樓市環境依然嚴峻，地產股乍暖還寒

香江傳奇人物劉鑾雄創立的華人置業經營業績節節敗退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年報中唯一的亮點是投資中國恆大（03333.HK）股票，浮盈99.28億港元。

但還沒來得及變現，浮盈已在退減。恆大股價在2017年27港元的高價回調至22港元左右。而此時，華人置業的流動性趨緊，流動負債超過流動資產28.04億港元。

無論是舊時的港式大佬，還是當下的地產大鱷、妄想賺盡市場最後一滴血的行業投資者，都需要面臨同樣的問題：2018年地產業向何處去？地產股行情是否還能繼續？這兩個基礎性問題直接影響接下來的投資決策，正如要選擇辭官歸故里還是星夜趕科場。

一些地產公司股東及高管正在減持股票，日前，平安分三次減持碧桂園股票，沙河股份、中交地產、華聯控股、中弘股份、嘉凱城、華遠地產等開展房地產業務的公司也（預）披露公司股票或遭減持的公告。

窗外風聲正緊。金融去槓桿、行業強監管的地產開發環境並無改變。多名市場人士在接受第一財經採訪時，毫不掩飾其對於行業的擔憂。又一年過去，部分投資者覺得行業依舊雲遮霧罩走勢不明，但也有可能是他們不願承認新秩序。

多家地產股遭減持

進入2018年，地產股的表現高低起伏，大開大合。

隨著房企年終銷售業績的陸續公布，地產股迎來一波行情，這波行情從2017年底綿延至2018年初，多隻業績良好、增速高的地產股都走出新高，拉開一條長長的陽線。

這波地產股上漲的邏輯是低估值的修復和行業集中度的提升。短時間內邏輯不變，但這波漲勢很快就被遏止了。

2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震蕩傳導到A股和H股，高歌猛進的地產股偃旗息鼓，恐慌性情緒延續至春節前的最後幾個交易日。

在此期間，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二級市場三次減持碧桂園股票，分別減持碧桂園340萬、910萬和1882萬股，共套現4.546億港元。平安對碧桂園的持股量由此前的10%降低至8.96%。

特殊時期下的減持行動分外敏感。不過，長期關注內房股的國泰君安分析師劉斐凡更願意將其解讀成平安正常的投資行為，而非地產行業風險疊加而引起的拋售行動。

春節後，地產股繼續震蕩，但整體走勢相對平穩，不過個股有不同的打算。

3月2日，沙河股份宣布，公司股東中科匯通於2月23日至3月2日通過深交所競價交易減持其持有的304.95萬股，占公司總股本的1.51%。本次減持後，中科匯通仍持有公司5.00%股份。

日前，中交地產也宣布，共持有公司8.09%股份的華夏集團及其一致行動人計劃在六個月內減持公司1.99%股份，減持原因是財務需求。

而華聯控股1月29日發布董事、高管減持股份計劃的公告，涉及的多名高管計劃減持不超過各自持有公司股份的25%，合計減持將不超過171.475萬股，占公司總股本比例為0.15%。此時，華聯控股尚處於年底開始走出的陽線上，公告宣布後的兩天後，公司股價開始下行。

1月，華遠地產股價處於階段性高位，而持有華遠地產5.596%股份的首創陽光減持0.601%股份，不再是華遠地產持股5%以上的股東。

這份減持名單，或將會加上中國恆大，不過操作者是華人置業。

華人置業2017年年報相當慘淡，年收入為15.17億港元，同比減少59.5%，毛利為9.7億港元，同比減少54.8%。能告慰眾股東的，只有其擁有的上市公司證券投資產品，截至2017年末，這個組合市值約250.9億港元。華人置業言明，「需要時可變現為現金」。

其於中國恆大在股本投資未變現收益為99.28億港元。華人置業表示，考慮到香港股市的波動性，當恆大股價達到滿意水平時，公司會考慮將其變現。

市場趨勢下探

在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，目前已經到了調整、減少地產股配置的節點。「風險在不斷累積，現在尤其需要減持的是去年漲得特別多的大地產公司。」

於內房股而言，黃立沖對第一財經表示，「2017年主要是一些能夠納入深港通和滬港通的龍頭地產公司的股價上漲，這反映了香港股票市場和內地股票市場更加深度的融合，目前中國內地的地產開發環境總體來說是不利的，基本面並沒有好轉。」這個邏輯同樣適用於在A股上市的房企。

2018年以來，宏觀調控政策並未放鬆。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年全國房地產市場政策密集發布，截至2月28日，2018年全國房地產調控政策發布超過40個城市與部門，發布政策內容超過50次。昆明、三亞、淄博近日陸續發布最新的調控政策。

另一方面，房企尤其是民營房企的資金面不斷收緊，開發貸、債務融資一度熄火，基金、PPP資金流入房地產的通道受到嚴厲管制，行業被動降槓桿。

同策研究院總監張宏偉告訴第一財經，今年市場的趨勢是下行的。「資本市場融資成本上升、一二線城市樓價下滑，上市公司的利潤難以得到保障，股價也很難樂觀起來。」

張宏偉認為，龍頭房企的規模應能繼續提升，但利潤能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的風險係數攀升。

房企今年前兩個月的業績陸續發布，三巨頭中，恆大的銷售金額是1125億元，萬科是1035.8億元，而碧桂園尚未公布官方數據。據中指院監測到的數據，碧桂園銷售額接近1176億元。

也有與之相反的觀點。天風證券分析師陳天誠認為，「房產稅目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部徵求意見等方面的工作，推出時間晚於市場預期，短期地產股的政策風險釋放。長期來看,行業集中度提升的產業邏輯不變。」

國信證券的報告認為，經過一年的上漲，多數優勢地產股2018年動態PE已達到10~11倍。從動態PE角度看，目前優勢地產股估值已合理，建議從布局中長線的角度配置優勢地產股，遵循「低估值+雙增長(合同銷售口徑與損益表口徑）」的思路。

該報告指出，地產股後市超額收益能否繼續擴大，需要更強的催化劑，比如，政府對房價上漲的容忍度提升、房地產調控得到放鬆。不過，目前為止，國內地產環境尚無放鬆跡象。

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