法律小講堂二：安省外國買家房產購置稅務詳解
2017年是不平凡的一年，政府出台了一系列政策來針對紅火的房地產市，因為小編本人也在漫長艱辛的移民路上苦苦掙扎，身邊想買房子的同學朋友也飽受著新政策的困擾，所以在工作中特別留意了一下此類問題，今天來解讀一下外國買家買房中的相關問題。
NRST篇
1.什麼是NRST?
相信大家對於NRST這個詞已經不陌生了，為了抑制安省房市的火爆程度穩定房價，安省政府效仿BC省對外國地產買家徵收海外買家稅Non - Resident Speculation Tax，非加拿大公民或永久居民的個人及外國公司在安省指定地區購買住宅，需要繳納15%的海外買家買房稅，2017年4月21日正式生效。
2.外國人在安省的哪些區域購房需要交海外買家買房稅？
外國買家在安省的大金馬蹄地區買房需要繳納15%的海外買家稅。（具體金馬蹄地區指的是什麼大家可以去諮詢地產經紀，小編本人不是地產經紀所以在這裡不做解釋了）
3.如果是聯名買房，一方有身份另一方沒有怎麼辦？
多人聯名合買一套物業，只要有一個買家是外國人仍然要交15%的NRST,需要注意的是一個例外是配偶，加拿大公民或永久居民與外國配偶聯名在安省買房，不需要交15%的海外買家購房稅。（配偶意味著結婚或是同居3年以上）
4.符合什麼條件可以申請返還NRST? 哪類人可以直接獲得豁免不需要交NRST?
如果正在辦理移民，並且在買房前已經收到安省移民局的省提名信(俗稱pnp提名紙),可以不用交15%的NRST。
其他項目的移民，在成為加拿大公民或永久居民之前在安省買房必須繳納海外買家買房稅，如果是購買的自住房且符合以下條件之一可以申請返還：
海外買家在安省購房後的4年內成為了加拿大公民或永久居民；
海外買家在安省買房後在安省以全職學生身份學習2年以上；
海外買家在安省買房後在安省全職工作1年以上。
1.擁有全部產權才可退稅
許多剛畢業的學生在買房貸款的時候，因為能貸款的額度比較低，通常是年收入5倍，而畢業生們剛剛工作年收入低且在加拿大的信用也低，目前又出來一個B20政策以及海外收入要申報等貸款不利因素（具體貸款政策請諮詢貸款經紀，小編也只是略懂貸款政策皮毛）很多人把父母作為了Co-signer，才能獲得貸款的批准，但是這樣也就意味著父母會擁有房子一部分產權，就不符合NRST退稅要求了。
2.房子交接前學習時間都不算
從房子closing那天開始算學習時間，如果購房者往後會繼續全職讀兩年，才符合申請退NRST的條件。
Land Transfer Tax篇
Land Transfer Tax中文是土地轉讓稅，在大多倫多地區，如果是多倫多市內（通俗來說steels以南的就是多倫多城市內地區）需要繳納安大略省土地轉讓稅和多倫多土地轉讓稅，那如果是華人熱區萬錦，列治文山等（steels 以北）這些其實是歸屬於York Region的地方，則只需要繳納安大略省土地轉讓稅，需要繳納的金額和房價有關，房產交接之前律師會確定好這個數目，我們自己不需要擔心。
需要注意的是第一次買產買家（全球首套）會有一個第一次買家的土地轉讓優惠，2017年1月1日之前優惠額度高達$2000，所有買家都可以在交接的時候直接用這個優惠額從最後需要交的稅錢中減免，2017年1月1日後。這個優惠額度提升至$4000,但是外國買家需要自己先繳納所有的土地轉讓稅包括第一次買家優惠額部分，移民成功後再申請退還。所以2017年之後買房子的小夥伴移民後不要忘了申請這一項福利。
賣房篇
沒有加拿大身份的小夥伴在買房的路上受到重重阻攔，卻沒想到要離開加國的賣房的時候也是很頭疼，小編默默抹了一把辛酸淚。賣房時，如果賣方是非加拿大居民，律師會事先扣留房價25%的賣房款作為保證金放在信託帳戶中。律師在收到政府發出Clearance Certificate後，用這些錢付清賣家的capital gain等相關稅款（投資房），此外律師也有可能扣留非居民賣家額外的款項直到付清地稅、管理費、及水電等雜費後，再以多退少補的形式與賣家結算，真是一個麻煩複雜的過程。
因為NRST是一個新稅種，小編工作的律師行做過幾個有安省提名的豁免權的買家的房產交接，並沒有親眼看到有人目前拿回來NRST過，只是希望能給大家一些基本的信息，但是如有個案疑難問題，請按照個人情況諮詢律師，本文僅供參考而非律師的專業建議，謝謝。
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