未來商業的可能

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在迪拜短短几天，作為商場調研的時間是不夠的。主要是兩個目標對象規模實在太大，假期走馬觀花的遊覽，難以獲得完整的印象。

另外阿聯酋的所有建築用材全靠進口，建築工人和施工管理也全部依靠外國人。在對材料產地情況掌握不充分的情況下，對建設和裝修用材沒把握做準確的判斷，對成本也無法清晰掌握。

因此，本文的寫作就不以商業地產開發從業者的角度來寫了。僅從一個普通消費者的體驗，對迪拜購物中心 Dubai Mall和酋長購物中心 Mall of the Emirates兩大購物中心，作一次對比。

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對於彼此競爭慘烈的購物中心戰爭來說，規模大小往往是決定性的。先來看一下兩家購物中心的規模。

迪拜購物中心是全球最大的購物中心，建築面積超過120萬平方米。這是什麼概念呢，相當於超過50個足球場的面積總和。其中包括55萬平方米的室內樓面面積，以及35萬平米的可租商鋪面積。

該購物中心擁有一間擁有250間客房的豪華酒店，22個屏幕的電影院，以及120間餐廳和咖啡廳。該商場在3個停車場內共計擁有超過14,000個停車位。

迪拜購物中心的可租商鋪面積僅排在全世界購物中心裡的第21位，這是個很有意味的數字。再對比上面提到的樓面面積和可租商鋪面積的比例，說明很大部分的空間分配給了其他業態，如娛樂休閑等。這樣才能最大限度保證購物過程中的豐富體驗。

因此，迪拜購物中心是地球上遊客訪問量最大的旅遊目的地之一。在開業的2009年，購物中心吸引了3700萬遊客，每周超過75萬遊客。

這個數字逐年增長，在2012年達到6500萬人，超過了世界著名旅遊城市，美國紐約市（5200萬）和洛杉磯市（4100萬）同年吸引遊客的數量。而在2015年，則達到令人乍舌的9200萬人。

阿聯酋購物中心要早建成幾年，在迪拜購物中心開業之前，是中東最大的購物中心。目前擁有超過630個零售店，7900個停車位，超過100家餐廳和咖啡廳，80家奢侈品店和250家旗艦店。

總可出租面積為25.55萬平方米，相應佔比也要高出迪拜購物中心。

不是說商家店鋪們給購物者的感受不好，而是絕大多數商家付出租金，還是要追求銷售回報的。因此，店鋪空間給人的體驗終究相對單一。還是要靠各種不同的娛樂業態，來打造立體的購物體驗。

只有極少數情況下，某些品牌在特殊場合的黃金地段里，會更多追求品牌的宣傳效應，而不太計較租金回報。

3

再來比較購物中心的室內空間和商業業態。

迪拜購物中心按照英式習慣，共分地下LG層，和地上G、1、2層，共計4層商業空間。巨大的商業空間，沿著日字形流線布置。雖然體量龐大，但由於商場分區打造不同認知度極高的特色空間，另外幾個地標性的娛樂業態穿插其間，空間標識性也很強，所以基本上不會迷路。

LG層主要銜接停車場和地鐵，以及布置超市和管理、物業用房。這一層的特色空間主要集中在靠哈利法塔內湖一側，布置濱水散步廣場和美食街，與內湖形成呼應。

每天晚上湖裡的煙火表演，以及哈利法塔塔身上的燈光秀，都會吸引大批人流。

G層是主要商業空間，這一層分為好幾個特色商業區，空間體驗性是最為豐富的。幾個主要的娛樂設施和特色景觀，都在這一層結合室內中庭布置，連通上面的1層和2層，成為商場的空間地標。

迪拜水族館和水下動物園 Dubai Aquarium & Underwater Zoo，是全球最大的室內水族館之一，擁有吉尼斯世界紀錄認定的「全世界最大的水族館觀賞幕牆」。

富有阿拉伯特色的迪拜市集空間 Gold Souk則匯聚了本土的各色黃金製品和特色商品，極具異域風情。

還有中東地區最大的室外商業步行景觀道，上空掛滿了各色彩傘，打造溫馨的室外休閑感覺。

大小堪比奧運場館的室內迪拜溜冰場 Dubai Ice Rink，在巨大的室內空間尺度襯托下，看著都沒感覺了。只有對比橫向的餐廳落地櫥窗，才能感覺到真實的大小。

在迪拜一個星期，我去了四趟迪拜購物中心。身體首先誠實的記住了美食街的位置，然後靠近宏大壯闊的人工湖美景的6號門也很熟悉，也因為在這裡樓上的蘋果專賣店買了手機。順便一提，6號門兩側的美國five guys和對面一家希臘餐廳，都很美味。

上面提到的幾個商場裡面的標誌性業態，去過幾次之後也相當熟悉了，至少可以不看地圖不問路直接找到。

相比之下，阿聯酋購物中心的平面要傳統一些，基本上是依靠兩側主力店拉動人流的紡錐形平面。

商場只有地上部分，分G、1、2層，共計3層商業空間。商場內部空間還是比較壯觀的，巨大的玻璃天棚引入了充分的自然光線，改善了室內的體驗。只是和迪拜購物中心相比，沒有對比就沒有傷害。

除了身體自動記住了迪拜滑雪場之外，迪拜社區劇院和藝術中心（DUCTAC）和室內家庭娛樂中心魔術星球 Magic Planet我都不太想專門去看，世界上最大的家樂福超市也興趣缺缺。

所以去了兩次，每次都筆直的走向迪拜滑雪場，玩完直接走人。

兩家購物中心的空間及業態吸引力，也自然分出了高下。

4

如果說迪拜購物中心的體驗豐富性已經做到了世界一流水平，但有一點是它還比較缺乏的，那就是商場空間的線上體驗屬性。

商場內如此眾多的特色空間，已經足夠具有話題性。只是在我看來，對於大眾傳播的延伸性做的還不夠。

例如水族館和水下動物園，完全可以打造幾個特色的海洋動物明星，或者結合海洋主題進行遊戲化的線上設計，進行話題的延伸，以及打造線上消費的黏性。

原來的世嘉共和國主題公園，也可以往線上延伸，或者提供遠程3D遊戲場景體驗。可惜主題公園由於授權合約到期，已經在去年6月閉館了。

另外現在的120家餐廳和咖啡館，雖然也是進行社交的好場所，但社交應和品牌進一步相結合。這需要對應品牌留出一定的社交空間，可以和銷售空間進行定時的靈活轉換。這樣會帶來更強的空間話題性，也有利於品牌的形象傳播。

當然，這樣的討論，已經超越了傳統的商業物理空間話題。

現在的時代進步，已經跨越了物理空間的諸多限制。虛擬技術進步一日千里，如今我們已經生活在一個「超」空間里。商業購物的體驗，也必定會往這個方向發展。

如果說物聯網時代，將人與「物」的距離拉近到近乎於零；那麼已經開始到來的虛擬時代，則會把我們和「空間」的距離無限拉近。

屆時九天攬月，火星跑車，觸手可得。

而下一代商場，作為技術應用相對前沿的場所之一，必定會給我們帶來更加觸動人心的體驗。

但不能忘記了，完全的虛擬時代尚未到來，線上服務需要實體化來讓消費者有所感知；而線下環境能提供的豐富體驗，仍然決定了我們大部分生存的意義。

還是那句話。Space matters.

end

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