大多數災難預言者預期下一次房市「大空頭」將在加拿大

眾所周知，在過去的十年里，加拿大經歷了巨大的房地產市場繁榮。北京時間3月2日，鳳凰國際iMarkets編譯自Zerohedge，過去6年，我們不得不忍受來自對沖基金經理們的警告，他們認為加拿大房地產市場即將迎來崩盤。

雖然也有一些持懷疑態度的加拿大人士，不過大多數「災難預言者」都是美國的經理人，在經歷了本國的房地產危機後，只能想像下一次「大空頭」發生在加拿大。

這些基金經理們往往只是拿美國的劇本套用到加拿大身上，從未考慮美國的情況可能會有所不同。更別說自大型金融危機(Great Financial Crisis)以來，央行的反應措施可能會改變，這一可能性沒有被考慮進去。

別誤會我是什麼不講道理又充滿妄想的房地產市場牛市鼓吹者。我認為房價很瘋狂，但更為瘋狂的是全球央行的資產負債表規模急劇膨脹。我們必須時刻牢記——對加拿大房地產市場持熊市預期的人是正在與有權決定貨幣規模總量的權威(指央行)作鬥爭，而貨幣規模總量又是我們給所有其他資產進行定價的依據。

無論是美元、加元、歐元、或人民幣，你真的相信貨幣供應量會突然節流嗎？或者更有可能的情況是，考慮到2008年金融危機仍然鮮明地留在他們的記憶里，央行將在未來幾年走上大量注入流動性的歧途？是的，也許加拿大的住房價格高的離譜，但太陽底下幾乎所有的資產都是如此。無論是美國股票、歐洲債券還是加密貨幣，這些僅僅反映了籠罩在全球金融體系中的荒謬的貨幣政策。

最終加拿大的熊市來臨了？

然而，這並不意味著沒有相對價值更高的資產。也許經過多年的「狼來了」，加拿大房地產市場的熊市預期將在某天被證明是正確的。而那天可能就是今天。

這也是第一次我對加拿大房地產市場的某些地方感到擔憂。上周，西海岸不列顛哥倫比亞省(British Columbia)是加拿大一級行政區劃之一，位於該國最西部)政府通過了一系列令人困惑的新規定。你看，就在上一個周期，不列顛哥倫比亞省「遭受了」成為加拿大房地產市場最熱門區域的痛苦。中國投資者和移民在內的溫哥華人不幸錯誤地炒熱了當地的房地產市場，致使很多因房價過高而陷入絕望的加拿大年輕一代將房價飛漲歸咎於外國投資。去年， 不列顛哥倫比亞省政府對外國買家開徵15%的額外稅，但當該舉措無力減緩房價上升速度時，他們不僅將外國買家稅從15%提高到了20%，還採取了其他更嚴苛的舉措。

來自《環球郵報》：

周二，不列顛哥倫比亞省在其預算中採取的主要措施之一就是開徵政府所謂的投機稅，旨在針對外國和本地的房地產業主，打擊其將資本投放於房地產市場，炒高當地房價的行為。這也將適用於不在不列顛哥倫比亞省繳納個人所得稅的業主。主要居所和擁有長期固定租客的房產不在此項政策規定之內。

2018年，稅收相對房產評估價值的比例為0.5%，2019年及以後這一比例將上升到2%。而該投機稅將每年收取，且與財產稅分開。不列顛哥倫比亞省預計此舉將產生每年2億美元的財政收入。

以下是我的預測：它絕不可能產生每年近2億美元的收入，因為外國人將會以比Lindsay Lohan 在奧斯卡預熱派對上拋棄「石榴伏特加馬提尼酒」更快的速度拋售他們的房產。

這必須是我所見過的政府最愚蠢的決定之一(這已經能說明很多)。想想吧，這項政策就如同科羅拉多州對擁有阿斯彭木屋的紐約居民徵收2%的稅一樣。聽起來並不多，但這是非居民每年都要支付的2%，不是2%的轉讓費，而是附加的每年2%的「敲詐費」(在房主已支付所有應納稅的基礎上收取)。

我在不列顛哥倫比亞省並不擁有任何房產，所以這不是吃不到葡萄說葡萄酸。但我可以肯定地告訴你一件事——如果我有房產，一定會立即拋售(賣方以市場買入價拋售給掛價買家的行為)。資本始終流向最受歡迎的地方，很明顯，哥倫比亞省政府沒有表現出半點尊重投資者的興趣。這種發展趨勢唯一的積極之處在於，至少他們對待多倫多人的態度和對待其他外國人一樣輕視，所以沒有人能指責該省的行為具有歧視性。

要當心你所求的

加拿大的經濟越來越依賴於房地產。這就是當你經歷長達10年的牛市時所發生的一切——資源被分配到需求最盛的地方。

因此，加拿大住房專家本-拉比道可斯(Ben Rabidoux)展示的這張圖表應該不出大家意料。

圖3:經濟是如何增長的。橫坐標為時間，縱坐標為百分比。藍線為住房投資佔GDP的比例，紅線為機器、設備、研發的比例。

加拿大的經濟，尤其是不列顛哥倫比亞省，由於過度依賴房地產而處於危險的平衡狀態。該省政府要非常小心，因其竭力控制房產價格上漲致使經濟硬著陸的可能性。

這絕非改變房屋信貸政策的小打小鬧，更像是對房地產市場的直接衝擊。看看這張關於不列顛哥倫比亞省政府政策調整的幻燈片吧。(同樣來自Ben)：

圖4:哥倫比亞省政府為致力於打造公平健康的房地產市場出台的政策，

內容主要為兩部分，一是穩定市場方面，包括開徵投機稅、提高外國買家稅、提高高端房產的交易稅等；二是打擊稅務欺詐和填補稅務漏洞方面，包括消除隱形業主現象、加強審計和執法機構權力等措施。

我非常懷疑市場對這些政策的反應僅僅是打個哈欠。不，我預計這一政策會成功地冷卻房價——過於成功了。

現在，我不確定這是否會傳染到加拿大的其他地方，但我對不列顛哥倫比亞省的經濟前景持絕對的熊市預期。儘管其中的某些政策需要較長時間起效，但一次性出台所有政策並不明智。

加拿大房地產市場的熊市預期被證明是正確的風險性極大地提高了。也許經過六年只顧按下銷售鍵的狂熱，他們終於有機會在接下來的幾個季度里寫張「藍票」(blue ticket沒有查到恰當的意思)。

這對全球經濟意味著什麼

我知道許多讀者可能對加拿大房地產市場的錯綜複雜不感興趣。誰在乎加拿大的房地產最終會不會崩盤呢？除了加拿大人，不會對其他人有任何影響。

是的，這是正確的，但加拿大政府處理這個問題的方式，給未來全球如何處理金融資產泡沫提供了重要線索。

在2008年之前，面對加拿大失控的房價，最有可能的反應是什麼？可能此前加拿大央行(Bank of Canada)會更激進地提高利率。但在大型金融危機爆發後，各國央行不願再收緊貨幣政策。太多的人嘴裡仍然回味著上一輪緊縮周期的苦澀。因此，與其在資產泡沫破滅前出手，央行更擔心的是戳破泡沫的後果。

這意味著金融泡沫不會因央行的舉措而破裂。讓我再重複一遍，各國央行將不會再有足夠的膽量在金融泡沫前採取行動。加拿大就是一個很好的例子。政府沒有提高利率水平以期給過熱的房地產市場降溫，而是被迫在微觀層面上解決泡沫。隨著金融泡沫逐漸演變成真正的金融問題，各國政府將會和不列顛哥倫比亞省政府的激進方案一樣，採取各種絕望的解決手段。

然而在過去，阻止泡沫的重任天然落在了央行的肩上。未來，他們將不僅迴避這一責任，而且將越來越多地充當泡沫擴張的源頭，讓政府去處理負面影響。

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