三四線城市房價正在暴漲！背後的原因，只有一個

來源：好買商學院（howbuyIE）

最近看見一個關於房地產的數據：

受春節法定節假日影響，2月樓市成交整體低位運行，各線城市成交量同環比不同程度下降，其中一線城市降幅最為顯著。

一線城市環比下滑54.7%，同比下降51.3%；

二線城市環比下降37.0%，同比下降24.5%；

三線城市環比下降23.3%，同比下降31.3%。

環比同比都下降了，冰凍的樓市真的要涼了么?並沒有，冰冷的數據永遠改不了樓市的火熱，但是這次的火熱不再是一二線城市，而是之前被無數次唱衰的三四線城市。

01

三四線城市房價熱氣騰騰，你還忍得住嗎

從報道中，三四線樓市是最看衰的，但是春節返鄉重回城市的白領們，驚恐的發現一個問題：

曾經一個月工資就能買一平米優越感正在消失，家鄉的房產正已迅雷不及掩耳之勢在猛烈的上漲。

知名大V向小田就在微博上做了一個回鄉見聞，其中各位網友都對自己家鄉房價的躥升速度表示了極大的驚訝，好買哥拿幾個典型來舉例一下：

浙江溫嶺：

@夏木臨山：我們溫嶺市，普遍2萬起，貴的都快摸到4萬了。縣級市！！

廣東河源、湛江、梅州：

@熊貓貓小窩：廣東韶關，新區隨便過七千了，早兩年也就四五千；

@夏日柚：廣東三線城市湛江，17年從七八千到現在一萬二起

@小熊_53490：梅州，已經升到1萬多。

山東泰安、棗莊、淄博

@東嶽小川：泰安，去年八月份5500，現在7000

@誠實可靠的小嘟君Max：山東淄博，去年6月8000買的，現在已經1萬4了

@奶爸忘了密碼：八線小城山東棗莊，新城有幾個樓盤已經破萬，多數都在八千左右。人均收入才不到4000的人口流出型城市，一年多房價漲了50%。

甘肅天水

@大樹靜靜：人均收入2千，市區房價過萬，甘肅天水，一個西北小城

四川遂寧、自貢

@人民路沒有紅燈區：遂寧，四川一個四五線城市，平均房價七八千，萬達商場周圍的房價已經一萬多了

@一隻小黃雞的靈魂：四川自貢，高新區房子最便宜的5000，沿灘區新城4000+，鄉鎮上的房子100多平米的據說20多萬

……

其他的數據就不一一舉例說明了，總體一個特徵是，現在三四線樓市不僅沒有涼，反倒是一副熱氣騰騰的喜慶樣。根據中國指數研究院的調查，2017年全國商品房銷售面積，三四線城市的市場份額提升至64.3%，創造了歷史新高。

難道是一二線城市大量人群湧入家鄉置業了嗎？

安居客最近處了一個 2017-2018返鄉置業報告，有一句話是說「工作城市買不起房或者希望改善家人生活條件是返鄉置業的首要原因。」

但是每年「重返北上廣」的月話題又讓人不禁生疑，購房主力真的是返鄉置業人群嗎？2015年春節假期結束後有一個數據：全國5334萬北上廣深外來人口中12%的人在沒有再回來。也就是全國只有600多萬人返鄉，這麼一均，也根本不足以支撐起三四線城市廣大的房地產庫存啊。

02

棚改，三四線城市暴漲的核心秘密

沒有大量人口流入、沒有核心的產業支撐，樓市轟轟烈烈的大牛市也已過，房價多年不漲的三四線城市，為何在過去一年突然又迴光返照了呢。

一切根源，大概率的來自於棚改。棚改對於小城鎮房地產的推動，超過了許多人的預期。

棚改是2014年開始逐步進入深化區的，當初提出的目的就是為了給三四線城市去庫存用，並且藉助PSL的支持，三四線城市去庫存效果明顯。

這其中又有兩個關鍵的名字要來解釋：PSL、棚改貨幣化。

PSL：就是央行設立專項用於棚戶區改造的抵押補充貸款。說白了它就是央媽的另類放水，它的重要性就在於為棚改提供了長期穩定、成本恰當的資金。

棚改貨幣化：在棚改中，以前政府的做法就是拆房還房。棚改貨幣化就是政府拆一套房子，不再賠一套房子，而是以現金的形式補償。

券商的研究員在春節期間通過調查發現，在東部沿海地帶，政府對於棚改的力度和補貼的力度都相當驚人，溫州市2017年中提出的棚改補貼新政策下補償款比原先提升了30%-50%，也帶來了2017年一批高購買能力的增量需求。

這招打下來不得不說十分有用，居民離開了原先的老破小，手頭又有了一大筆現金，自然對購房有需求，於是三四線高企的存庫被消耗一空。

這也足夠說明了，三四線城市職業的主要群體應該還是當地的剛需而不是返鄉人群或是外來投機人群。三四線城市的危房改造使得住房需求被激發，因此設備更完善、環境更好的新小區對本地剛需更具吸引力，反之二手房反倒萎靡，不易成交。

而棚改暫時也沒有要停止的跡象。數據顯示，2006年至2011年底，全國累計開工改造各類棚戶房超過1000萬套，到2014年底，這一數字升到2080萬套，而到了2017年底，則已經達到了3896萬套。

2017年5月24日，國務院常務會議要求實施2018-2020年3年棚戶區改造攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。

03

棚改那麼強，在老家買套房子行不行

其實當信息變得重要的時候，恰恰是危機來臨的時候。比如這次引起三四線樓市暴漲核心因素的棚改。

由於16-17年大部分城市的棚改計劃已經超額完成目標，那麼未來三年棚改開工套數或將大幅回落。國泰君安有個分析，認為三四線城市樓市在過去一年如此火屬於「透支需求，延緩供應」的一次性刺激，短期能推動房價和銷量的上漲。但長期看，由於缺乏產業和人口支撐，這個拉動效應將會逐漸減弱。

所以想要弄清楚自己老家房子要不要買，好買哥拋磚引玉，給大家提點建議：

1、如果是給父母的改善性剛需住房，買！從農村到縣城，無論是環境還是生活便利度或是醫療條件，都大幅度提高，所以買給父母住，沒什麼好猶豫的。

2、如果作為投資標的，選擇需求高的。一個典型就是阜陽，阜陽雖為四線城市，但是常住人口高達809.3萬人，在安徽都屬於人口大市，其中相當一部分有改善性住房要求，並且在中原城市群涉及到安徽的城市中，阜陽GDP排名第一。

2009-2017阜陽商品房均價

3、三四線城市樓市於一二線城市顯著的不同是改善性為主，所以房價雖然在漲，但是流動性太差，二手房的萎靡就足以說明一切。所以投資的意義其實並不大。

4、三四線樓市在過去一年的暴漲，純依靠政府出資實現的地產銷售，缺乏產業發展支撐，所以難以持續增長，對房地產銷售的拉動效益也會顯遞減效益，政府採取的棚改計劃也原本是為了強化「房住不炒」的原則，所以最終三四線城市還是會回歸到以居民自主意願購買為主。

總的來說，如果你覺得自己家鄉的房產還是能買得起，想加槓桿買一套投資，好買哥依舊是不建議，三四線城市投資難度遠遠大於一線城市，除了考慮人口、產業外，還需要綜合當地的實際情況，而且伴隨著去庫存的完成，說不定最後成為接盤俠的，就是你了。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！