投資，你需要理解的是2018！
2月28日傳來消息，「中信銀行暫停了北京地區200萬元以上個人住房抵押貸業務。」
「除了暫停新增業務之後，連那些批複但還沒有放款住房抵押貸款，中信銀行也一律停止放款。」
看到這則消息，讓我想到了2015年，2015年高層開會說要政策去庫存。政策去庫存是個什麼鬼？機構、銀行當時都是蒙圈的，更別說老百姓了。
很多人不以為然，更何況是諸多人不看好這個政策。「政策是好政策？但想去就真的能去？」這是我那年參加投資大會，某機構首席的原話。
後來可想而知，國人被狠狠的教育了一翻。從煤炭、鋼鐵去產能到全國樓市去庫存，政策就告訴你什麼叫體制的力量。
覺悟最高的恆大，多次引入戰略投資，歸還債務，降低負債率；
「憑本事借的錢，為啥要還」的萬達，被扇了一巴掌後，也開始賣資產；
最慘的是，某些上市公司玩抵押股權套現，最終大股東跌破平倉線。
同樣的還有去槓桿，但那一年去的是企業槓桿。各公司都是印發了文件的，也指令了時間。由於老百姓不是主角，毫無察覺。
而時間來到2018開春，銀監會會議上提出「今年任務重中之重是居民去槓桿」；
這一次，終於輪到了普通老百姓剃頭了。
年底聽中央財經領導小組副主任演講，會上重點提到「要壓縮整個社會槓桿率」，聽完我後背陣陣發涼。
因為社會賺錢的邏輯要變了，純粹靠貨幣泛濫帶來的槓桿賺錢行不通了。
1
目前處於什麼樣的槓桿段位？
我們說槓桿有兩種。一種是實體槓桿，包括政府債務、企業債務、居民債務。另一種是金融槓桿，也就是金融機構相互借貸抵押產生的債務。
1. 實體槓桿的整體情況：
目前的GDP水平有很多灌水的原因主要來自於債務佔GDP的水平。到了2017年年中，債務已經達到了GDP的256%，這不僅超過了新興市場國家190%的整體水平，也超過了美國的250%。
從2008年金融危機以來，債務佔GDP的比重越來越大。
也就是我們所說的信貸缺口，就是信貸增速和GDP增速的差異，在金融危機之後大幅擴大，但在2017年明顯收窄。同時，信貸密度，也就是每增加一單位GDP所需要的信貸量，也在去年大幅收窄。
為什麼債務/GDP的總量會急速收緊？
重要因素來自於這兩年經濟周期上行迅速。一方面，企業自身盈利資金化解了依靠債務創造GDP的佔比。另一方面，去年中國GDP增速為2011年來最大增速。
經濟持續上行的環境導致必須降低經濟對債務的依賴程度。
然而，一旦經濟增速出現回落，債務/GDP的增速可能將再度加快，對於債務的擔憂也會捲土重來。
這裡就透露著未來，中國經濟到了要轉型的關鍵時期。我們既要保證債務佔比良性發展，但是又不能過多的依賴都是拉動GDP。所以第一步動刀子的就是從房地產信貸開始。
住房抵押貸款是中信銀行近年來的重點業務之一，而如今卻暫停該項業務，中信銀行此舉釋放出了極為強烈的信號。銀行已經在態度上明確表明對於房地產走向的研判。
佔在銀行端來考慮，未來屬於居民降低住房信貸槓桿的時期。一線等重點調控地區房價不會大漲，很有可能會出現下行。銀行這個時候不敢房貸，房價下行會出現虧損，引火上身，必須收緊。
從銀行方面我們可以看出，銀行是直接收緊了一線二線熱點城市的信貸。限購限售限貸各種政策加碼，讓樓市冰冷橫盤。
但三四線城市卻出現成交熱，限貸政策寬鬆，與熱點城市背道而馳。熱點城市房子需要搶，搶到還是高房貸利率。
這其中隱藏著什麼奧秘呢？——債務分配不均衡。
2、居民債務發展不平衡：
居民債務在這一輪去槓桿趨勢中處於首要地位。這其中主要是由於居民在此輪經濟發展中地區槓桿不平衡導致。
我們先看，我國居民債務在2017年年中達到GDP的47%。這個水平在國際上並不高，低於美國日本，但高於新興市場的整體水平。
中國居民加槓桿的速度驚人。從國際來看，美國自2008年金融危機之後不斷的去槓桿，而中國居民這頭是不斷加槓桿。居民槓桿的增速在過去幾年遠遠超過政府和企業。
過去兩年，家庭債務/GDP上升了了8個百分點，而政府和企業則分別才上升了4個和1個百分點。房地產去庫存，使地方政府和開發商財務狀況的大幅改善，但另一面則是居民槓桿迅速上升。
目前居民槓桿的空間嚴重不足，上升空間大幅下降。目前居民貸款占居民存款的比例，從2012年的26%上升到2017年的49%。一個明顯的信號是，居民房貸價值比攀高。
也就是房貸同房屋銷售額的比率不斷上升，也表明家庭部門在購房中的槓桿越來越高。同時2017年消費貸支出相當大，大部分居民通過消費貸購房，消費貸大量流入房屋首付之中。
部分炒房客把房貸槓桿放大到極致，導致不得不通過各種消費貸來平滑日常開銷。
來源：視覺中國
目前，居民槓桿率雖然相當高，但是槓桿在全國的分布相當不均衡。
主要表現在：居民槓桿集中在城鎮人口，而城鎮常住人口只佔全國人口的57%，城鎮戶籍人口僅佔42%。
由於居民槓桿主要是房貸，所以對於一二線的特定購房人群來說，槓桿率並不低。同時，也不能忽視居民槓桿的地域差別，並不是每個地方槓桿都高。
例如，山東和浙江是中國經濟第三和第四大省，但家庭槓桿率卻分別是26%和62%，這背後也同當地的房地產市場的發展有關。
所以目前的情況是一線二線樓市限購限貸，而三四線城市卻沒有過多槓桿。受棚改政策的影響，國家大力促進三四線城市去庫存，提振地方財政和經濟，這其中三四線去庫存起到了重要作用。
之所以三四線樓市熱。原因就是三四線槓桿率低，炒房的人都集中在人流量大的地區，那樣更容易套利轉手。而三四線本來槓桿率就不高，放鬆信貸力度，幫助去庫存，同時也能夠拉動地方內需。
三四線樓市乘機就大漲了一翻，至於沒趕上價格的人也不必氣餒，因為買到了也找不到人接盤——「虛殼」。
2
槓桿 —— 怎麼去？
什麼是去槓桿？為什麼要去槓桿，要明白這個，不得不提一個人，中央財經領導小組主任：劉鶴。
劉鶴主編的《兩次全球大危機的比較研究》這本書里是這樣描述目前的經濟形勢的：
1、共同背景是都在重大的技術革命發生之後；
2、危機爆發前，都出現了前所未有的經濟繁榮；
3、收入分配差距過大是危機的前兆；
4、都與貨幣政策相關聯；
5、都處在金融監管大寬鬆的時期；
6、大眾的心理都處於極端的投機狀態，不斷提出使自己相信可以一夜致富的理由。
上述文字是不是似曾相識，沒錯，我們在上一篇文章里有提到。
歷次房泡沫的形成在一開始都有經濟增長、城鎮化、居民收入等基本面支撐。
1923-1925年美國佛羅里達州房地產泡沫——開始跟美國經濟的一戰景氣和旅遊興盛有關；1986-1991年日本房地產泡沫——開始跟日本經濟成功轉型和長期繁榮有關；1991-1996年東南亞房地產泡沫——開始跟「亞洲經濟奇蹟」和快速城鎮化有關。
是不是找到同樣的套路，同樣的味道？沒錯，每次槓桿危機和經濟危機都跟飛速發展的GDP有關。因為每次發展都會衝進大量的泡沫，而經濟展緩之時，就是要排雷，要打泡沫。
來源：視覺中國
劉鶴我們不說他是經濟大師，但是他肯定是排雷專家。
你看這兩年來：
精準扶貧減小貧富差距 —— 對應收入差距分化；
適時調整貨幣政策 —— 對應貨幣寬鬆大放水；
加強金融監管，各種嚴查 —— 對應金融監管大寬鬆；
強調房住不炒，改變房產預期 —— 對應信貸寬鬆炒房加槓桿；
是不是每一條，都能和上面的危機徵兆對應上？而去槓桿，自然是排除金融風險中的重要一環。
3
去槓桿，在於經濟要轉型。
目前去槓桿，防範金融風險，本質是：穩槓桿源於經濟轉型。
中國自2011年來，GDP首次觸底反彈，這個成果是完全超乎高層們的預料的。
雖然GDP2017年反彈了，但是繼續依靠過去五年的高槓桿率拉動GDP顯然看出了端倪和弊病。
上至高層下至機構，GDP從快8到慢5的認同，逐步達成共識，高槓桿玩法，已經不適應。
以前，老王拿100萬本金生意，本來是一手交錢一手交貨，每次就賺個價差，年底能凈賺100萬。但它發現自己生意越做越好，收益很穩定，就覺得這麼穩，就跑去找老李拿貨抵押再借100萬搞唄（加1倍槓桿），然後自己按時付給對方利息就行，這果然賺錢更快了，到年底賺了200萬。身邊越來越多的人發現這個秘密，紛紛學習老王，大家發現果然好使。
到最後，連社會底層，甚至毫無賺錢能力的大學生，也都發現了這個秘密，問題就開始顯現。
老李發現老王這兩年只能凈賺180萬、160萬，越來越少。就給老王說，以後你的貨，只能打八折借錢了。啪，槓桿就給降了。
過去是少數人在銀行抵押，買進賣出套利，現在是個人都去抵押套利。
大家都活在寅吃卯糧，拆借槓桿的泡沫里。政府、企業、個人靠槓桿撬動的資金，終究是需要兌付的。如果GDP飛速前進，而槓桿繼續卯足了勁，到時候就是居民買不起各類飛速上漲的資產，跟不上飛速上升的物價。
一旦泡沫退去，裸泳者現身。而過多在這中間通過加槓桿套利不勞而獲的投機分子，最終的下場不用我說破。
別忘了，經濟的本質和做生意一樣，多大能力、多大限度、能吃多少要量力而行。
老李就是三會一行，他們緊盯著你的賺錢能力。當中國GDP增速從保八到破七，實體經濟啥情況，他們心裡門清。
中國經濟的轉型，就是平穩的從快車道駛入慢車道，高槓桿早已不適應。
毫無疑問，信貸利率上浮是中國金融去槓桿的又一標誌，而這對樓市來說，這無異於掐住七寸的一招。
在開發商和購房者的認知里，中國的房地產就是一個周而復始的彈簧。房價滯漲乃至下跌，只是暫時的，大漲、長期漲才是永恆的；
尤其是前幾輪「虎頭蛇尾」的調控，更是固化了大家的認知，加重了從開發商到投機客們的賭性；
此時政策加碼，意在扭轉開發商和投機客的僥倖心理，讓他們趁早認清局勢：中國房價再也難有更大的上漲空間。
說到底，他們還是認為中國經濟還是在舊軌道運作。那問題來了，高層認為現在要進入新軌道，你認為換湯換不葯還是老軌道，很明顯，你們要互做對手盤了。那你準備採取怎樣的態度：
順從？像恆大一樣，主動降槓桿；
試探？像萬達一樣，被教訓一下才收手；
死扛？像上市大股東一樣，跌破平倉線；
銀監會已經三申五令：嚴防各路資金違規進入房地產市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信託等渠道流入房地產市場的速度和規模。
不要以為這是紙上談兵，這次國家可是動真格了。
要知道，中國貸款一半以上是抵押貸款，抵押品裡面最重要的是房地產。很多炒房客，就是用第一套房抵押的貸款資金，去購買第二套房；再用第二套房抵押的貸款，再去買第三套房。
至於高槓桿爆掉，會不會引發全社會的金融風險？
誰都不知道。但中國的風險釋放，從來不是一刀切的，有個詞叫壓力測試。我覺得可以換個詞：定向爆破。
高槓桿最怕提高利率和時間拖太長。在定向爆破時，全國地區和城市不搞一刀切，採用不同利率政策，就能夠解決。利率一點點提，就像試探性的在駱駝身上加稻草。有人準備三年流動性，這次限購限售就超出三年，整五年。
慢慢試探，總有最高槓桿的少數人先堅持不住。
最後想再次強調，今年是金融監管大年，銀監會搞資管新規已經讓大量中長期理財、公私募產品叫苦不堪；保監會最近也對開始對各種保險進行審查。
另外，2月27日，「九三學社」召開了兩會提案新聞發布會。在其擬提交的提案中，最吸引眼球的是：
「應加快房地產稅立法並適時推進；必要時試點空置稅，減少空置和「捂盤」；研究修訂和完善繼承法，適時適度試點開徵遺產稅。」
要知道，房地產整個鏈條，很長時間玩的，就是銀行資金。房地產企業拿地、建樓、開發、回款，以及個人住房貸款，哪個不是銀行資金在撐著？
房地產商看似財大氣粗，其實背後是狐假虎威：銀行才是他們真正的金主。
炒房客看似豪擲千金，其實他們的內囊一個個都是癟的，手裡的錢大部分都是借來的，
然而，現在強監管、去槓桿的令旗已經揮下。從來沒有哪一年，樓市各方資金，像今天這樣緊張。
要去槓桿、穩房價，嚴格控制住房抵押貸款再次進入房住產市場買房，是一個重要手段。
這些都還只是開始，而作為最沒難度的個人這塊兒，請別等到被打爆了，才理解什麼是居民去槓桿。
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