市的調控溢出，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。而隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三四線的成交難以持續。

中原地產首席分析師張大偉也認為，房地產調控在2018年主要側重點會是在三四線城市。去庫存與抑過熱將是三四線城市的調控主要內容。政策將寬緊結合，寬在人才，自住需求，緊在投資投機。其中靠近一二線城市的三四線城市調控政策依然有明顯收緊的可能性。而中西部的三四線城市可能繼續執行去庫存政策。

在三四線城市，距離產生的不是美，房價高低也不是購房的標準，人口、交易活躍度才是正道。不過，如果市場過熱，也會因為一紙「限令」，嘎然而止。

三四線樓市拐點已來

春節檔期間已經陷入了一半火焰一半海水：

自春節假期的前一周開始，全國一二三線樓市進入了集體休假模式。

2月上旬，一線城市成交量環比下降33%，二線代表城市環比下降18%，三線城市成交量環比下降9%。一二線城市樓市春節遇冷，因為春節期間，這些城市整體處於「空城」狀態。但本應受益「春節返鄉置業潮」的三四線城市，也出現下滑，就不得不讓人警惕了。

經過過去10多年的幾個周期下來，中國樓市已經呈現出穩定的特徵，即在上漲周期內，一線城市先漲，其次是二線城市，再次是三四線城市，這個現象的背後，體現是資金受調控堵截而外溢的規律，就像洪災時治水一樣。

這次本屬於黃金檔的三四線城市卻意外遇冷，則充分表表明了一點，即由2015年底「930」新政催生出的這波樓市大潮已經全面褪去。

雖然大多數購房者受「買漲不買跌」——這種劣根性的驅動，最終淪為「韭菜」，但對於那些有投資意識的購房者來說，當下恰是審視自己買房決策的最佳時期。「在別人貪婪的時候恐懼，在別人恐懼的時候貪婪。」

貨幣吹起來的資產價格，最終會是什麼結果呢？

2015年的中國股市給出了最完美的答案。而從2017起，中國又重新進入了金融去槓桿周期，高層甚至將防範金融風險，列為了三大攻堅任務。在資本退潮的過程中，那些基本面薄弱的三四線城市，房價勢必要觸礁漏水。

對於有意在三四線城市置業的人來，當下的買房邏輯已經不是以前做波段了，而是價值投資。

價值投資的首要原則，就是搞清楚自己的訴求，是投資還是自用（剛需）。

如果是投資，即除了北上廣深周邊的三四線城市外，內地的三四線城市，都不值得投資，不管是商鋪還是住宅。

三四線城市的房子，有些連「餘額寶」的收益都跑不過。

拋去貨幣政策的影響，決定一個城市房價安全邊際和增長幅度是基本面

人口流入：衡量人口流入的真實指標有新增小學生人口、新增繳納社保人口等；

財富總量：最直接的指標是城市資金總量，即金融機構本外幣存款餘額（是否能跑贏全國水平）。

備註：以上數據各位看官可以自行查詢地方統計局、金融局發布的相關數據及地方政府工作報告，數據範圍越小越真實。

例如：河南某地級市，下轄一市九縣，若以行政概念來統計數據（一市九縣），其小學生人口在過去5年間下降了36%，嚴重程度可見一斑。

但若以市區來劃分的話，這些年市區的小學生人口是在增長的，真正流失的來自於下面的縣。

所以，對於那些不想被「磚家」牽著鼻子走，而且希望「挖到寶」的購房者來說，可以自行挖掘這些數據。

總而言之

對很多在三四線城市購房者來說，已站在十字路口。

選擇性錯誤，將繼續被割韭菜，甚至成為接盤俠，就像股市一樣。

股市用的是「斷頭鍘刀」；樓市用的「小刀割肉」，一點點割肉，雖然短期疼痛小一點，但長期積累下來，損失是一點都不比股市小。

2018年貨幣依然不寬鬆，房產稅也呼之欲出，冒頭就打的高壓態勢下，遠離超大型城市的三四線城市已然岌岌可危。

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