龍華第一大地主曝光，貨值超2000億

鴻榮源在深圳約有1000萬平米土地儲備，不少知道差距的開發商在黯然傷神。這是一個結果論的市場，誰擁有土地，誰就能在風雲變幻的市場里，抓住現在。

在2012-2017年的六年里，深圳通過官方招掛拍的出讓的住宅用地只有60萬平方米，建面158萬平。而這6年間，深圳新房成交量約為2555萬平方米，招拍掛供應量僅佔總成交量的6%。

細看深圳近年的明星區域——龍華，以舊改為主的供應情況更為突出。但由於凈地多，近年出讓土地都集中在龍華。該區地理環境優越，承接福田需求明顯，區域成長性良好。「一年一個地王」的局面，也使得龍華不斷在新項目輪動效應下，房價水漲船高。

龍華為深圳近四年來土地出讓最多的區域，也是開發商們盯得最緊的區域。到底開發商押寶的龍華，未來核心舊改有哪些？毫無疑問，潛在的買房機會就在這些舊改里。

數據來源：深圳中原研究中心

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外地開發商曲線進龍華

各路開發商對於深圳的慾望從未褪去，那些徘徊在臨深片區的房企之所以遲遲沒有進深，多半是迫於無奈。因為進深圳成本與日劇增，高到不少房企難以企及。「本土房企佔先天優勢，提前布局靠的不僅僅是前瞻意識，更重要是對於土地的執著與熱愛。」某龍華開發商曾對樂居表示。

如今成功入駐龍華的品牌開發商有恆大、星河、卓越、鴻榮源、融創、金茂、首創、恆裕、龍湖、華僑城+招商、碧桂園、花樣年、萬科、中海、龍光、廈門建發等18家。

其中首創、金茂+電建、華僑城+招商、中海、龍光是通過招掛拍形式高調進場，其餘開發商均通過併購、收購等模式進入。

2016年，融創通過收購拿下萊蒙國際旗下的7個項目（包括深圳工改項目萊蒙創智谷，這也是龍華首個工改項目）；碧桂園拿下老圍舊改項目；2017年花樣年通過股權合作，獲得富馳大廈項目；2018年恆裕通過代建龍華中心區上塘郵政項目，擠入龍華；而恆大通過收購獲得了龍華大浪片區的建滔工業園舊改，現已打造成時尚慧谷項目，預計今年開盤。

2018年龍華第2批更新計劃草案公示，從申報主體可知，大族地產、潮汕籍房企盛迪嘉首入龍華。據樂居得知最新消息，龍湖與廈門國企建發均通過與村委接洽拿下城中村項目。

據業內透露，龍華積極布局且儲備較多的房企有鴻榮源、卓越與星河。星河在龍華有三個舊改項目，分別是剛列入計劃的潭羅村片區以及已開發的星河盛世及星河傳奇。萊蒙有三個包括旭聯工業區舊改（被融創收購）、簡上村老屋村舊改以及簡上工業區舊改。

卓越已有四個列入計劃，分別為油松工業區項目，大浪上下橫朗村，松元廈，大浪赤嶺頭。其中，赤嶺頭舊改項目位置優越，擬拆除重建用地面積9.58萬平，位於港鐵天頌北面，屬於4號線與6號線地鐵口物業，主要改造方向為住宅。

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鴻榮源為龍華第一大地主，

已確定項目建面超400萬

據公開資料可知，鴻榮源在龍華的新房項目及儲備項目共約13個，已確定項目建面超400萬平方米。若按深圳新房均價5萬/平計算，貨值超2000億元。從目前已公開的信息來看，鴻榮源無論從體量還是貨值，均為龍華最大的地主。

在樂居收集到的13個大項目中，已進入建設階段的有鴻榮源壹成中心、鴻榮源尚峻。鴻榮源尚峻以及在民治第三工業區的舊改項目位置優越，挨著2016年上塘的83億元商住地王以及2017年華僑城與招商合作奪得的商業地王。

龍華自2014年中海錦城入市後，新房從2字頭跳到3字頭；龍光玖龍璽的入場，房價從4字頭突破到5字頭。隨後順應大勢，明星項目周邊的房價也應勢而起。

在房產投資實操案例中，關注潛在入市項目周邊，尋找低洼區一直是不少房產投資者的投資偏好。在以上13個項目中，有4個項目近期較會有較大進展，其中一個是地段優越的民治第三工業區，其餘三個均位於觀瀾，目前觀瀾相對於龍華核心片區仍屬於低洼區，可重點關注。

其中，觀城、牛湖、樟坑徑項目均位於觀湖街道，前兩者屬於綜合體，用地類型包括工業、住宅和商業，觀城部分用地位於觀瀾老墟站500米範圍內，牛湖項目則屬於牛湖站500米範圍內。另一個項目在觀瀾的項目屬於福城街道，總建築面積達40萬平方米，但可惜不在地鐵口範圍。

高登萊恩與樟坑徑項目屬於工改工項目，分別位於福城街道與觀湖街道，不在地鐵500米範圍內。產品為產業用房與生產配套用房，樟坑徑項目將有相應的配套宿舍與商業指標。

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開發商：買地的和買房的都要抓緊

其實，土地儲備少也無需焦慮。在存量與增量切換的時代，抓住現在也未來能篤定未來。在撕殺慘烈的上半場，如果房企沒有佔據靠前的位置，未必會淪為獵物。秘密在於理解這句話的含義：「我國當前面臨界的社會矛盾為人民日益增長地對美好生活的需要與不平衡、不充分發展的矛盾。」

2017年深圳加速推進房地產市場改革，未來土地供應會向保障性以及長持性住房傾斜，保障房覆蓋範圍進一步擴大，「租售併購」利好政策的不斷出台，催使關於住房租賃金融創新服務不斷推出，再加上未來逐步推進的財稅體制改革，住房市場長效機制有望加快建立。

如此看來，無論是買地還是買房，都必須要認清遊戲規則已經改變。就如業內人士潘永堂言：「格局之變，座次之變下降是一回事，更嚴峻的風險與危機，也不排除這種可能。」這無論對於開發商而言還是購房者而言，同理。

龍華某開發商路先生近期越來越焦慮，認為買地和買房的都要抓緊。房地產模式已經在改變，新遊戲的規則很多人還沒摸清就掉下去，他們知道跟著大部隊走不會錯。近期深圳推出的長持地塊，安居集團花再多錢也要拿下，正是這個道理。

「未來三年，整個深圳樓市基本不會有什麼漲幅。起碼在門面的數據上，你看不到漲，但在中介真實的成交數據上，這個數一直在向上走。龍華被限價，基本上超過7萬的新房備不了案，需要高低價搭配備案。這樣整個市場好的房子，就不願意隨便賣。龍華紅山片區即使是公寓項目也值得長持，因為地段難以複製。現在大家缺好房，不缺錢。」路先生表示。

他認為，從中長期來看，深圳房價一定會漲，這個經濟賬可以從整個大灣區經濟總量的實現目標來看，GDP要漲多少，樓價肯定在這期間會跟著走。

大閘蟹 | 編輯

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