別了，炒房客
政策高壓下紅海瞬間變死海，炒房客入水太深抽身乏力，曾經的炒房大神搖身一變包租婆——手裡積壓大把房子，房價下浮還脫不了手…
【黑馬高調頭條】第282期
文 | 金融家@不狗
「給我一個槓桿，我可以撬動地球……的房價！」炒房客就像新時代阿基米德，他們的活躍挑逗著房地產上中下遊人群的敏感神經。
30年河東，30年河西，政府再次喊話強調「房子是用來住的，不是用來炒的」！
隨後各地也加快打擊炒房客的節奏，北京率先放狠話「禁商住、改學區政策、自住房供應加快、房貸利率上浮」；隨後監管要求金融機構自查個人經營貸、個人消費貸，重點檢查「房抵貸」等資金違規流入房地產市場情況；保定表態「購房10年內不得出售」，堪稱史上最嚴……
而近期，銀監會發話助威：今年主基調將控制居民槓桿，說明房貸嚴控態勢短期內都不會放鬆。
政策高壓下紅海瞬間變死海，炒房客入水太深抽身乏力，曾經的炒房大神搖身一變包租婆——手裡積壓大把房子，房價下浮還脫不了手……
炒房客，這次又涼了。
一
炒房2年，100萬變5000萬不是夢
春節之前，央視報道過一位炒房客炒房2年，直接200萬炒出了5000萬，意料之中地讓好多人沒過好年。
2014年底，李先生還只是上海普通白領一枚，在深圳房價剛剛開始出現異動的時候，他敏銳地發現了機會。
為了不錯失良機，他立刻辭去工作回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。
之後房價的漲勢出乎了他的意料，但在驚訝之餘他把投資的網撒得更大，李先生把父母的房子也都拿去做了加按揭貸款，親戚的指標也都借來買房……到這裡為止，還只能算作是普通的炒房技巧。
資料：加按揭貸款
就是仍處在按揭貸款中的房屋進行再次買賣或估價，並且房主向該銀行或另一銀行再次申請按揭貸款。
說白了就是對有貸款的房子重新估價，按照新評估價追加放貸。只要房子繼續漲價，加按揭貸款理論上是可以重複操作的。
接下來李先生的非常規操作，才是200萬增值到5000萬的重點。
李先生通過前述所說的加按揭貸款的手法，在2015年反覆操作了17次，2016年操作了4次，到2017年初差不多有5000萬的盤。
除了李先生的加按揭貸款，其他炒房客還開發了包括高評高貸、氣球貸、月供貸等各類炒房妙用的操作，小金簡單給各位介紹一下：
高評高貸：就是把房子的評估價做高，然後從銀行套出更多的按揭貸款，這種操作可以讓炒房客首付不用一分錢，連稅費都給貸出來了，也就是零首付炒房。
氣球貸：這是一個很形象的說法，意思是，貸款像氣球一樣，可以儘力膨脹。比如炒房客貸款100萬期限10年，但月供卻能按照貸款期限50年來計算。到第十年最後一個月一次性還完，這樣前期月供就會變得很低，炒房客可以用同樣的錢供更多套房子 。
月供貸：這其實是首付貸的變種，這個操作，貸款人也就是炒房客可以在第十年倒數第三個月，申請加按揭貸款！套出來的錢繼續還月供，循環往複，直到賣房套現。即使不賣掉房子，也不用擔心斷供。
據小金所了解，上述只是常規操作，在炒房圈，貸款只是基礎，如何利用才是暴富的關鍵。組隊圍剿、與商為盟、借勢炒作……買房不是他們的目的，賣房才是初衷，在手上積壓一堆價值水漲船高的房子之後，再適時轉手賺取差價，炒房客的生意一本萬利。
二
致富夢碎，炒房客涼涼
包租婆，沒水了！誰能想到，叱吒一時的炒房客最終的結局是成為房東。
大多數被房價泡沫壓得透不過氣的買房一族都對炒房客痛心疾首，但「我恨你卻不能拿你怎麼辦」的無奈也是社會現實。
不過，熬了30年，終於迎來了大快人心的歷史時刻：監管嚴打炒房客！
2018年伊始，多省住建部門的工作會議堅持：「房子是用來住的不是用來炒的」定位，堅持多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，加大了對共有產權住房、租賃住房的新試點。
這一切，將抑制房地產市場投機性需求，或者說，就是為了打擊炒房客。
事實上，從2017年初開始，炒房客的眼裡就已經常含淚水了。不知道前述所提到的李先生是否在手握5000萬大盤的時候及時撤退，不然，也是一場腸子都悔青的黃粱一夢。
去年5月，數個城市推出了新的房地產調控政策，尤其是保定拋出了史上最嚴的房地產調控政策，給整個房地產行業帶來巨大的衝擊。
首先是北京放狠話調控房價：禁商住、改學區政策、自住房供應加快、房貸利率上浮……此舉在限制房價方面，嚴厲程度可以說是領全國之先。
隨後，同年9月初，央行營業管理部、北京市銀監局下發通知，要求金融機構自查個人經營貸、個人消費貸，重點檢查「房抵貸」等資金違規流入房地產市場情況。
看官聽不懂，炒房客心裡明白著呢！三類貸款——把房子抵押給銀行借錢出來的房抵貸、以大額消費為目的向銀行借錢的消費貸、小生意人以經營為目的向銀行借錢的經營貸都是炒房客炒房資金的主要來源。
而小到十幾萬大到幾百萬元的貸款，在炒房客手中加以利用，就能從銀行借出好幾套房子的首付來，並且利率都非常低，不到10%，貸款時間也不算短。
加上前述小金所提到的加按揭貸款、高評高貸、氣球貸、月供貸，這些錢用來加槓桿炒房，是再好不過了。
而這些貸款秘籍也早已在炒房圈廣為流傳，有些人自己有了經驗，還專門做起了中介的買賣，幫人籌劃如何鑽空子借錢。
如今資金截流，毫無意外，投機炒房的門檻會高到天上。
而據悉，北京出手之前就有銀行事實性收緊了，之前公務員借消費貸能借出200多萬來，好多公務員人均兩套房。到政策下發時，負債超過100萬，很多銀行已經不借了。
除此之外，在北京之後，河北保定也對炒房客下了逐客令：對一宗地進行拍賣，限制了最高競拍地價，也限制了最高房屋銷售價格，其中最震撼的是，購房者在取得房產證之日起，10年內不得買賣，堪稱史上最嚴。
購房10年內不得賣出是什麼概念？對一般剛需購房者而言無關痛癢，但對於炒房客來說，那就是晴天霹靂。
10年不能賣房，炒房投機致富的可能性減小，長線投資房產不確定性高；
10年不能賣房，槓桿壓力增大，資金流通受限；
10年不能賣房，就等於這期間有房價熊市只能幹瞪眼並且到期之後還有遇上房價低迷的風險。
在限購、限貸、限價政策之後就是限售，而且限售的期限越來越長，監管用意很明顯——刀刀直逼炒房客命脈。
炒房不易，且行且珍惜……
畢竟，對炒房客而言，如果你不能高位套現，不能把資金退出的話，那麼你就只能在租賃上想辦法回收資金了，但通過這個途徑，你需要50年，相當於為人民服務，為租客服務了。
同時間，一二線城市房產投資也被大規模殺傷性調控，即便炒房客前腳剛到三四線城市瘋狂買房，政策後腳就跟上：多地施行限售政策，即房產購買後3-5年內禁止再銷售。
唇亡齒寒，炒房受限，炒房客涼涼。
三
炒房簡史了解下？
中國人對房地產的執著有目共睹，如果用10年的時間冷靜下來，讓普通人看到這期間房價的起伏之後，或許也會對買房有更好的理解……
一輪迷失，一輪迴歸，回顧炒房客在過去30年的兜兜轉轉，這個道理不難解釋。
「要掙錢，到海南；要發財，炒樓花。」這話最早在1988年的炒房圈裡被奉為致富金句，短短一年時間，炒房客就將剛剛商業化的中國地產攪成一片紅海——當然只是對於他們自己而言。
歷史總是驚人的相似，30年，原來炒房客和這個社會已經博弈了這麼久。
1993年，在炒房客的催化下，海南房價出現非理智漲勢，首個房地產調控政策加急出台，海南房地產市場應聲而落，海南經濟進入斷崖式下跌，當地95%的房地產商破產。
而自此，海南代表性景觀除了「天涯」、「海角」之外，新增一枚「爛尾樓」。據悉，海南以僅佔全國0.6%的人口，貢獻了10％的積壓商品房，而這些積壓房直到2008年才處理完畢。
以上，小金將其稱為炒房1.0時代——開場華麗倉皇收尾。
2000年，「溫州炒房團」首次現身。短短几年，他們將約2000億元資金投放到全國各地房地產，其中除北京、上海之外，杭州、青島、重慶、瀋陽均在征程之中。值得一提的是，這些人選中的地方直到目前為止在全國都是綜合實力靠前的城市。
比起海南的瘋狂，溫州炒房團看起來像理智的投資，但仍然是點燃樓市的一大助力。2010年，國務院印發了「國十條」重令，全國樓市成交銳減，交易慘淡。
因房價暴跌三四成，再加上利息等財務成本，叱吒樓市10餘年的溫州炒房團被高位套死，資不抵債，最終徹底滅亡。
以上，小金稱其為炒房2.0時代——炒房客抱團，比起1.0時代的跟風性質更激發民憤。
炒房3.0時代，合作模式已經升級，除了抱團組隊之外，炒房團還跟開發商成為了同謀夥伴。
常規操作是以對象樓盤20-30%套數購房，用很低折扣購房炒高樓盤價格，隨後進入預售之後交房之前通過「退房」再銷售交給接盤俠——真正的買房者……
這之中較為典型的炒房客就是前述李先生200萬炒到5000萬例子，但這類強烈依賴「樓市必須只漲不停」的方式，面臨房價下跌他們的資金鏈就難以維繫，接著就是一系列的連鎖爆倉……最終樓市崩盤。
另外一類典型被稱為高級玩家，在限制買房之前，炒房客會通過假結婚、代持兩種方法避開限購令。簡單來說就是通過協議等手段增加手上持有房產數量。
時過境遷，隨著近來國家嚴打炒房，炒房客的地位也漸漸在新富隊列下沉。
過去，投資再多項目，也不如擁有幾套學區房更受人尊敬，炒房客比其他投資人心理上更有優越感。但隨著房價頂點降臨，調控出台，炒房已經不再是一個真正意義上的優先投資選項。
聽說，在互聯網創業投資成了新的全民狂熱之際，面對那些中產賣掉北上廣的房產投入創業創新浪潮的人，固守著炒房生意經的人卻淪為新富鄙視鏈的底層。
對於炒房客要涼，小金聽過一個觀點，看官不妨聽聽：
炒房客沒落之前，他們賺到錢了，卻傷害了真正有住房剛需的人。但可怕的是，在那群買不起房的受害者中，卻絕大多數是羨慕著那群傷害他們的始作俑者。
現在，炒房客算是暫時涼了，購房者鬆了口氣，期待著買房能更順利，同時也在慶幸，自己不是被套死在積壓房裡的炒房客……
但原則上，普通購房者和炒房客的博弈是毫無勝算可言的，即便如今政策緊逼炒房市場，但很難斷言他們會就此罷休。
要知道，貧窮限制想像，但利益永遠不會束縛思維，很遺憾——這就是事實。我們唯一能做的就是理性買房。
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