租房過日子，啥時候能真正靠譜？

在中國城鎮化的下半場，在中央對房地產產業的定位發生變化的背景下，發展住房租賃市場對於緩解民有其居、吸引人才、提升城市競爭力，都具有重要的現實意義。各個城市的地方政府、住房租賃市場相關中介企業、金融機構、法律部門等，都應該行動起來，形成合力，為建設和培育國內的房地產租賃市場起到推動作用。

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來源： ANBOUND產業研究中心《戰略觀察》585期

特約主播：代代|中央人民廣播電台文藝之聲

今年」兩會「上，對未來房地產市場發展趨勢的討論，成了從代表到百姓都關心的一個話題。尤其是當總書記在「中央經濟工作會議上」提出我國下一階段實行「購租並舉」之後，中國地產改革的序幕也正式拉開。

不過必須承認的是，由於我國目前租賃業務相對相對滯後，商業模式也極其原始，研究如何讓租賃市場完善，縮小國際差距，帶動住房自有率回落就成為了像ANBOUND這樣獨立智庫的使命。

國內租房市場的發展

在中國歷史上，由於長期處於農業社會，置辦宅子就成了人們事業有成、安居立業的標誌。然而您知道么，在國際社會上，經濟越發達程度和住房自有率其實是呈反比的。在紐約，只有34%的人住著屬於自己的房子，在日內瓦和柏林則不到20%。不能不承認，對於城市來說，發展租賃市場、實現「租購同權」，是增加城市競爭力、吸引更多人才在城市停留的重要思路。

由於國內戶籍和住房普遍綁定，而諸多社會權利又與戶籍密切相關，所以在城市擁有房產顯得舉足輕重，而購置房產需要一次性支付較多資金，這對中低收入人群而言負擔較大。實現「租購同權」則強化了租戶享有的社會權利，擴大了城市對人才的吸引力，有助於增強城市的活力和競爭力。

從市場角度而言，「租購同權」對於規範租賃市場發展也具有重要意義。租戶權利的行使須建立在完善的租房交易服務平台基礎上，個人出租者和承租者將面臨更加複雜的租賃備案程序，因此專業化的租賃中介或者機構化租賃企業將愈發重要。

根據ANBOUND的調查，在中國，租賃住房的試點其實從2007年便已經開始，截止到目前，北京、上海、廣州、深圳、成都、瀋陽、鄭州、南京等中國主要城市政府也均已經拿出了自己的租賃房扶持政策。可是即便如此，這些城市的租賃房市場的發展依舊差強人意。無論是房東的租房回報率還是租戶的權益享受方面都不能讓所有人滿意。

可以見得，在對土地擁有數千年特殊情節的中國來說，租賃房市場的發展及相關政策的制定其實並不簡單。

完善國內租房市場

的幾點建議

在ANBOUND看來，要完善中國租賃房市場，首先還是要在戰略高度重視住房租賃任務，尤其是在人口流入多的一線及熱點二線城市，租賃需求旺盛，業務試點初期布局這些城市機會更大。地產商做租賃更要揚長避短，充分發揮出在「蓋房子」、「做服務」方面的優勢。在服務租客的過程中，能真正打造出高品質的產品、優良的服務，那麼品牌開發優勢就能轉化為品牌服務優勢。

其次，由於住宅租賃經營的核心問題在於資金運營周期長、回報率低，因此很難吸引各類資本方的關注。如何解決這個問題，需要從其核心資源土地層面進行解決。特別是一線城市的城郊區域，大量存量集體建設用地獲得了盤活機會。在這一機制下，利用集體建設用地的方式降低租賃業務前期土地成本便成為了可能。

從縱向的時間維度來看，以一線城市為代表的成熟大城市已進入存量運營時期，企業進入門檻也到了歷史高點；發展潛力明顯的「准一線」城市進入了存量運營與增量開發拉鋸發展的時期。這兩類城市未來圍繞城市更新、長租公寓等存量資產運營的機會較大。

國外可借鑒經驗

與此同時，借鑒國外的做法，以財稅激勵引導民間資本進入也是可行之道。

在法國，政府為鼓勵民間資本進入租賃住房市場提供多種稅收減免政策：一是私人業主至少要提供6到9年租賃房服務，就可按投資額的一定比例享受所得稅減免，且可持續數年。節能住房的減免稅率更高。此外，從需求面入手，政府為在市場上租房的低收入家庭提供租金補貼。多種財稅政策引導。在德國，為保護業主的利益，政府也會從需求面入手，給低收入承租人提供住房補貼，提高了低收入戶的住房可支付能力。

值得一提的是，為保護私人業主和承租人的利益，完善法律，加快房屋租賃市場立法也應該從現在開始進入快車道。

在法國，租賃合同必須以書面形式才能生效；私人業主租賃合同期一般為三年；公司出租房合同期為六年。業主只有在合同期滿時和改為自住或出售時才可終止合同。新合同可參照3～6年租金指數調整租金，或在房屋狀況得到改善時可適當調整租金水平。法律規定租賃房的維修和設施使用支出由業主和承租人共同承擔。

不僅如此，我們還需要加快構建住房租賃服務及監管信息平台，充分運用互聯網、大數據、雲計算、人工智慧與住房租賃發展深度融合，打造「互聯網+住房租賃」的新模式，為租房群體一站式辦理相關業務提供便捷。

在中國城鎮化的下半場，在中央對房地產的定位發生變化的背景下，發展住房租賃市場對於緩解民有其居、吸引人才、提升城市競爭力，都具有重要的現實意義。各個城市的地方政府、住房租賃市場相關中介企業、金融機構、法律部門等，都應該行動起來，形成合力，為建設和培育國內的房地產租賃市場起到推動作用。

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