日本房產分析報告
一，日本海外投資熱情居高不下，蟬聯全球最大海外凈資產國
二，日本經濟體量名列前茅且創新質量居於前三
三，走入日本：絢爛至極，歸於平淡
四，房產投資比較
五，日本房產增值可期
｜｜日本海外投資熱情居高不下，蟬聯全球最大海外凈資產國
海外凈資產額=海外資產-海外負債。
日本海外凈資產的增加，是日本海外投資勢頭增強和匯率效應共同作用的結果。
2016年底日本海外凈資產額略低於2014年創下的紀錄高位363萬億日圓，升至紀錄第二高。財務省表示，這意味著日本連續第26年保持全球最大債權國的地位。
——數據來源：日本財務省
數據來源：樂國富（Recof）調查，株式會社SGS分析
當前，日本企業的海外直接投資正在擴大
2017Q1日本企業的跨境併購交易總額達180億美元，約佔全球總額的53%，全年日本企業對海外企業的併購案達到667起，繼2016年之後再創新高
調查公司RECOF統計數據顯示，2017年，與日本企業相關的併購（M&A）數量創歷史新高，並且已連續6年呈現增長態勢，其中有不少獲取先進技術實施業務重組的案例
｜｜日本經濟體量名列前茅且創新質量居於前三
《Economist》發表2015國家創新質量（Innovation Quality)報告，日本位列世界第三。
創新質量就是指一國的創新到底有沒有為經濟的發展做出貢獻，體現的是國家的創新實力。
截至2015年底，日本政府、企業與個人投資者擁有的海外凈資產餘額約為339.26萬億日元(約合人民幣20.3萬億元)，與上年底相比減少6.6%，儘管五年來首次對外凈資產餘額縮水，但已是僅次於2014年底數據的歷史第二高。目前日本已連續25年成為全球最大債權國。
——數據來源：日本財務省
2000年左右，日本就開始不用GDP衡量經濟發展，但即使是這樣，對於日本這個資源少，土地面積少的國家來講，GDP總量依然是世界第三。所以，用GDP的表現是無法精確判斷日本的總體經濟實力。
目前日本國內生產總值停滯了20多年，但海外資產持續高漲，連續二十六年世界第一，超越本土近乎2倍，全球最大的債權國，海外資源面積達到本土10倍，專利授權量世界第一，TOP100創新企業全球第一，被其稱為高端的低調東方之國。
2015年湯森路透發表《2015全球創新企業百強》榜單，前五名的是分別為，日本國40家領先第一位，隨其後的是美國35家，法國10家，德國4家，瑞士3家，而中國內地無一入圍。
｜｜走入日本（1）－－絢爛至極，歸於平淡
根據全球居留權和公民身份規劃顧問公司（Henley & Partners）新發布的亨氏護照指數（Henley Passport Index）顯示，日本和新加坡擊敗德國，成為全球護照免簽目的地最多的國家，180個國家和地區對兩國護照免簽，德國則以179個屈居二。
——資料來源：CNN
對於日本國民，在日本每生一個孩子，最多可以拿到200萬日元（約合12萬人民幣）以上的補助，當然了，這些福利也都適用於在日本居住（有3個月以上合法簽證）的外國人。
在日本對於以下情況的人群政府會依據法律給予金額為10000日元（約合600人民幣）或15000日元（約合900人民幣）的補助。情況為只要在日本有固定住所並作為正式居民登錄且未支付住民稅的人，無論國籍、性別、年齡均可享受。
往往我們能了解到未支付住民稅的居民通常指代還沒有開始工作的學生、退休的老人、已工作的極低收入群體包括工作第一年的人。另外需要說明的是對中國人在日本還有一些福利特權。比如中國留學生的打工收入都可以全額免除所得稅等。
食之安全
質量安全追溯體系觸手可及；嚴控食品保質期
住之體貼
全民租房成為現象；租房標配均已成熟
行之方便
新幹線、地鐵、巴士等運營以秒計時間誤差
公共安全
防災倉庫、避難場所無所不在；
施工建築包裝嚴密；無假幣；核心城區無吸煙
人文關懷
女性關懷、幼童關懷、老年關懷、殘障關懷
垃圾處理
垃圾分類已成習慣；處理垃圾步驟嚴格
景觀呵護
「國寶」 字樣及愛護措施在旅遊景區隨處可見
｜｜走入日本（2）－－絢爛至極，歸於平淡
看似無志向「下流社會」的日本，
則企圖在全球正引領一種「輕」文明形態的誕生。
我們這個社會為什麼不能理解年輕人？我們這個社會為什麼不能原諒老年人？
一是現代資本主義社會太過於成功的一個結果，就是導致價值觀尺度的單一化。
二是現代人「自明性的喪失」。而日本人現在要做的就是要找尋這個喪失了的「自明性」。
——《不寬容的本質》，作者：西田亮介（日本年輕社會學家）
｜｜走入日本（3）－－絢爛至極，歸於平淡
慾望越單一，越接近動物化，越接近動物化，
則越接近一種新的文明形態—為自己活著。
日本男女的未婚率在明顯上升
與低慾望社會相連的另一個現象，就是日本率先進入單身社會
日本國立社會保障與人口問題研究所公布了「日本家庭數未來估算」指出
到22年後的2040年，全部家庭中的39.3%將為獨居家庭，較2015年的34.5%增加約5個百分點
其中晚婚、未婚及離婚是其主要原因
65歲以上老人為戶主的家庭也從2015年的36.0%大幅增加，2040年將達44.2%，逼近半數
｜｜房產投資比較（1）：與中國房價相差較大，且逐步攀升趨勢明顯
依據上圖數表顯示可以讀到，東京70㎡的新築公寓均價從4300萬日元左右漲到了5249萬日元左右。按照國內的計算方法來算的話，東京的房價是3.3萬人民幣/㎡，說明東京和北京的房價差不多，但是，日本的工資及物價是國內的六倍左右，且在日本所買房子是可以入住的精裝房。
另外，日本房產受到2020年奧運會、即將新建的大阪賭場以及世博會等利好消息的影響，近三年來日本房價會逐步攀升。
同樣在日本的二手房產（中古房產）也較國內二手房成交價格大幅度下跌，比如一千萬人民幣在日本都能買棟樓。
｜｜房產投資比較（2）：租金回報率居全球領先，東京、大阪更為優勢
一般來說，5%以上屬的租金回報於適合投資的樓市，從數據來看，美國的達拉斯、洛杉磯、紐約，日本的大阪、東京都有不錯的表現，租金回報率達到5%以上。
相較於東京，大阪的公寓回報率是更高，為5.91%（上圖綠線）。東京首都圈的租金回報率為5.76%，在國際大都市中，回報率很高。在東京，越小的房子租金回報率越大，但需要注意的是越小的房子也需要更多的維護，所以中和了其中的優勢。
｜｜日本房產增值可期（1）：日元避險屬性，促使房產交易呈上升
避險貨幣是一個短期的概念，是在特定時間段（市場動蕩期間）呈現出一定特徵（升值）的一種或者幾種貨幣。交易員們在風險事件出現的時候買入避險貨幣為的是在短期內貨幣風險，而不是這些貨幣真的在長期具有避險，保值，穩定的特徵。
日本不易受政治、戰爭、市場波動等因素影響，能夠最大限度避開風險。
日本雄厚的經濟實力為日元幣值的穩定提供了基礎。
日元是自由流通貨幣。
日元屬於低息貨幣，低息貨幣就有避險作用。
｜｜日本房產增值可期（2）：六大前景全助攻
從1980年至今，日本房價漲幅是英國、加拿大、中國、美國中幅度最小的，日本大城市房產泡沫化程度遠低於全球其它大城市，租金回報率成為投資亮點。
2008年，日本政府開啟30萬留學生計劃，預計實現2020年接納30萬海外留學生的目標。
2017年，日本駐華大使館發布」放寬中國人赴日簽證發放條件「，預計進一步拉動赴日觀光產業。
東京將會在2020年舉辦第32屆夏季奧運會，帶動日本經濟發展，進一步提升國際地位。
大阪夢洲賭城運營，超過澳門成為亞洲魅力賭博之城。
大阪預計申辦2025年萬國博覽會，成為日本又一競爭潛力城市。
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