首創置業2017年業績圓桌交流會紀要

【業績亮點】

核心凈利潤大幅增長，2017年23.06億，比上年的12.72億大幅增長81%。歸母凈利潤21.13億，增長4%，含金量顯著增加。開發銷售利潤佔比91%，遠高於去年同期的26%，公允價值收入和投資收益佔比在6%左右，上年同期佔比71%左右，利潤結構顯著改善。毛利率大幅回升，2017年公司的稅後毛利率大約在26%-27%，比2016年12.7%大幅回升。主要有幾個原因，一個是區域聚焦戰略成果逐步體現，房產銷售價格高於預期。京津滬地區的高毛利率項目的結算顯著增多，土地一級開發收益逐步體現，一級開發結算收入29億，毛利率超過50%，主要來源於天津五星。剔除一級開發，毛利率回到了20%以上。債務結構不斷優化，融資成本不斷降低，在流動性非常緊張的情況下，公司不斷的進行債務的置換，成功的使公司的債務支出下降5%，節約利息1.8億元。綜合融資成本由5.25%降低到了5.07%，達到公司歷史新低。公司債務比例有所下降，截止去年年底，公司的凈資本負債率122%，比年初下降了10%，報表負債率77.4%,比上年初略有上升。

【經營亮點】

558億銷售，同比增長22.7%。單價2.33萬元每平，同比增長15.8%。首創置業是中國房地產前50強中僅存的兩家地方性房地產企業，簽約主要來源於6大核心城市和澳洲，佔比90%。非核心城市的去庫存的戰略也達到了不錯的效果。首創置業在2017年的投資開始發力，全口徑的投資額367.6億，新增700多億的貨值，其中權益部分206億，比2016年同期翻翻，平均樓面地價9000元，與銷售價格相比還有非常大的空間。從區域層面看，去年首次進入深圳和杭州。在2017年獲得了兩個新的一級開發項目，合計佔地面積121萬平方米，整體看，首創置業在手的或者鎖定的一級項目大概有18個，總佔地面積3400萬平米，總建面2200萬平米，預計未來可以為公司的二級開發帶來超過3000億的貨值，從過去的經驗看，一二級聯動的佔比在82%。

2018-2020年規劃目標，2018年達到750-800億，2019年達到1000億，2020年實現1400億，複合增長率達到35.9%，毛利率控制在25%+的水平。凈資本負債率122%，未來三年控制在120%以內，若A股IPO能突破，希望控制在90%水平。2018年計劃土地投資規模600億，到2020年，累計投資2250億，希望補充4600億的貨值，同時快周轉。首創置業現在推出了「369」標準，拿地9個月內拿到預售許可證，通過加快周轉獲得增量資金。按推盤量和2017年的去化率計算，未來的銷售目標可以實現。首創集團在北京天津區域有一些土地項目，在未來合適的時間裡會注入到上市平台。北京區域的一級項目，首創置業背靠首創集團，有更大的優勢拿到項目。首創置業也在展開集體用地做租賃房的項目。

首創置業前幾天確定了新的激勵制度，以核心凈利潤的增加值為基數，增長率為計提比例係數，將公司的利益和高管的利益深度捆綁，是公司完成未來三年業績的有力保證。

【問答】

1、應收賬款為何多了很多?

和一級開發有關係，一級開發是與政府分成的模式，分成政府還沒給。這部分形成了很大的應收賬款。去年收回了前年的7個億，但是新增了20億，因為去年10月才賣，正常一年後錢到賬。

2、一級開發的利潤分成模式？

兩種模式。1、分成模式，比如武清項目，60%的利潤分成，即60%的（賣地價-土地成本），這個模式的毛利率非常高，所以也不可能長期持續。2、固定利潤率的模式，給一個總投資額的固定百分比當利潤。首創的一級開發這兩種模式都有，武清項目佔大頭。

3、為什麼今年預期的去化率（71%）會比去年（64%）高？

2017年一線核心城市收到了很大的限售限價影響，這個影響是與購買力基本面無關的，很多項目只要拿到證，都可以100%去化，我們認為2018年政策面的打壓會減輕。去年公司也不太願意低價出售，今年政府對價格的限制在逐步放鬆，加上公司對快周轉更高的要求，所以這類項目也會更堅決推盤。其次，投資層面看，去年戰略下沉，在其他城市也有投資。

4、新的三年規劃是不是更強調規模而不是利潤？

在激勵制度出來之前，結算利潤有所放緩，不是說做假賬，但是是在合理調節下放緩釋放。激勵制度出來後，利潤應該會有很大增長。又因為現在行業集中度在不斷提升，公司生存發展的前提就是達到一定的規模和行業排名。規模掉隊後很多資源和機會會丟失掉。所以沖規模還是核心。但是在沖規模的同時，我們沒有放棄毛利率，沒有犧牲利潤，我們依然要求有質量的增長。這次激勵機制也是也核心利潤未考核目標的。再者，過去幾年的銷售也會轉化為未來幾年的結算利潤，這部分的毛利率我們非常有底氣。

5、17年是房地產牛市，為何物業重估利潤和投資收益相比2016年減少了很多？

物業增值的幅度是隨著新自持項目的進度來變化的，2016年處於高速建設期，所以增值幅度較高，2017年自持物業接近竣工，已經比較成熟，所以評估的增值幅度更少。這個和激勵制度的變化也有一點關係。

6、2017年的管理費用和員工薪酬同比上升的幅度遠大於銷售增速，原因？

資本化的原因，2017年資本化程度減少，費用化率增加。再加上新進入了好幾個城市，所以費用確實有所增多。

7、過去幾年結算增速跟不上前幾年的銷售增速，原因？

有並表關係變化的原因，部分項目通過股權轉讓拿到，對首創置業而言，這部分項目的收益會體現在投資收益裡面。

8、2017年一級開發項目除了武清項目，其他是否有項目入賬？

主要是武清。

9、未來一項開發項目的銷售結算節奏如何？

一級開發的結算節奏不算穩定。很多一級開發的項目我們會自己拍下來做二級，但是這樣左手倒右手，一級賣地收入並不能當期入表，只能等到二級項目結算的時候才能一起入表。這樣就對我們一級項目的結算產生了影響。所以有時候我們會選擇出讓50%的股權，這樣那個項目的一級開發的收入就能體現在當期的報表上。另外一級項目如果是武清項目，那麼是會進入營收的，如果是石景山這類固定利潤率項目，回報率在10%-13%，利潤是記在利息收入裡面的，假設換算成營業收入，也對應著大約30億的營收。武清區域的供地是按照節奏來的，也是政府有意控制的，大約每年上一塊。

10、北京一級項目的10%的回報率的基數是什麼？

總投資額，包括自有資金投入和銀行借款，並且借款利息也算進投資成本里。IRR還是很不錯的。

11、二級新增項目對IRR的要求？

核心城市底線15%，二線城市底線18%-20%。

12、澳洲項目的狀態？

保持合適的規模，有營收，也有新增項目。2017年澳洲確認了5.2億的投資收入，回報率18%-20%，澳洲稅收少，所以回報率高。澳洲現在有11個項目。希望能做到30-60億規模。

13、首創在國企併購有無想法？

公司層面上說，在北京的國企之間會有一些機會，主要是一些殼，有重組的可能性。從項目層面上看，更多。首創置業的併購的安排和融創碧桂園等不一樣，會偏重於那些有國企背景的企業非房地產主業的退出型的併購。

14、未來幾年的規劃，在風險控制的方面如何？

大股東會對首創置業這個上市平台給與一定支持，不排除增持的可能性。直接增加資本金，降低負債率。目前我們的總資產規模是1400億，18年預期達到1800-2000億的水平。

15、跟投的問題？

對高管是企業總體管理的激勵制度，對員工是項目層面的跟投。因為在國資委方面有所制度性制約，所以首創更傾向於用成立基金的方式跟投項目。

16、目前首創置業在二級市場估值很低，為何沒有回購或者管理層的增持？

首先，現在首創置業還在回A排隊，對股權方面的動作有所限制。回A之後可能有所動作。其次今年首創集團對首創置業的市值管理也有很高的要求，目標下半年進入深港通。符合要求的話，股價要到6港幣以上。現在首創正處於業績爆發期的開始，所以公司也配合做出了一系列的激勵制度。

17、去年總的利息支出?永續債？

總共31億，永續債利息支出4.5億。

18、唐總快退休？

國企規定60歲退休，個人對企業影響有限。

19、報表裡存貨的定義？

土地和開發中物業，以成本入賬。

20、深圳的項目會銷售還是會做長租公寓？

會銷售。做長租公寓是希望用集體用地做，因為這樣相對於招拍掛，土地獲取成本更便宜很多。集體用地長租公寓希望能有15%的IRR水平。首創能獲得政府支持，銀行會給這類項目25年長期貸款，利率還能下浮10%。

日期：2018年2月27號

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