青萍原創：對不同城市房價溢價情況的一種分析方法
一、城市房價的錨定因素
城市房地產價格影響因素眾多，比較熱門的考慮因素有人口流入、產業結構、貨幣政策、政府監管、土地財政等等，很多「專家」的相關文章汗牛充棟，卻很難得到統一的、真正有用的結論。個人認為，這些因素都是我們看清楚房價這個問題的雜訊，或者是表面的、短期的影響因素，不能作為實際性、根本性判斷的依據。去繁就簡，房產尤其是住宅，其價格的基礎影響因素（錨定因素）是居民的財富水平，並隨居民的財富增長而增長。對於一個普通居民家庭來說，房產是家庭財富的最大比例部分，家庭會把財富按一定比例分配到居住、出行、服裝、飲食、教育等。隨著社會經濟發展，居民可支配財富增加，以貨幣衡量的上述家庭支出項目的金額也在增加。例如10年前一個饅頭、一件衣物的價格可能是0.2元、10元，現在價格就分別是2元、100元。同樣道理，房價在10年前是1000元/平米，現在可能就是10000元/平米，這個價格是居民家庭隨著用貨幣衡量的財富增長而為滿足「居住需求」支付的合理價格。
中國的GDP總量1986年過萬億元，30年後的2016年達到74.74萬億元的規模，不考慮物價因素，30年間以年均15%的複利水平增長，財富產出總量大約為900多萬億元，創造了世界同一時期財富增長率和財富增長累計總量的奇蹟。普遍觀察其他發達國家的歷史發展情況，可以總結出一個基本規律，那就是發達國家人均GDP在2000—20000美元期間都曾經歷了快速增長階段。2016年中國的GDP總量為74.4萬億元，人均GDP7、8千美元，十年間翻一番還不到人均2萬美元，這個時代背景確立了下個十年是中國經濟能夠快速增長階段的理由，是中國財富可以巨額產生的增長階段，而房價在這個階段中必然隨著社會財富的增加而「水漲船高」。
二、房地產的資產屬性
在任何國家，居民購買城市的不動產，相當於購買城市的「股票」。房產不同於普通消費類資產（如汽車），具有居住價值和投資價值。居住價值即是居民為滿足最基本的「居住需求」而支付的價格，是居民隨著可支配收入增長需要按固定比例支付的部分，可看作居民收入可支撐的房價。投資價值是居民為了享受城市發展帶來的良好基礎設施、教育增值、工作增值、身心健康等實現自身財富進一步增長的「機會」而支付的價格，是對城市未來發展預期支付價值。對一座城市未來發展預期越看好，居民願意支付的投資價格越大。類比於股票，居住價值相當於股票的凈資產，投資價值相當於股票的增長預期價值，即「資產溢價」部分。如果說用市凈率可以來衡量股票的估值水平，那麼也可以用房價/房產居住價值（居民收入可支撐房價）的數值衡量房價的合理性或估值水平。
三、不同城市房價溢價情況的衡量
1994年國務院發文進行住房制度改革，拉開的房地產商品化的序幕。在房地產商品化初期階段，人們的投資意識還未充分覺醒，房產價值構成中主要是居住價值。因此，本文以1997年（部分城市數據欠缺，起算年代後延，但不超過2002年）時不同城市的房產市價（由於沒有統一的官方統計數據，採用當時的媒體報道併合理估計）作為居住價值（居民收入可支撐房價）衡量的起點；以不同城市公布的年度《國民經濟與社會發展統計公報》中居民可支配收入的增長率，作為房產的居民收入可支撐房價的年度增長率，則：
居民收入可支撐房價=基礎年度房價×歷年居民可支配收入增長率累計乘積；
房價溢價率=（實際房價-居民收入可支撐房價）/實際房價；
房價凈值倍數=實際房價/居民收入可支撐房價;
20個代表城市2017年相關數據如下：
根據不同城市溢價比率可以將上述城市分為以下幾類：
第一類溢價比率在45%以上的城市：北京、上海、深圳作為國內一線城市，較高溢價意味著購房者對城市的未來發展預期是比較看好的，這三座城市確實有相應的政治、金融、科技資源稟賦來支撐。三亞、廈門有國內相對較為稀缺的旅遊資源，環境優美，但缺少實體經濟支撐，較高的房價溢價率意味著經濟對房地產的畸形依賴；
第二類溢價比率在15%至40%城市：重慶、杭州、武漢、廣州、鄭州、青島、南京、合肥、成都均為二線省會城市或區域經濟中心，平均溢價率水平27.1%。相比較而言，青島、合肥、南京在平均溢價率水平之上，略為高估；成都、重慶略為低估。廣州當前的房價情況意味著人們對廣州的定位和期許已經從一線城市的行列中掉隊；
第三類溢價比率在10%以下的城市：經濟增長緩慢的城市如太原、長沙，已陷入經濟衰退的城市如大連，正在經濟衰退邊緣掙扎的城市如天津，房價的低溢價率意味著購房者對未來城市的發展前景看空，溢價率為負的城市的房產基本不具有投資價值。
四、不同城市房價增長動能分析
以貨幣現象衡量的不同城市房價的差異，很大程度上來自於城市財富的積累速度的差異。城市財富積累速度越快，則對房價溢價水平的支持力度越大。
由於居民可支配收入來自統計數據，可能存在被平均或與實際情況不符。因此同樣從社會財富的角度出發，本文以不同城市《國民經濟與社會發展統計公報》中銀行業金融機構本外幣各項存款餘額作為衡量城市財富水平的指標（此數據為中國人民銀行統計，不會出現造假）作為佐證，以上述存款餘額增長率水平衡量城市財富的積累速度。
M2指標代表了社會貨幣財富情況，M2增長率則意味著社會整體貨幣財富的平均增長情況。以不同城市銀行機構存款餘額增長率與M2增長率水平進行比較，可以反映不同城市財富流動情況。某一城市的存款餘額增長率高於M2增長率水平，則意味財富積累速度高於全國平均水平，即財富流入；反之則意味著財富積累速度低於全國平均水平，即財富流出。1997年至2017年全國M2年增長率平均值為16.6%。
城市財富流動指標=城市的存款餘額年增長率平均值-全國M2年增長率平均值
19個代表城市相關數據如下：
可以看到不同城市財富流動情況與不同城市房價溢價率情況契合度非常高，在房價溢價率分類城市基礎上，可以得到以下結論：
在某種程度上講，城市財富呈流入狀態，意味著有城市本地的房價除了本地資金的支撐外，還有外地資金的流入支撐。隨著經濟的發展，大量人口在北上深這些一線城市購置房產，也推動了房價的上漲。部分城市的房價與當地居民的平均收入水平相比的指標遠遠高於正常水平，意味著當地房價的支撐主要是來自外部資金，比如外地投資客或新遷入的住戶，相當於新股東對股票的認購，必然要付出溢價。
五、結論
不同城市溢價情況相互比較，可以有助於購房者篩選房價有成長空間的城市；不同城市增長動能相互比較，可以有助於購房者篩選房價有成長能力的城市。以上思路僅供讀者參考。螻蟻臆言，不成體統。
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