尋找盈利新出口：開發商掘金養老地產
??時代周報記者 蔡穎 發自廣州
??「美好生活是什麼？先買套房子，再回家看個電視，電視上放我們的電影，到萬達城玩」融創中國董事局主席孫宏斌表示，房地產的下半場是中國人的美好生活。
??進入白銀時代，房企也正逐漸告別開發商的單一角色，轉型城市配套服務商，將觸角延伸至居住、購物、教育、醫療、養老等多個領域，力圖建立起全生命服務產品體系。
??新的賽道由此展開，如果說房地產行業上半場是以規模論成敗，而進入下半場，轉型城市運營商，構建多元化的業務體系成為決勝的關鍵突破口。在此背景下，眾多房企紛紛調轉船頭，從專業化駛入多元化。
??老齡化社會產生的「銀髮經濟」促使房企將養老地產視為多元化業務中的重要一環。經過摸索，萬科、保利、招商蛇口等企業的養老產業布局已經初具雛形。
??大幕開啟，在這個充滿風險的創新領域，誰能最快突出重圍？
??養老地產布局邏輯
??養老地產是一個潛力巨大的市場。聯合國數據顯示，到2025年，中國超過60歲的老年人口數量將突破3億，到2050年，這個數字將達到5億。
??潛力背後蘊藏著巨大的商機，據全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總產值將突破10萬億元大關。
??2017年政策環境的利好也為養老地產的發展保駕護航。十九大報告中明確指出，要實施健康中國戰略，積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。
??國內大健康產業蓬勃發展，招商蛇口搭乘政策東風。其在大健康領域首個養老項目—招商高利澤廣州禺國際康復頤養中心已於2月2日正式開業。
??據悉，招商高利澤養老服務有限公司成立於2015年，由招商蛇口和歐洲醫養機構法國高利澤聯合成立的高端養老機構運營服務公司，目前已在廣州、深圳兩個城市開始試點運營。
??除此之外，招商蛇口和招商仁和人壽也將在養老領域展開深入的產融合作，將保險與康養結合，大力發展醫養產業業務。
??行業大鱷的業務風向具有信號般的意義。恆大、萬科在養老地產業務上持續加碼，恆大在內部專門成立健康產業集團。內容涵蓋健康地產、國際醫院、社區醫養和醫學美容及抗衰老等多個業務領域。
??2017年12月14日，健康產業集團的拳頭產品—養生谷正式對外亮相。恆大健康集團董事長談朝暉介紹，恆大養生谷圍繞全齡化健康管理首創了頤養、長樂、康益、親子四大園，提供852類設施867項全方位健康管理服務。
??健康，也是萬科構建完整服務鏈條的重要部分。早在2010年，萬科便開始試水養老業務；2014年，萬科在北京、青島、杭州等城市持有多個養老項目。
??今年1月10日，萬科和北控聯合運營的一家二級現代化的綜合性康復醫院—光熙康復醫院拉開了運營序幕，在醫養結合方面邁出了重要的一步。北京萬科在養老地產的布局上有更大的目標和野心，在未來兩到三年，旗下養老業務要佔據北京市場第一的位置。
??萬科北方區域的養老業務發展最為迅猛，已經陸續進入北京、天津、濟南、青島等城市。目前在全國範圍內，萬科的養老項目已經超過了80個。
??華潤置地對養老產業布局已久，「養老及大健康產業」已經成為其重要戰略發展方向之一。其以養老服務、養老地產、養老科技、養老金融四大板塊13個服務產品為主。2017年，華潤置地加強了醫院的相關戰略合作。2017年3月華潤置地東北大區與遼寧省金秋醫院正式簽署戰略合作協議，打造瀋陽首個城市中心高端養老綜合體。同年9月與華潤集團旗下的鳳凰醫療建立戰略合作協議，而在三個月之後，同深圳龍城醫院就深圳龍城醫療健康城簽署戰略合作協議，這一系列舉動使得華潤置地在醫養結合方面的探索更上一層。
??養老地產成長困局
??在房企的多元化業務探索中，相比起長租公寓的蓬勃生長，養老地產的發展相對謹慎。
??從目前的情況來看，市場上多數房企雖然都在積極布局養老地產業務，但大多只是淺嘗輒止，僅有萬科、遠洋等進行了大規模的布局，養老地產最終演變成為巨頭之間的角逐遊戲。
??「養老地產並不好做。」曾在廣州某房企參與過養老地產管理的相關從業人員表示，養老地產是一塊誘人的蛋糕，開發商擅長的快周轉開發模式並不適用於養老業務。
??其次是難以找到可行的盈利模式，產品雖好，但高昂的價格超出了普通人的承受範圍，每月費用高達數萬。雖然市場潛力巨大，但目前市面上的養老業務大多針對高端市場，受眾面狹窄，缺乏具有普適性的養老地產產品。
??北京萬科養老負責人透露，養老產業的商業化嘗試還只能是小眾化市場。
??最後，養老地產的回報周期長，面臨長期運營帶來的資金壓力等等。集中體現在建設用地方面，在養老需求集中的一線城市，地價高企，亟待拓寬融資渠道。
??中國養老地產的前景在近期政府的政策加持下，有了漸漸明晰的破解之道。
??2017年8月，財政部等三部委聯合發布《關於運用PPP模式支持養老服務業發展的實施意見》，要求地方政府運用授權經營、土地入股、投資補助等方式對養老項目進行支持，允許社會資本配套建設符合規定的醫院、康養中心、療養院及附屬設施等經營性項目，提高項目綜合盈利能力。
??9月，河北省發布相關政策，探索允許營利性的養老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。
??除此之外，政企之間探索合作養老模式，共同打造 PPP養老項目。
??2016年底，萬科隨園嘉樹與深圳市福田區民政局簽署福田區福利中心PPP試點項目協議。2017年初，萬科正式接管福利中心，接收原有運營服務團隊，成為深圳首家公辦養老機構PPP試點項目。
??目前這種探索尚未得到大規模的推廣，而養老地產業務在房企的財務中的貢獻幾乎可以忽略不計，未來依然有很長的路需要走。
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