昆明公寓單價破兩萬租房落戶時代你還住公寓嗎？

最新 03-04

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年春節的喜慶剛過，標誌著農曆新年的真正開始！然而，新年伊始，昆明的房價又有了新動向：昆明公寓單價突破了20000元大關。

根據有關數據統計，僅一個月的時間，博泰城LOFT公寓就從16000元/平方米上漲到了20000元/平方米，成為了昆明首個單價破20000元/平方米的公寓項目，同時，位於一環外二環內的昆明廣場悅中心公寓價格也上漲到了15500-16000元/平方米；

此外，位於一環內的俊發逸天峰、大宥城均建有公寓，前期透露的價格已達18000-19000元/平方米的水平，未來很有可能突破20000元大關。

2017年，國家決策層對住房租賃市場提出了多項扶持鼓勵政策，全國各地提出了「租售同權」、「租房落戶」的政策，租賃住房第一次享有了與購房相同的權益。

由此，房屋租賃市場即將迎來爆發期。經官方數據統計，未來五年全國的住房租賃市場空間有4萬億，用戶人群達2.7億。2018年，樓市已經進入了大租賃時代！

對於昆明來說，公寓價格的持續火熱或許印證著租賃時代到來的事實。然而，就在今年一月份，昆明市開始實施「租房落戶」政策：只要在昆明主城4區租賃合法穩定住所居住並在昆明市繳納基本養老保險滿3年的，可以申請將本人、配偶、未成年子女、父母（含配偶父母）的常住戶口登記在該住所或居住地社區集體戶口。

「租房落戶」政策的實施為引進人才和外來務工人口解決了居住問題，並提供了更寬鬆的落戶條件。但對於公寓這種特殊的產品，由於商業性質用地本身無法落戶的限制，「租房落戶」時代的到來理應對公寓市場產生重大的影響。

對比以往，昆明的外來戶籍人口解決住房問題，要麼通過買房解決住房剛需，並落戶解決子女上學問題；對於暫時沒有實力買房的外來戶籍人口，只有租賃住宅或者公寓居住。

然而「租房落戶」時代到來以後，對於租房者來說，由於公寓的商業性質用地有無法落戶的限制，想要通過租房落戶的人必然會儘可能地選擇住宅。按照常理分析，租賃市場的供需結構發生改變後，公寓的租賃者會減少，公寓市場應該會暫時遇冷。

然而，去年以來，昆明的公寓市場卻持續火熱，價格也在不斷上漲，以呈貢的公寓為例，過去一年漲價50%，已經有領跑昆明房價之勢。

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筆者分析，昆明公寓市場的持續火熱原因複雜，但主要由以下幾方面導致：

一、租房落戶條件限制高，沒有你想像得簡單！

表面上看，租房落戶政策鼓勵著外來戶口的人們不買房也可以在昆明享受和購房者一樣的城市福利，美好地生活。但實際上，租房落戶的條件限制沒有那麼簡單。

昆明市對外來人口租房落戶的條件規定有兩項：一是繳納3年以上的基本養老保險；二是需要有合法穩定住所。對於大多數外來人口來說，第一個條件不難滿足，但第二條的「合法穩定住所」卻不容易實現。所謂的「合法穩定住所」，並不是租賃者拿著與房東簽訂的租房合同就可以證明的，還必須到房管所備案，在該出租屋上無戶口並取得房東同意的前提下才允許落戶。

對於大部分房東來說，真正願意提供租賃備案的其實很少，除了辦理手續增多更加複雜以外，備案還會產生稅金。作為租房的一方，大規模的租房人群總是在租賃市場弱勢的一方，如果租房者不願意承受這筆額外的稅金，那麼很顯然房東不會去做備案這個動作，在租金一樣的情況下，房東確實沒有必要為了租房者的落戶問題而額外去付出一筆錢，且還有備案後一直存檔的風險，到時候再去註銷還會面臨繁瑣的手續和時間成本。對於租房者來說，結果就是租金的上漲。

另一方面，對於說服房東簽署落戶同意協議也不是件容易的事，尤其是學區房的房東，學區房的學位名額有限，並且學區房的投資價值很大程度上就在於學位，落戶給租房者很有可能影響到房東的二次轉手，出於上述原因，想讓學區房的房東同意落戶是基本不可能的。

因此，租房落戶政策只是在一定程度上緩解了外來人口的經濟壓力，但真正落地實施依然還有極高的難度和限制，短期內能夠符合租房落戶條件的人數還比較少，所以公寓市場並沒有因為新政策實施而出現較大遇冷。

二、長租公寓概念興起，或將改變昆明租房狀況！

今年年初，騰訊發布了《2017租賃時代白皮書》，通過對42萬網友的調查來看，對租房覺得滿意和非常滿意的只佔5.9%。參與調查的網友中，有超過50%的是通過中介租到的房。據統計目前昆明租房網站上的房源信息，超80%多是中介發布的。

導致九成以上租客對租房體驗表示不滿意的原因主要是租賃市場的管理不規範，除了中介或二房東的服務態度，租房前後可謂是180度的轉變；還有動不動就漲租的怪相；對於合租的租戶來說，還面臨著公共空間和家電的使用和維護、自身財產安全保障等問題。總得來說，租金的不規範化和租客未能享受到滿意的服務，成為了當下年輕人的租房痛點。

根據比較其他省份可知，長租公寓面對的群體主要是以90後為主的年輕人，90後相對於偏愛集中式長租公寓的原因，主要是因為看重配套服務水平和管理。長租公寓的租賃手續互聯網化程度高，租金定價較為透明規範；租賃手續與信用體系掛鉤，實名認證，人臉識別，芝麻信用分750分及其以上免押金，可分期；信用不好拒絕簽約。除此之外，多數長租公寓還建立了管家負責制，即每家門店都配有一位管家，24小時都可以找到，解決如維修、收發快遞、網路訂餐、安裝網線，甚至清理浴室等各種生活問題。

另一方面，自從一線城市限購以後，昆明市場的房價一直保持火熱上漲，很多無力承擔房價的年輕人的置業觀也慢慢發生了改變。不少年輕人很難長時間在同一個公司工作，工作地點也很難固定，如果居住配套和服務跟得上的話，他們寧願保持生活品質，租房居住，不做房奴。

長租公寓的配套設施還具有社交屬性和智能化的特點，不少長租公寓是精裝修，配備智能化的傢具、智能門鎖、電子化合同、APP一鍵入住等智能化場景。除了獨立私享的卧室、衛浴等，基本都配備了社區共享的書房、會客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區域。很多長租公寓還參考社區運營模式，會定期組織一些活動，有利於租客之間相互交流溝通，給不願孤獨的「90後」提供一種歸屬感。

如今，像萬科等知名房企推出自己的長租公寓產品，一些有實力的長租公寓更是受到騰訊、紅杉資本的青睞，成為下一個資本集聚地。目前，昆明的租賃市場上已有金地等大品牌房企的長租公寓產品逐步入市，未來或將成為昆明租賃市場的新寵。

三、全國公寓政策變化調整，外省已有公寓落戶政策

目前，昆明市的公寓依然屬商業性質用地，不滿足落戶的條件。但全國範圍內，已經有部分地區推行了公寓落戶政策。去年七月份，濟南戶籍改革細則出台，70年產權公寓（住宅性用地）允許落戶。今年一月份，南昌市放開落戶政策：超過30萬的非住宅可按憑申請報告、驗資報告或已登記備案的購房合同、當事人戶口簿、居民身份證辦理投資落戶。

因此，很難說未來在昆明是否會效仿其他省份放開公寓落戶政策，如果商業性用地的公寓未來可以落戶的話，或許將會成為受年輕人最受歡迎的住房產品，所以昆明的公寓價格一路上漲也不足為奇。

據了解，從4月份開始，昆明市還將有公寓陸續開盤，而其中以滇池時代為首的一批公寓開盤價即20000元/平方米。

這還不算最誇張的，春之眼項目將推出以單價25000元/平方米定位的高端公寓項目。在大租賃時代，你還會選擇住公寓嗎？