買賣房屋沒有那麼複雜

這個寒假40多天，其實就幹了一件事兒，還沒有辦完。就是把自己的房子賣了，又換了一套更大卻更遠的。這樣事務性的事兒不單單是牽扯精力，而且有點耗人心神。其實買賣的程序就是那麼幾步，沒什麼難的，準備好材料，辦事還是挺快的，而我自己其他的諸如看書、寫東西的正常事情卻被耽誤了很多，還是修鍊不夠。現在把在青島房屋買賣的流程整理一下，也算是給自己的假期交個差。

首先是賣。賣房子當然是先定個大概的價位找買家，隨便給一個中介打個電話、或者在58之類的網站上掛一下自己房屋的信息，你的房子就會出現在一個又一個售房網站上。正規的中介一般會要求把房產證、戶主身份證等也一併拍照發過去，這時我們要做的就是配合好中介詢問、拍照、上架之類的事情就好了。當然這時候會遇到的問題就是會不斷有中介給你打電話，問房子的信息，問你的出售價位，聯繫看房子。這個階段作為房主是不用怎麼操心的，只需關注下周圍的房價有無明顯的上漲，然後漲漲價就好了。中介他們自己就是靠賣房子掙業績獲得收益的，他們當然是想儘快成交更多的生意為主，雖然很辛苦，但這個活兒技術含量真的不大，所以當有人過來看房子，我們根據自己的時間配合好即可。

買家看好房子以後就是討價還價了，賣家想多賣錢，買家想少花錢，這個就看自己怎麼想的，如果買家甩掉中介，這裡面就看雙方的信任程度了。（另有一文，信任與風險）

價錢談妥以後就是簽一個合同，說明這個房子已經達成交易了，致於合同的內容網上都有模版，主要的幾個要素一定要弄清楚，一是房子、二是價格、三是付款方式，其他的一些細節，想到談到即可，有中介省點心，沒有中介的話就多想想多談談。為什麼說賣房子信息找中介，到這簽合同的時候沒有中介了呢。現在中介費3個點，小的機構可能最少也要2個點，相對於現在動輒百萬的房價來說也是一筆不小的開支，所以買家如果自己能夠弄明白的話，當然願意省這個錢了。對於賣方來說，賣給誰都是賣，關鍵是變現，如果雙方能夠取得信任，怎麼都好說，這裡又是一個信任和風險的博弈了。

賣房子的過程，賣方需要首先把房屋歸置到一個可以買賣的狀態，就是把各種貸款、抵押清理掉。我本人賣房子是18年1月14日簽訂的買賣合同，1月17日星期三湊夠了錢去銀行（魯邦中心中國銀行）還貸解壓，但中國銀行是每周五各辦理點收集一周的卷宗統一送總行（青島分行）辦理還貸解壓事務；總行於第二周把當時貸款相關材料發回各辦理點，第二周的周五也就是1月26日通知我去簽字確認；簽完字後，銀行會將還完貸款的材料送房產交易中心進行解壓，當時說10個工作日內解壓完畢，跟客戶經理聊天，說是一般5個工作日可以辦理完畢，我是1月31日（3個工作日）去查的已經解壓，所以銀行說的時間還是挺富裕的。銀行還貸這個可以提前打電話、或者去現場諮詢下怎麼回事，青島魯邦中心這個辦理點的客戶經理還挺健談，說了說他們解壓貸款的內部工作流程，各分理點是每周二下午會把上周二到本周一收集的往總行送一次材料，然後周五反饋回來，也就是說，我如果周一去還款的話，很可能回提前一周辦完。信息太重要了。

房屋解壓後，帶房產證、身份證去房產交易中心開出房產登記薄，看到上面有一個「房屋狀態：正常」，就可以網簽了，有中介的話，網簽他們就辦了，他們有專門網簽的客服端；沒有中介的，房產交易中心有一個有一個專門的窗口受理個人辦理的窗口，兩家約好去辦就是了。其他的就是配合，把房產證原價給中介或者買家去繳納公共維修基金（帶電梯和不帶電梯的房子不大一樣面積乘以係數）；帶著證件、房產證、結婚證去銀行辦貸款，去交易所辦過戶繳稅等等，然後驗證房屋進行交接就ok了。

約好時間、問好需要誰出席、帶什麼東西，配合好即可。

買房的程序相對就複雜了。每個城市也不一樣，首先要把政策了解清楚。像青島這樣的限購城市，首先要開具限購證明，查詢住房情況（特別是無房的，貸款利率會不一樣），銀行貸款還要收入證明、工資流水、徵信報告，然後過戶繳稅等等，一步步來。

限購證明，攜本人身份證、戶口本，結婚證，配偶身份證、戶口本，如果是部隊沒有戶口的，需要開具駐地證明和軍官證、身份證同一一人證明（駐地和同一人可以開在一張上），如果是集體戶需要借出戶口單頁和首頁複印件加蓋公章（或者能把首頁接出來也行），材料帶齊並帶上複印件，去房管所或者交易中心窗口直接開出即可。第二天可用，說是沒有使用期限，難道是終生可用，也不知道。

查詢住房情況，就是看買家是買幾套房，後續繳稅、辦貸款用的。攜本人和配偶身份證、結婚證及複印件，去房管所或交易中心開具即可。像青島如果在城陽買方這些證明必須要在城陽區房產交易中心辦理，市區的信息雖然是聯網的，但要求就是這樣。

收入證明、工資流水、徵信報告（有的需要有的不需要），都是辦理貸款用的，全款土豪請繞行。收入證明要看在那個銀行貸款，他們都有自己的格式，要兩份夫妻雙方都要到自己單位蓋上公章即可，內容根據要求填，一般是每月還款額的兩倍要小於兩人的工資，不然貸款不好審批。工資流水一般半年就可以，有的要求一年，一年再往前在自助機器上也打不出來。徵信報告要到中國人民銀行1分鐘就打出來了，現在建設銀行也開始在自己的營業廳安裝查詢徵信的終端設備，會越來越方便。

這些都準備好以後就可以去銀行辦貸款，注意一點就是辦貸款需要買賣雙方的夫妻都到場確認，到時後約好時間。

不需要貸款的，就直接去交易中心辦理過戶、繳納稅費，這裡面的詳細流程交易中心都有人引導，多問就好，然後就等著拿房產證就好了。一般繳稅完畢後10個工作日能夠拿到房產證，辦證進度網上可查，網上和櫃檯查詢的信息都是上一個工作日0000前的工作狀態。也就是辦理完畢後第三個工作日才能現實信息，如果趕時間的話還是挺熬人的。

現在是賣的已經辦結，買的還在走程序，繼續煎熬。遇見對的人很關鍵，如果雙方對上，什麼事都好說，商量著辦唄，真遇上不好說話或者想法差別大的，也不是一紙合同能夠解決的。所以在決定進行交易之前，還是要多看、多聽、多問，最後再拿主意。在進行這買賣交易中，很多親戚、同學、朋友，非常熱心的分享自己的經驗教訓，受益很多，非常感謝！！關於買房選房，有必要再整理一下，敬請期待！

（圖片均來自網路）

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