開年初福州樓市暴跌？2018中國房價將走向何方！
作為一個與房地產相關的從業者，2018春節最經常被問到的問題是：今年的樓市怎麼樣？
我一被問道這個問題就頭疼，說實話本人不才，描述1年的樓市情況，尚且需要大量的語言，很難用幾句話講清楚，因為中國樓市的整個架構分化得很厲害，更何況還是對今年的預測。
今天我嘗試從一些層面分析2017年的樓市和2018年的些許動態，希望能與大家互相交流。
一
福州房價波動
從我所在城市福州說起，從國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況數據來看，開年1月福州新建商品住宅價格同比下跌2.3%，跌幅全國第三位，僅次於深圳、無錫。（註：環比是與相鄰月份的比較，同比是同個時間段內今年和去年的比較。）
無論是從環比還是同比數據看， 一線城市新建商品住宅銷售價格都出現了下降，二三線城市的房價漲幅回落，不過部分三四線城市仍在升溫過程中。
而這並不代表2018整年的整體走向。實際上關注福州各個樓盤的數據，很難有太大的直觀跌幅感受。
春節期間，福州樓市本身也進入淡季，市場需求比較穩定。政策調控加淡季來臨，尤其是年前不少著急出售房產回款的業主更積極主動地降低售價，使得房價繼續呈現整體下行趨勢。個別宣傳說暴跌實在是無法苟同。
二、
2018樓市之大迷惑
對於今年中國的房價，首先還是要從頂層設計去看政策、看思路。
從今年政策定調來看，中央經濟工作會議提出「保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控」，意味著今年樓市調控的前提和大方向將保持不變，但「一刀切」政策會有微調，地方政府將因城施策，差別化調控。
之所以有朋友對去年和今年中國樓市眼花繚亂，是因為你真的很難對樓市一言以蔽之。
不可忽視的是到了2018年，像杭州、成都、武漢、南京這些未來有望擠進一線城市的強二線城市。它們在不錯地段新開盤的房子「搶」的勢頭依然非常足，。
買房子靠搶的情況說明什麼？在2016年和2017年前期，市場的買盤情緒和資金支撐體量比較高漲和充足，而當這些城市房屋庫存下降後，及至2018年初新增商品房供應相對短缺，導致供給端出現大幅減少，而需求端的降低速度遠遠沒有跟上供應端的降速，形成一段時期內的供不應求。並且這種局面短期難以打破。
這也不難理解起今年的政策定調，所以，2018年一二線城市將與三四五六線城鎮繼續有拉開差異的傾向（這個很明顯）；一二線城市裡城市與城市之間、同一個城市裡片區與片區之間有拉開差異的傾向。
三、
誰動了誰的乳酪？新的利益格局呼之欲出
然而房地產波譎雲詭之間，遊戲規則正在悄悄發生改變。
過去的通行邏輯是，政府賣地——開發商拿錢買地——開發商蓋房——賣房——收居民錢。
原本看起來是開發商負債買地，其實整體債務已經轉嫁到購房者頭上，因為購房者通過每月還月供把流動性還給銀行。
從頂層設計來講，這種遊戲規則最大的弊端之一，是房地產變成銀行的信貸抵押物，所以房屋成了信貸貨幣印鈔的源泉動力。
放眼非房地產的實體經濟發展，其速度無法超越信貸貨幣的增長速度，導致信貸貨幣在資產（主要以房產為主）裡面空轉，不斷相互進行背書從而造成資產泡沫，使得貨幣流動性難以進入其他的實體領域。
從最近的房地產動向看，國家正在支持加速房地產證券化。
2月2日，首單百億規模租賃住房REITs（房地產信託投資基金）：「中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃」成功在深交所獲批，由碧桂園控股有限公司聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（以下簡稱「中聯基金」）共同實施，產品規模100億元，採取儲架、分期發行機制，優先順序評級AAAsf。
sf=structured finance，即結構化融資。說明這裡是有優先劣後關係，如果是平層機構，可能無法達到這個評級的。
最近半年，國家開始重點強調並引導房企發展住房租賃市場，從去年10月新派公寓REITs發行規模2.7億，到保利地產的租賃住房REITs規模達到60億、旭輝REITs規模30億，招商蛇口的長租公寓CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）60億，ABN（資產支持票據）直接做到200億。再到現在碧桂園直接首單百億級的租賃住房REITs，很明顯，2018年住房租賃市場的發展速度將要遠遠超出大家的預期想像。
政府的信用告訴你：房住不炒，就算你買不起，也會讓你租得起。
所以即將大概率盛行的的遊戲規則是，政府把大量的土地引導到租賃住房使用性質，這樣一來，政府賣的不是地，而是經營使用權，開發商和大型企業自己舉債融資開發建設並且經營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。租購併舉確實是這次房地產改革的底層基礎。
而作為銀行等金融機構在整個環節裡面負責把這些房屋的收益打包做成REITs通過各個金融渠道口進行銷售，獲得的資金來對沖開發商的舉債。
投資者通過購買REITs的份額買走銀行等金融機構給開發商打包的REITs，讓本金迴流到開發商手裡。
同時，這對於民間資本來講這無疑是個大機會，目前以長租公寓投資項目為代表的智舍公寓（點擊橫線處了解）項目也蘊藏著租賃市場的無限可能。
四、
時代機遇與挑戰
其實，從3月份武漢樓市剛剛爆出的首套房貸利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%，就可以看出，銀行響應國家對房地產市場調控工作的部署和頂層決策。
一直以來，房地產的暴富傳奇層出不窮，眾人爭相入場，不管有錢沒錢借錢，都要買房。
說句俗話，人們在房子上壓住了這麼大的身家，樓市的每一步動向都緊緊牽制住人的神經。而對於除了房子之外的需求，卻無限被忽視了。尤其是經濟條件沒那麼好年輕人，本該享受大好青春、追求事業給自己帶來成就感的年紀，很多卻押注在買房上。
若長此以往，一個以房子為中心的國家，會振興實體經濟？一個以房子為中心的時代，中國如何配置出更多資源引領世界前沿？一個以房子為中心的年輕人群體，會想著謀求改造這個社會的泥濘之處？
還望，「房住不炒」背後、一個以自我奮鬥、以為社會做貢獻為本、為榮的時代能夠到來！
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