華爾街投資者們都關注了 面向低收入人群的租房市場迎「風口」

（邁點網-邁點空間租賃 貝玉 李菁）對於任何一個國家的低收入人群而言，租房所需花費的高昂的租金，並不是他們能夠「負擔得起」的，即便有能力支付，居住環境和周邊設施也不盡如人意。目前美國已有部分企業開始聚焦這一市場，並解決這一龐大群體的住房需求。同樣處於供應空缺的中國藍領公寓市場目前的處境如何，政府與長租公寓運營商又是怎樣積極緩解低收入人群住房壓力的？

華爾街投資者關注的大市場

在美國，華爾街精明的投資者們已經開始瞄準了這部分人群。儘管這並不是一個輕鬆的生意，但與大型的公司在成熟的市場里「虎口搶食」要來得容易得多。

其中最令人矚目的就是黑石集團（Blackstone Group LP），其房地產業務部門創建了用於購買、裝修並出租單戶住宅的項目Invitation Homes，在美國亞特蘭大地區擁有的220套住房，主要面向低收入的工薪階層，租金遠低於其他房產。

Promise Homes Co.去年8月份以2200萬美元從Invitation Homes手中收購了房產，並制定了幫助租戶改善財務狀況的戰略，旨在保持現有的租金水平並最大限度地降低高昂的成本。

華爾街的房屋租賃行業從早期遭遇「止贖危機」後的瘋狂買房逐漸走向成熟，諸如Promise這樣的公司正在向廉租房發力，而這些房屋大部分不被大型地產業主關注。當大部分公司將目光聚焦在收益率更高、潛在風險更大的住宅上時，為低收入人群提供住房的租賃市場也迎來機會。

「大公司正在脫手表現不佳的資產，這也為公司開放了一個渠道，讓更多的下游企業將目標鎖定在『負擔得起』的市場上，瞄準低收入人群，這個市場仍有機會獲得投資回報。」Keefe，Bruyette＆Woods Inc.董事總經理Jade Rahmani表示。

「自從我們平台推出以來，大家對這類低價物業均表現出興趣。」家庭租賃在線平台Roofstock首席執行官Gary Beasley十分看好這一市場。

2012年當華爾街公司開始大規模涉足房地產時，大多數企業都避開了低收入租戶，因為這類租戶的財務狀況往往不太穩定，租賃周期也比較短。再者，便宜的房子通常需要更昂貴的維修費用，無論是以1,000美元還是2,000美元出租房屋，修繕屋頂或冰箱的費用都是差不多的，租金低的房子往往需要更長的周期均攤日常的維修費用。

全美住房建築商協會統計數據顯示，2016年，房屋租金佔美國租金總額的35％，高於2005年的31％，然而，隨著競爭加劇、房價上漲、收益縮緊，這些數字正在發生變化。

有越來越多的新公司正在加入混戰。

總部位於美國喬治亞州瑪麗埃塔市的Cerberus Capital Management LP最初涉足的是單一家庭出租業務，包括向房東提供貸款，公司側重於出租適用於工薪階層的房屋，其租金低於其他大型機構。首席執行官Martin Esteverena表示，該公司旗下的FirstKey Homes在2017年的下半年收購了8,000套住房，投資組合增加了一倍多，目前公司在24個市場擁有14,000套住房，並計劃將旗下房產增持三倍。

FirstKey的平均租金約為1300美元。相比之下，美國最大的家庭房屋租賃商Invitation Homes 2017年第三季度的平均租金約為1,700美元。

一些投資者將目標瞄準大型集團比較不看好的區域。曾在保誠金融和高盛擔任過要職的Tawan Davis是Steinbridge集團首席執行官，其專註於開發美國東海岸的城市，這些城市被認為是更加複雜且成本高昂的。Steinbridge 集團在費城已收購了約60座聯排式住宅，租金通常為700美元至1,200美元，並計劃在巴爾的摩和北新澤西等地區投資4.25億美元。

Davis表示，此舉是為了提供高質量，價格適宜的住房，「我們的目標是為大眾構建長期的適合生活的社群，讓住房不再成為問題。」

藍領公寓供給同樣空缺的中國市場

① 棚改工程與城中村改造持續推進中

從2008年啟動保障性安居工程至今，十年間，從中央政策文件，到財政補助資金、開發性金融信貸，再到地方土地供應，各級政府部門採取各種措施，全方位推進棚戶區改造工作。2017年，全國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元，開工套數創歷史新高。

此外，全國多城積極開展城中村改造，僅杭州一城在2017年累計完成簽約69411戶，實現整村征遷「清零」51個村。年底，杭州61個城中村改造安置房及配套設施項目集中開工。

棚改工程在改善居住環境的同時，也減少了廉價出租房源量。不少低收入群體需要另尋較為便宜的出租房，滿足居住需求。

② 大部分外來工住房問題「需協助」

近年來，服務業是社會經濟發展的重要組成部分，發展迅猛。根據上海市2016統計年鑒的數據，2015年全市第三產業（服務業）從業人員為855.7萬人，較2014年增加了2%。這一群體的居住狀況參差不齊，其中有一部分人群的居住不容樂觀。

此外上海統計局調查發現，目前服務業藍領居住有三種常見的方式。其一，是租住在「城中村」、臨時房、小區地下室中，這些居住空間普遍環境較為簡陋；其二，是一些中小餐飲企業、美髮店的員工，通過「群租」的方式解決居住；第三，隨著長租公寓市場的崛起，較為乾淨整潔的藍領公寓充實進了市場，頗受到一些互聯網企業和從業者的追捧。無奈選擇「城中村」、「群租房」，只是因為價格便宜；他們也曾嚮往政府推出的公租房，但是僧多粥少讓他們望房興嘆；還有如雨後春筍般出來的「藍領公寓」，但因為有B2B的性質，對於藍領個人租客也是一房難求。

上海統計局的相關調查也顯示，住房問題是外來工留滬的第一大問題，64.4%的受訪者表示「需要協助」。

政策、市場雙管齊下

國務院辦公廳在《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出了「在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、青年教師等專業技術人員，凡符合當地城鎮居民公租房准入條件的，應納入公租房保障範圍。」

① 供需嚴重不平衡的藍領公寓

飛速崛起的長租公寓等租賃產品成為了不少年輕白領的新選擇，然而動輒3000元以上的租金，對於社會經濟能力薄弱的年輕人以及物業、保潔員、環衛等租房需求較大的藍領們而言，依然是比較大的負擔。

從2016年開始，北京悄然興起了安心公寓、魔方旗下9號樓公寓等幾家合規的藍領公寓。與城中村裡野蠻生長的「公寓」不同，這種連鎖式公寓有正規經營手續，同時又能滿足消防需求，只是相對於需求量而言房源太過於稀少。

逗號之家、新起點連鎖公寓等藍領公寓也陸續出現在上海、廣州等地，來自飯店、快遞等服務行業的員工陸續成為一張張床鋪的「主人」。據悉，自如對「藍領」公寓的規劃自2017年已經開始，並對上海等地的「藍領」公寓進行考察，在北京已經洽談數處有意向的物業。

安歆公寓調查數據顯示，住在「藍領公寓」的租客月收入大概在3000元~8000元之間，高中以上的學歷佔90%。與白領公寓相比，面向低收入人群的藍領公寓市場體量顯然更大，然而安歆公寓CEO、創始人徐早霞表示，打造一棟藍領公寓的高成本。短時間內藍領公寓的市場供給難以滿足需求。

② 物業&規範，兩大發展瓶頸

尋找合適的物業也是一個不小的挑戰，許多「藍領公寓」的房源都是租下商業物業中的幾層進行改造，獲取優質低成本的物業資源成為企業的發展瓶頸。

業內人士分析，藍領公寓需求旺盛，需要政策扶持更需要嚴格監管，政府部門應儘快完善審批程序，並引導運營商順利通過消防驗收，以盤活存量物業用於租賃。

2017年10月，廣州發布了《關於廣州市住房租賃標準有關問題的通知》，首次認可了住房租賃企業經營的宿舍型公寓，並公布了宿舍建築設計規範的相關標準和要求，並指出，「單位宿舍或住房租賃企業經營的宿舍型公寓和集中式公寓，應當符合宿舍建築設計規範的相關標準和要求。宿舍各類居室的人均使用面積不得小於宿舍建築設計規範的相關規定」。

2018年1月北京市政協十三屆一次會議將開幕。參會的政協北京市第十三屆委員會港澳台僑工作顧問、北京市人民政府專家顧問毛大慶在其提案中建議，藍領公寓居住產品政策應提前到位，一方面給出足夠的政策保障，另一方面也要提早制定相關的監管措施。他認為，政府可考慮提供適當的政策補貼，從居住層面扶持相關產業發展。

③ 政府增加藍領公寓供給

各地政府也加緊提供租賃房源，杭州住保房管部門已經準備了4500套藍領公寓，陸續開始施工，爭取在2018年3-4月會推向市場，針對的是低收入的外來務工人員。到2020年底，杭州全市將累計籌集建設4萬套臨時租賃住房。

政府統籌，企業經營，面向低收入人群的公寓市場剛處於起步階段，需要完善的地方還很多，實現規範化經營，滿足低收入者的住房需求，我們還在坎坷的道路上向前奔跑。

（綜合bloomberg.com、北京日報、中國青年報、看看新聞、新京報報道）

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