關於三四五線城市房價大漲的再探討
過完年後，看到滿屏都是還鄉札記，關於三四五線樓市暴漲、後悔沒有多買幾套的消息。包括國家統計局的消息，都是一二線房價繼續下跌，而三四線繼續上漲。
後台有粉絲詢問我對此的看法。其實，我之前已經多次表達了規避三四五線城市的觀點，這個觀點到今天也不變。相反，越是大家覺得三四五線漲得猛，我越是想離它遠一點。
再次討論之前，先說明一點，只討論純投資，如果是有實際需求，比如自己或者未家人改善居住條件，或者是買套房子為了將來告老還鄉有個落腳點，那不在討論範圍。如果真的需要，我也毫不猶豫的返鄉置業，但那一定不是因為我想靠它賺取更多的增值。
怎麼看待三四五線城市的樓市，我建議使用四個判斷標準，來作為是否構成投資價值的參考。
第一是劃分標準。
嚴格上說，在現在的環境下，對城市進行繼續一二線和三四五線的劃分標準，是不妥當的。真正適合未來的劃分標準應該是「都市圈內的城市」和「都市圈外的城市」。有的小城市本身不怎樣但就因為在都市圈內，可以獲得大都市的需求外溢，它的表現可能會比邊緣區域省會城市都強勁。
所以，如果想懶一點，做投資可以這麼選：在都市圈內的城市，不是所有的城市都值得投資，但都市圈外的城市，往往大部分都不值得投資。（當然會有例外，不過個體的能力精力有限，我覺得選擇都市圈內的市場去研究就夠了）。中國現在和未來的趨勢，人口聚集到都市圈內，這已經是被證明了事實。
這樣來做區分，對個人的置業選擇，是非常有現實意義的。按照這個標準劃分，中國真正值得投資的城市，也就那10%或者60來個吧。當然不能說，這樣的劃分就一下子另外的90%剔除掉了，但至少可以讓你大略的選擇方向很清晰。
第二，要考慮清楚「三四五線」城市的房價上漲是什麼帶來的，是真實需求的增長，還是人為製造出來的，或者更多只是貨幣現象。
這是最重要的問題，關切到我們怎麼去理解這一輪三四五線房價的大漲。
目前的信息，還是比較缺乏對三四五線城市房價大漲的綜合分析。有的觀點認為是純粹是棚改帶來的，有的認為是消費升級。我個人的看法是三者的合力：居民本身的真實需求（改善性需求、返鄉置業需求）+去庫存政策+棚改貨幣化安置政策（PSL）。
而我們應該進一步區分，三四五線城市房地產量價齊升，到底是來自真實需求增加的因素多一點，還是來自貨幣寬鬆政策以及PSL的多一點。我傾向於認為是後兩者。原因很簡單，不如此判斷，我們無法解釋，為何有些人口凈流出的國家級貧困縣，房價也能出現大幅度上漲。那是違背規律的。
去庫存政策，包括不限購、不限貸以及低利率，這是房地產市場寬鬆的貨幣政策。我們都清楚房地產和貨幣政策的關係，那麼，到如今，在都市圈內，基本上全部都在去槓桿。但在都市圈外，依然有很多城市在推行寬鬆的「去庫存」政策。這個政策無論是在一二線還是三四五線，都對需求端產生了明顯刺激，這一點不需要深究了。
棚改貨幣化安置政策，拆遷不給房子了，給錢。你拿到錢，還是要去買房子。等於是：棚改貨幣化的政策，把存量需求轉化為了增量需求，等於棚改「製造」了新增的房地產需求。
那麼，政府給棚改戶的補償款從哪裡來，PSL（抵押補充貸款）。完整描述是：央行通過PSL向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方政府發放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方政府拆遷賣地後償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環。
其實就是QE，相當於是貨幣政策針對三四五線小城市的定向寬鬆，就是通過政策設計向三四五線小城市的房地產市場提供流動性。國家開發銀行以低利率向央行借錢，地方政府以低利率向國家開發銀行借錢，最終轉化為補償款給到了棚改拆遷戶手裡，他們又拿著這筆錢流入到了商品房市場里去。
也即是說，三四五線房價的上漲，得益於雙重的貨幣寬鬆政策。它體現出的更多是貨幣現象，來自真實需求的支撐，當然有，但不夠多，更遠遠不足以支撐房價翻倍式的暴漲。關於這個有大量的券商調研論證了，大家可以看一下PSL自2014年推出以來規模的暴增，就可窺一斑了。雖然說國開行公開稱：三四線房價上漲和棚改無關。但是看這份圖就明白了。
好幾家機構測算，棚改對房地產住宅銷售的帶動達到20%甚至更高。
另外一個，看國開行這幾年的棚改專項貸款變化：2013年棚戶區改造發放貸款僅為1060億，而2014年（即PSL推出當年）增長近3倍至4086億，2015年、2016年繼續增長至7509億、9725億（2017年相關數據尚未披露）。
PSL的規模也是一樣，暴增。2014年，央行提供PSL資金3831億元，2015年-2016年增為6980.89億、9714.11億，但2017年預料會出現較為明顯的下降。
第三個，你要考慮機會成本。機會成本是你放棄的那個最高價的東西。同樣的一筆錢，投到三四五線就意味著放棄投到一二線，投到股市就意味著放棄投到一切地方的樓市。到底投到哪裡是正確的，這需要調查需要判斷，對三四五線城市樓市後續的判斷。
我非要去投資可不可以，那當然行。中國還是有一些小城市，跑贏個貨幣貶值是沒有太大問題的。但考慮一下機會成本，我不覺得他們比買一隻好股票獲得的收益更大。如果考慮到第四點要素，就更好判斷了。
第四個，你需要考慮可持續性和流通性，這是最重要的一個指標。
假如城市的人口沒有顯著增加（甚至持續流出），產業結構沒有明顯優化，沒有新的企業投資進來或者沒有成長起來有競爭力的企業，僅僅是政策面以及資金面的變化導致了價格的波動。那麼，我們唯一需要考量的是，這種政策面和資金面的變化會否一直持續下去，以及它會否存在邊際效益遞減。
首先，去庫存的政策顯然不具備可持續性，遠期有沒有那麼多需求支撐，關鍵還是要看人口與購買力的變化。其次，棚改貨幣化安置照目前看會持續至少到2020年，這是未來最重要的樓市生力軍。
但有個問題，像現在這樣三四五線的房價飛漲，意味著什麼。意味著地方政府給到棚改戶的補償款也會繼續升高，否則棚改戶不幹。從研究機構的調研來看，各地給棚改戶的貨幣補償顯著高於市場價。這意味著即便是棚改規模持平，投入到棚改的貨幣化補償，未來也都會繼續上升。但借來的錢總歸是要還的，怎麼來還？最終，這意味著地方政府必須要賣更多的土地以及把土地價格抬高，否則還不了貸款。
所以，走到最後，我們會發現，本來是民生工程、保障工程的棚改，最終可能會演化為加劇地方對土地財政的依賴。在初期，它對房地產市場當然會有明顯的拉動作用，但走到後期呢……如果當地的經濟增長沒有真實起色，如果居民收入沒有持續性改善，那麼，它就是擊鼓傳花的遊戲。這是三四五線城市和一二線城市，哦不，都市圈外的城市，和都市圈內的城市，最為本質的不同。
談到流通性，即是二手房的流通性。目前媒體集中火力報道的，多數是新房價格的波動，但少有報道觸及那些三四五線城市二手房流轉的情況。我並不是說三四五線城市的二手房一定就賣不掉，但無論是從供需關係還是消費習慣看，大部分的三四五線城市，都並不缺房子，人們也都喜歡買新房子。
所以，無論新房價格漲多少，對你來說，如果是純投資，那麼真正要考慮的是，賣不賣得掉。我認為基於第三點，未來並不樂觀。如果二手房能夠很好的變現，那麼要基於這樣的前提：假定經濟與人口條件不變，地方政府縮減土地與房屋供應，這樣會迫使大量的棚改需求進入購買二手房。但那顯然不可能，因為地方政府必須要賣地還債，只要地賣出去，就意味著未來會有源源不斷的新增房屋供應出來。
這個時候，我們就會發現，還是要回到根本上：考察每一座城市的房地產到底值不值得投資，重點都是考察其長期的房屋供求關係。這個關係不難看到，你可以使用套戶比——這個指標是判斷現期房地產市場是否飽和，也可以測算土地庫存——這個指標是判斷遠期房地產市場空間。
以上是我對在三四五線城市買房的看法，它未來會如何我不知道，從絕對值看，大部分小城市的房價都不貴，未來成本上升也會推動它的價格上漲。但是從投資的角度，沒有必要花很多腦細胞。
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