房地產接下來要怎麼走？

編者按：本文是作者（向小田）根據孫宏斌在亞布力論壇上的演講結合自己多年對房地產的觀察寫的一篇文章，角度很獨特。

最近有一個思路一直想要分享給大家，就是如標題所說：中國房地產怎麼走，房價怎麼走，一定既不要去聽各種專業人士（比如投行券商諮詢公司）給你分析，也不要聽財經媒體專家在網上各種文章，更不要聽炒房團中介，你若要研究這個市場趨勢，很簡單，看那些開發商的老闆們怎麼講就對了。

作為一名投資者，過去幾年經歷了各種資本市場的變換，這一點經驗是痛定思痛：什麼時候我們太自以為是了，竟然以為那些身價上百億千億的老闆，對房地產會因為當局者迷的緣故，而沒有我們看得清楚。

2014~2015年，地產股只有5~6倍市盈率。樂視網炒炒市值都能超過萬科。那時候整個資本市場，幾乎所有的券商地產首席喊的都是：房地產大周期的頂部，已經在2012年開始了，機會越來越少，大規模拿地尤其是在三四線城市拿地已經非常危險了。那時候我在銀行，銀行的專業判斷也是，只給在一線城市的開發商融資，全資本市場看衰地產。

在一些行業報告中，分析師們還預計，中國房地產靠資產負債表擴張的路徑已經走完，現金流非常差，上市公司不能再融資也失去了造血功能。

但是結果怎麼樣呢？讓人大跌眼鏡。二三四線在2015~2017年一頓暴漲，在一片不看好的呼聲中房價翻番。幾個開發商，好像完全沒考慮市場風險，一門心思找錢拿地。比如恆大，2014年還借永續債拿地，風格之激進，讓人看不懂。有的人還說人家資金鏈出問題了，其實是別人看到了機會，就算是借錢也要上。專業人士不僅沒有看對，而且看的完全背道而馳，形成了兩個極端。

如果大家把2015年很多券商、諮詢公司的報告拿出來看，就會發現不是一個公司如此看錯，而是大面積的看錯。投行諮詢裡面到處都是名校畢業、聰明絕頂的年輕人，為什麼會看得如此之錯。而那些開發商老闆，我就不舉例了大家都知道是哪些，一個一個沒讀過什麼書，有的中學畢業有的大專畢業，但是卻在資本市場最看淡的時候大舉買地，完全不考慮所謂的風險因素，最終賺得盆滿缽滿，究竟是為什麼會出現這麼大的差異呢？

我認為，感受市場最深的，還是那些拿自己的錢，尤其是大把的錢在市場裡面博弈的。長期在一線，才能感知到水溫，而看宏觀、寫報告，總是隔靴撓癢，所以會錯。

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所以讀到這裡，我們再來思考一個問題：中國房地產下半場會怎麼走呢？正好有一個老闆，而且是業內公認的傑出領袖、融創的孫宏斌最近在某個場合談到了他的幾個看法。如獲至寶，我們必須趕緊來研究研究。

孫宏斌首先講了他認為中國房地產行業存在三個特點：

1. 特別大。規模超過了2萬億美元（15萬億人民幣），超過了全球的汽車行業；

2. 在整合。蓋房子賣房子是一個很簡單的東西，沒有技術含量。但是現在這個技術含量在上升，所以市場份額在變動。市場份額會往會」蓋房子賣房子「的公司聚攏；

3. 政策多。三天兩頭調控，幾年一個周期，一會兒限購一會兒放開。大家不要跟著這些變動而動，要看長遠，也要看腳下。

規模特別大是什麼意思呢？就是不管怎麼樣，你繞不過去，躲不過去。你怎麼調整，這個行業都會存在，不會消失。這個行業裡面的公司，天花板很高，完全可以做下去。一個啟發就是，完全可以不考慮多元化發展，就一門心思專註做房地產，有得做就做，沒得做就等。

孫宏斌講到，你看這個行業前幾名的公司，過去幾年，也是遇到了整個行業遇到一樣的困難，為什麼還是在這麼大的幾千億的體量上還能保持30%、50%的增長，這就很能說明問題，不管在什麼樣的環境下，房地產這個行業里的頭部公司，總是會抓住機會。

新的啟發就是，很多小公司調控一下就掛掉了，不是說行業不行，是這些公司不行。

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機會在哪裡，什麼時候出現呢？

孫宏斌透露了一個他判斷機會的策略。「錢貴了以後，地一定便宜，錢便宜了以後，地一定又貴，也有錢也便宜地也便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。」

我們很多人寫文章，說2016年為什麼會出現這麼多地王，認為是2015年下半年到2016年年初房價大漲，開發商看到了這個大漲才去拿的地王。其實這個觀察的角度就錯了。2016年是錢也便宜地也便宜（相對房價），所以才會出現這麼多地王。這些地王要集中到2018來銷售。2018年是什麼情況呢？錢很貴，一線城市房價被限價了（房價便宜），這就很難受了。

所以老孫講，投資房地產有一種靠天吃飯的感覺，投下去幾個月還看不到收成，要等兩年才知道，這就是這個行業難的地方。

關於未來，老孫講：「誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。政府的干預只能讓波動顯得窄，如果政府不管的話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。當然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市，環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。」

啟發來了，大家可以去看一下融創的年報，看看融創都在哪些城市拿地了。這些城市就是要「波動向上」的。透露，融創在62個城市有項目。

老孫說，接下來，他要投的，幾個方向，教育、旅遊、文化娛樂、醫療養老，這些都是老百姓買好房子置好業之後的「美好需求」。美好生活其實很簡單，就是保暖思……（他沒講了，說你們都懂的）

說了這麼多，對中國房地產未來的思考，都在文章裡面了，對你有什麼啟發嗎？不妨來談談。

附 - 孫宏斌在2018年「亞布力中國企業家論壇第十八屆年會」的演講實錄：

第一次來亞布力，我覺得印象特別深，就是他們說的我都聽不懂。（台下大笑）今天上面講的幾個我都沒有聽懂，我就懂一句：用電腦配紅娘。我們人生最大的樂趣就是找對象，要是電腦給配一個最合適的，那還不如死了呢。咱們說點能聽懂的。

什麼叫房地產下半場？想改成哪個都行。改成AI的下半場都行，AI的下半場就是找對象，（台下笑）也是美好生活的一部分；互聯網的下半場也是投資美好生活。我們這幾年也做了投資，一個是投科技創新、投AI這些東西，一個就是消費升級。我們前幾年要消費升級，從十九大以後，消費升級改成了美好生活了。

為什麼我還是寫成「房地產下半場呢」？第一我們是房地產公司，主業是房地產，沒有做好就沒有錢，別說投什麼。第二，這個是大家都懂的行業。今天我的發言第一點是想說說房地產是什麼東西，第二點想說說什麼是美好生活。為什麼現在說投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始？第三點是想說說，投資美好生活有多難。

第一點說一下，房地產的上半場是什麼概念呢？

房地產行業有三個特點，第一個特點是規模其實是特別大。去年房地產的規模已經超過全球汽車產業。去年全球的汽車產業是2萬億美元，去年中國房地產的銷售已經超過全球的汽車產業，因為中國的汽車行業佔全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是2萬億美元的汽車，中國的房地產已經超過。

這是一個巨大的市場，這是誰都不能放的市場。不管幹什麼，我剛才聽了半天，在座的大部分都是做投資的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的話，這個公司是做不大的。做金融也是一樣的，如果不給房地產錢的話，這個銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配製50%以上的資金到房地產行業的話，這個規模一定大不了。這是我估計15萬億的行業，去年是將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業的第一個特點。

第二個特點是什麼呢？這個行業在快速整合。很多人覺得房地產行業沒有護城河，很容易，都是買地賣房子。其實護城河非常深，為什麼呢？我一直說這個行業分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子。投錯了以後蓋什麼房子都虧錢，地買對了蓋什麼房子都掙錢，這是這個行業最難的。在座很多人做投資，投資本來挺難的，這個行業投資更難，因為投下去之後好幾年才知道是什麼樣。這有點像種莊稼一樣。農民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災，中間隔了很多東西。

很多人都裝修過房子。你們買的房子都挺大的，但是想找個好的設計師基本上是不可能的。全世界好的設計師就那麼多，小公司基本上是沒有機會請到好設計師的。這些好設計師基本上都叫我們給佔了。（台下笑）這其實也是一個護城河。很多朋友找我裝修房子，他真想找好的設計師是找不到的。

房地產的第二個特點，就是快速整合。小公司沒法做，大公司其實也在快速整合。咱們可以看到，這些年這些公司增長都很快。我們前年的時候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少（台下大笑）。

正常的行業是前幾名占的份額很大，其實汽車行業是非常難整合的行業，但是經過這一百年的整合，前四名已經佔到45%的市場份額，前七八名佔到百分之七八十市場份額。汽車行業挺難整合的，有很多的品牌，包括有歐美、德國、日本等等，這麼多品牌已經這麼高市場佔有率。房地產這個行業，也在快速整合。

第三個特點，這個行業政策特別多，老出政策。其實我一直說，我們做企業要看宏觀，再就是要看微觀，微觀就是我們乾的活，宏觀就是很「宏」的觀。其實我們大家看的都是中觀，今天出什麼政策了，誰當省長、中央委員了，其實不是太重要的，這是中觀。中觀的事不是最重要的。最重要的宏觀，不管誰當官就要這樣，如果不是這樣就要調，再走兩年碰到牆上就要調。如果把這個看明白，中觀的事就不太重要了。

這兩年這個行業誰都知道，我們也承認，這個行業是周期性行業，跟宏觀有關係，政策每年都在變。但是，這個行業前幾名的公司，每年都大幅度增長，不光是我們，為什麼？就是因為這些政策對我們來說，不管是干哪個行業、做什麼，你管他什麼政策，任何一個政策都能夠變成一個你的優勢，都能夠變成對你好的，把壞事變成好事。這其實是一個特別難的事。任何時候都有好處，能夠把政策變化變成好事，我覺得這個行業的特點。

這個行業三個特點。第一是規模非常大。要把這個行業做好的話，這個行業的前十名將來都在世界五百強裡面。第二是行業在快速整合。第三個特點是這個行業老在變、政策老在調，但是別看那個，調來調去把每個政策都變成好的地方。錢貴了以後，地一定便宜，錢便宜了以後，地一定又貴，也有錢又便宜地又便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。不管是什麼政策，你要把它變成你的優勢的地方，我覺得這是三個特點。

大家都在買房子、買股票。因為誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。政府的干預只能讓波動顯得窄，如果政府不管話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。當然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市、環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。

這個行業這幾年確實發展非常好，現金流也挺好的。這個行業今後幾年，尤其是對大公司來說，還在快速整合市場份額，還會快速增長的，所以這是對這個行業的判斷，這是第一。

第二，我們這幾年一直在投資消費升級。消費升級、美好生活是什麼呢？美好生活，也就是我一直說的飽暖思……美好生活。（台下笑）有房子、有車了，吃飽了穿暖了，然後你就想著幹嘛呢？比如旅遊那些事。（台下笑）美好生活就是這些東西，下一步就是文化旅遊，文旅是一大塊，以及休閑、養老、教育，這些東西是下一步我們要投的。這是什麼叫消費升級、美好生活？美好生活是什麼呢？他們的說了你也不懂，我們的不說你也懂。

為什麼現在要投美好生活呢？就是因為現在人都有錢了。我自己覺得，中國一開始有財富的時候是2008年以後。2008年四萬億以後，很多企業有錢了。然後是這幾年，房地產行業是2015年、2016年以後，老百姓收入也多了。如果按照平均收入的話，還是升級不了，全中國的老百姓去年一年在美好生活上花了多少錢呢？平均不到2000塊錢。所以我說中國不能平均，一平均就什麼都幹不了了，還AI什麼啊？（台下笑）一平均都吃不了飯。

中國中產階級這些人起來了，尤其在座的這些人，還有你們周圍員工這些人，你到了這個時候了。我在1985年第一次去海南，從北京坐飛機到廣州普通艙是146，頭等艙190塊錢，我們到海南，住在藍天大酒店75塊錢一晚上，後來我說這酒店肯定要倒閉的，那時候我工資97塊錢。我一個月工資才能住一晚上，所以我說，這樣的酒店肯定要倒閉的。現在，過年的時候1萬塊錢一間了，我那天走的時候把拖鞋帶上了。（台下大笑）

我就想說，投資美好生活是到那個時候了。什麼時候呢？就是這時候。比如說電影。汶川地震那一年的時候，中國電影市場一年就是30億，現在五六百億，現在一部電影都大幾十億了。現在是有錢了。以前誰去電影院看，買張碟才5塊錢，去電影院是10塊錢，現在誰還買碟啊？為什麼呢？就是因為錢多了。現在100塊錢看電影，是最便宜的消費，然後再吃飯就是一千塊錢。其他什麼事一千塊錢能搞定？搞不定，只有連看電影帶吃飯、洗腳，就正好是一千塊錢能搞定的，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊錢去看電影了，看電影變成了最便宜的事。

我覺得，投資美好生活到時候了。中國第一批投資掙錢的，都是投的衣食住行，賣衣服的，吃的，都賺錢了，包括房地產的都賺錢了。第二輪就是互聯網，加上房地產。第三波就是美好生活，不管是AI還是什麼。AI不給美好生活提供什麼的話，是掙不了錢的。AI如果不裝在汽車上，不裝在客廳裡面，是掙不了錢的，那就是第一步。

再說一下，美好生活的投資為什麼很難呢？難在哪兒呢？我們現在跟萬達合作做文旅，以及醫養這個東西，門檻特別高，隨便旅遊的東西一投就是一百億以上。現在萬達這些項目做完之後，大概手上會持有2000億文化旅遊的物業，隨便一個項目投資都得到100億以上、200億，像哈爾濱萬達酒店群、萬達Mall、秀場加起來一百幾十個億，像青島持有物業是兩百多億。隨便一個投資是一兩百億，一兩百億以上的，門檻很高。

第二個門檻高，是回報率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。萬達城現在開業了四家，有哈爾濱、南昌、合肥等，今年目標是做平，明年會掙點錢。如果有200億投這些東西，回報率很低，投這些東西有必要嗎？因為很大、回報率很低，所以門檻很高。這個行業有什麼好處呢？因為門檻高，因為彙報低，所以供應量就少，高端文化旅遊的東西會非常少。這個東西會越來越好，今年是平了，明年1%，後年2%，做過十年就20%了。

中國零售總額增加10%，商業面積增加50%，肯定是有賠錢的。商業有的東西做好以後掙錢，這個東西會越來越好，因為門檻高，包括醫養結合也要投很多錢，只有保險公司才能投得起。保險公司都不是他們的錢，都是我們的錢。（台下笑）投了以後，就投出門檻來，這個門檻就非常高。

包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是非常高的門檻。比如視頻網站，BAT一年虧200億。視頻網站一年虧200億。中國一年拍800部電影，在電影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪兒了，這個行業掙錢的很少。你需要投好多錢，然後你就虧了，或者就投出來了，所以需要投很多錢。像精彩的我還沒說呢，像樂視那個。（台下笑）

這個行業消費升級也好、美好生活也好，我們投資不是誰都能投的。這個東西門檻很高的，但是堅持下來優勢就會非常明顯了，這是我想說的，（樂視）那個我就不說了。（台下笑）

作者：向小田

來源：虎嗅網

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