無人駕駛汽車緩解通勤勞頓之苦，城市將迎來一個新的擴張時代

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無人駕駛汽車將促進邊遠區域發展，城市將迎來新擴張時代

「城市街道的基本設計和經驗或許會徹底變革」

房產和交通之間的聯繫，也許是人類歷史上最持久的聯繫。

自古以來，很少有東西能夠比交通運輸的進步（從公路到運河，從鐵路到高速公路）更具確定性地推高土地的價值。

布里奇特?巴克斯頓(Bridget Buxton)表示，在21世紀，這仍然是「明擺著的事情」。2016年，她和丈夫在倫敦東部一片髒亂破舊的區域購買了一棟需要修繕的房屋，因為它距離一個定於2018年開放的高速跨城鐵路線僅幾步之遙。自2013年以來，這類房屋的價格上漲了90%，遠超整座城市的平均漲幅。

但現在，無人駕駛汽車的到來——它有望催生一個城市烏托邦：沒有壓力的通勤環境，隨處可見的城市遊樂場，停車不再是一件麻煩事——或許將導致任何房屋購買者的算計變得更加複雜。

倫敦橫貫鐵路(Crossrail)附近的房產價格：相對於2016年至2020年倫敦房產均價的漲幅 數據來源：仲量聯行

房地產行業的變革

大衛?西爾弗(David Silver)目前在優達學城(Udacity Inc.)教授自動駕駛工程。這所在線大學已經招收了1萬多名希望參與未來交通的學生。他說，「隨著自動駕駛汽車的到來，或許沒有哪個行業會像房地產那樣，經受如此徹底的變革。它有可能從根本上改變這個向來奉行『位置為王』的行業。」

這可能需要一段時間：最早的無人駕駛服務（即公交車、計程車和運貨車）已經到來，但在未來十年內，它恐怕還不會被消費者廣泛採用。1908年，亨利?福特(Henry Ford)推出了首款面向大眾市場的車型Model T，但差不多過了半個世紀之後，為駕駛者設計的郊區才形成氣候。這就是為什麼像全球最大的房地產投資機構布魯克菲爾德房地產投資公司(Brookfield Property Partners LP)董事長克里斯?克拉克(Ric Clark)這樣的投資者承認，他們只不過是在進行一種猜測。

日產無人駕駛汽車技術的模擬試驗

他們剛剛開始考慮一些問題：當汽車在預計高達95%的時間裡不再閑置的時候，如何利用由此騰出的大量空間？過不了多久，那些因缺乏公共交通而無人問津的區域是否會變得更具吸引力？偏遠的綠地是否將成為寶貴的倉儲地點？

布魯克菲爾德公司持有價值約1520億美元的房地產資產，其中包括大約175家美國購物中心。克拉克表示，在這些購物中心，「最大的實體面積是地面停車場或地下停車設施。多年來，每當看到這些設施，我們就不由得設想，這些空間要是能用來建造公寓該多好啊。我們也設想過，是否可以更好、更有效地利用這些空間。」

正如水力壓裂法為老油田注入生機，由此顛覆了石油產業一樣，無人駕駛的未來也有望讓整個社區煥然一新。

倫敦的通勤景觀：人們選擇何種交通方式上班 數據來源：2011年英國人口普查數據

據總部位於斯圖加特的戴姆勒公司(Daimler AG)研究部門Moovel實驗室估算，在紐約市，停車場的面積相當於兩座中央公園；一旦停車空間被徹底釋放，倫敦將新增相當於五個海德公園的面積。

邊遠區域的擴張

此外，這種顛覆將大大緩解職場大軍的通勤勞頓之苦。無人駕駛汽車將促進邊遠區域的發展，城市將由此迎來一個新的擴張時代。

安盛保險公司(Axa SA)技術總監戴維?威廉姆斯(David Williams)每天都要在北部郊區聖埃德蒙茲伯里和他的倫敦辦公室之間奔波三個多小時。他需要駕車穿過繁忙的交通，趕往車站，然後等候一輛經常誤點的列車。威廉姆斯期盼著早點結束這種辛苦奔波的日子。

沃爾沃無人駕駛汽車技術的模擬試驗

現年56歲的威廉姆斯是兩個孩子的父親。他說，「不妨想像一下，如果我的整個旅程更加靈活，更加緊湊，不必在寒冷的站台等待列車，那麼從A點前往B點時，我就可以做點別的事情。這是否意味著城市的房價上漲效應將進一步向外擴展？」

谷歌(Google)母公司Alphabet已經開始設想這樣一個只有無人駕駛汽車的世界。

Alphabet的城市發展部門Sidewalks Labs正在多倫多東部碼頭區設計一個有望成為首批無人駕駛社區的區域。Sidewalks Labs首席政策官羅西特?艾格瓦拉(Rohit Aggarwala)表示，「城市街道的基本設計和經驗或許會徹底變革。突然之間，你的街道變得非常安全，你不需要物理障礙來保護行人，你不一定需要我們今天所理解的那種馬路牙子。不妨想想歐洲和世界其他地方那些歷史名城，在這些美妙的地方，行人是真正的街道之王。」

物流中心的轉移

一些變化可能會來得更快。

英國法通保險公司(Legal & General Group Plc)投資管理部商業空間研究主管比爾?佩奇(Bill Page)表示，無人駕駛卡車的應用，可能會對工業用地的價值產生重大影響。

在英國，一些最受送貨公司歡迎的地區，比如位於英國中心的所謂金三角，可能會遭受打擊，因為貨物投遞已經不再受制於駕駛員的換班。長期以來，像亞馬遜(Amazon.com)這樣的公司不得不在該地區（其獨特優勢是，它距離英國大部分地區只有一個班次的車程）建立物流中心，由此推高了當地的倉庫租金。

金三角：最受送貨公司歡迎的區域

「展望未來，你可以在一些便宜得多的地區建立物流中心。」佩奇如是說道。他所在的部門擁有價值250億英鎊（約合350億美元）的房地產資產。「在美國，如果車輛不再需要司機，整個卡車站、汽車旅館和加油站網路的價值或許都會下跌。」

對於一些投資者來說，圍繞無人駕駛技術何時成為主流，以及它真正意味著什麼的不確定性，構成了一個潛在的威脅；對於那些飽受資金困擾的投資者來說，這是一個令人興奮的前景。

Varde Partners公司是一家另類投資管理公司，管理的資產約130億美元。其全球房地產業務主管蒂姆?穆尼(Tim Mooney)在接受採訪時表示：「像無人駕駛汽車這類事物將產生深遠影響。對於這種影響，我們無意假裝已經有了某種看法，但我們需要密切留意。你已經在美國零售業見證了這種死亡和摧毀——一些原本以為會永遠存在的事物最終淪為歷史塵埃。」

撰文：Jack Sidders、Jess Shankleman

編輯：方李敏、齊宇琨

翻譯：任文科

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