去庫存、棚改帶來三四線城市的「小陽春」

近來，三四線城市的樓市正在走出一波量價齊升的「小陽春」。

2017年，全國房地產銷售金額達到13.37萬億元，佔GDP比例高達16.3%，比2015年提升了3.62個百分點。而在這些城市中，一線城市因為嚴格調控，市場已相對降溫，二線城市經過一波飛速發展後，也陸續走上限購的道路，三四線城市開始走上火爆之路。

究竟是什麼原因促成了三四線城市的火熱？而這一火熱的現象又能持續多久？在四川區域內，有哪些三四線城市值得投資或者置業？

對此，我們特此採訪了一位對三四線城市有著深刻了解的業內人士——成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生，讓他來跟我們聊一聊他對於三四線火熱的看法。

1

春節以來，不論是從各大媒體的報道，還是切身的感受來看，昔日較為沉寂的三四線城市火熱異常。三四線樓市火熱的現象是水到渠成還是曇花一現？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：從2015年開始，局部的省會城市（行政區域）開始實行每三年一次的全國去庫存，去庫存是房地產行業的大基調。去庫存的手段是什麼呢？手段就是全國棚改，從2015年到2017年底，大概是1800萬套的棚改區改造任務，從以前的產權置換，到後面的產權置換加貨幣化補償，到如今的貨幣化補償，2018年到2020年這三年里，將再改造各類棚戶區1500萬套，2018年改造各類棚戶區580萬套，四川約為25萬套，而且據不完全統計，全國去庫存量主要集中在三四線城市，甚至是5、6線城市，庫存量的集中比例有80%—87%集中在三四線城市，所以在全國去庫存的基調下，主戰場一定是在三四線城市。所以根據目前國家基於去庫存的大基調之下，基於棚改的政策導向，同時基於80%—87%的棚改量都在三四線城市來看，三四線城市的火熱都是一個水到渠成的結果。為什麼三四線城市房屋庫存量會如此大呢？一方面是因為三四線城市不具備人口吸附能力，不管是從政策、產業、人口這些方面來講，三四線城市都是人口流出型城市。不像一二線城市，都有相應的城市功能，比如北京有首都的功能，上海有國家經濟城市的功能，這些城市功能可能就導致了他們對於其他三四線城的人口有一個吸附功能。

曇花一現具有一定的時效性，說明時間很短。這個問題上就有兩個限制性要求，一個是時間的限制，這個時間的長短該怎麼衡量，一天時間是短還是一年時間是短？根據安居客的調查報告，北上廣深的人口基數都比較大，所以說這些城市的勞務輸出是特別多的，在人口迴流之下，造成了三四線城市所謂的火爆。

而三四線城市貨幣寬鬆、庫存量大、加上當地棚改的用戶、以及一二線城市人口的外溢，加上在一二線城市的購房者很少一部分是剛性需求，而80末到90初這一批，有很多購房者屬於剛需購房群體，所以，從理性上來說，2018年三四線城市的熱度還是不會減退，一是眾多品牌開發商相繼入駐三四線城市，二是基於國家整個去庫存和棚改的政策。如果僅從投資角度來講，還是需要謹慎，因為現在已經到達一個高點，至於這個高點能持續多久，我們都不清楚，但今年看起來還是比較安全。

2

三四線城市火熱的主要原因有哪些？房價上漲的動力來自哪兒？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：一是因為全國棚改，二是PSL(增加抵押貸款)。三而四線城市房價上漲的動力還是因為棚戶區的改造，因為四川今年還有25萬套的棚改量，成都今年是5.2萬戶，790萬方的棚改，還包括了88個城中村的棚改，還有1560多箇舊院落的改造。當國家給了一個指標後，在實際操作過程中，落到地方政府之後，會出現一些新的開發區打造棚改的概念，將一些不需要改造的房屋進行拆遷，一些宅基地、非開發用地進行棚改，這裡面增加了風險，同時又刺激了需求，這就是整個三四線城市為什麼這麼火爆的核心原因，當然還有一些其他的原因，比如說一二線城市的限制，一二線城市的人口外溢，購房者就會優先選擇非限購總價低宜居的區域，或者是離自己就業近一點的城市，或者是產業、交通等方面都比較方便的城市。這些都能刺激三四線城市的房價上漲。

3

在四川境內，你最看好的三四線城市或者區域有哪些？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：一是根據自己的實際情況，工作地點，二是根據家庭的影響等方面進行置業。但是可以參考攀枝花、涼山州、米易這些城市，畢竟從產業結構、行政區域的能級來說，攀枝花肯定是排在前面，從宜居、產業導向來說，米易則是個不錯的城市，而像南充、宜賓、遂寧、西充等城市，也是可以考慮的城市。

4

如果要選擇去三四線城市置業，抉擇的標準有哪些？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：第一就是你自己的工作地點，第二就是家庭父母的影響，第三就是如果你手裡資金不是特別緊張，就可以按照投資置業的幾個標準，從這個城市GDP、發展狀況、交通區位等方面，進行投資置業。

5

現在不乏有人仍在猶豫，是在成都的遠郊買房，還是去三四線城市的核心區域，對此，你有何建議？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：如果是你抱著投資的態度在三四線城市買房，其實所有的投資都是有風險的，但房價跌也不可能會跌到以前的基準價之後還會繼續跌，比如說成都在上一波上漲之前，2016年6月份，大成都的均價約為7000元/平米，主城區均價9000元/平米，去年12月份，上漲到13000元/平米，就算以後房價下跌，也不會跌到漲價之前的價位，最多是根據現在的基準價，進行調整。

從目前來說，在這些地方買房還是要抱著自住的心態購房，而不是想著一買完房就必須漲的投資心態，或者是放長線釣大魚。總的來說，中國的房價還是會漲的，只不過三四線城市肯定比一二線城市漲的較慢，而且中間可能還會有跌的可能性，所以說投資需謹慎。

6

對於成都來說，你覺得有機會的區域在哪兒？

◆成都同翔房地產經紀有限公司總經理譚先生：

對於現在的成都市場來說，只要買到房就是機會，不過還是盡量少去遠郊買房，但如果有可能，可以根據政策規劃、城市建設、產業等方面，進行投資置業。

-往期熱門-

▼

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！