總理入市了，你要跟上嗎？2018奧克蘭置業指南

開年不久，紐西蘭總理Jacinda Ardern就為還沒出生的寶寶，豪擲170萬紐幣在奧克蘭中區買房了。

不管是想要上車的首次置業者，還是房產市場的老司機，你們有沒有想過追隨阿頓姐的腳步呢？

2017年，奧克蘭房地產市場經歷了「跌」宕起伏的一年。變化多端的市場是不是讓你有些躊躇，有些猶豫，有些摸不著頭腦？

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Don』t Panic!2018年第一份QV季度物業報告出爐啦，2017年最後兩個月和2018年1月大奧克蘭地區房價漲幅為溫和的1.6%，平均價格為105萬紐幣。

逐漸降溫的市場給了買家、賣家、投資者和業主更多思考後市走向的時間。《先驅報》採訪了奧克蘭最大五家房地產公司的掌門人，詢問他們對後市的看法。幾乎所有大佬都對2018年奧克蘭住房市場保持樂觀，政府新政策被認為可能給首次置業者創造入市的時機，奧克蘭終於迎來了暌違已久的買方市場。

不同的情況，顯然買房的時機也大不相同。你是高端物業買家、首次置業者、投資者還是租房客？2018年，會有怎樣的房市等著你？

高端物業買家

昨天我們剛剛報道過，奧克蘭Remuera豪宅被中國互聯網新貴以2550萬紐幣高價買下。即使在冷清的2017，高端物業市場也相當火爆。

不過，花幾千萬紐幣買房的人畢竟太少，在奧克蘭200萬紐幣以上就是名副其實的豪宅了。在2017年末，兩百萬俱樂部重拾漲勢，也帶動了奧克蘭住房市場有了1.6%的漲幅。

具體來看，Stanley Point這樣的富人區重新回到200萬紐幣的房價區間，兩百萬俱樂部還包括Herne Bay（262萬紐幣）、St Mary』s Bay（226萬紐幣）以及Remuera（212萬紐幣）。這些都是奧克蘭房價最高的街區。

從價格增長最多的地區來看，2017年最後一個季度的明星是激流島、奧克蘭中區和Orakei。

專家認為，「大選後政治局勢變得明朗和低利率仍將持續的預期，幫助房地產實現小幅增長。」

另一方面，紐西蘭開始被國際投資者認可為高端物業投資的目的地，在禁購令出台前國際投資者正在享受「最後的瘋狂」。

首次置業者

2017年奧克蘭住房市場雖然量價齊跌，但普通家庭依然無法承擔高企的購房成本。單收入家庭、獨身人士和首次購房人面對的依然是超過百萬均價的住房市場。

除了公寓較多的Grafton和市區外，奧克蘭只剩4個街區的房價低於60萬紐幣：Wellsford、Manukau、Otara和Clendon Park。

根據工黨政府上月發布的紐西蘭住房庫存報告，全國住房所有權降至六十年新低。最近五年里房價上漲了30%，而收入只有這個漲幅的一半。政府承諾在未來十年交付10萬套經濟適用住房，其中一半會在奧克蘭用於改善供給和可負擔性。

抵押貸款經紀Bruce Patten抱怨說，央行可以考慮放寬貸款限制，這會幫助首次置業者更快買到心儀的房產。

不過，中介公司 LJ Hooker總經理Keith Niederer認為，外國人購房禁令可能導致不少投資者急著出售物業，首次置業者的機會來了。

「奧克蘭現在是買方市場，而且是並不急著買房的買方市場。時間站在買家這一方。」

房產投資者

你有沒有被新開發區域的房產廣告打動過？小心。

在2017年奧克蘭有54個街區的房價出現下跌，跌幅最大的Dannemora房價減少了78324紐幣，摺合為跌幅即-5.3%；緊隨其後的是Rosehill，房價減少了35434紐幣（-5.2%）；然後是Waterview，房價減少了44075紐幣（-4.7%）。

QV全國發言人Andrea Rush說房價下跌主要發生在有新開發項目的街區，比如原來140萬紐幣出售的新房，現在售價為120萬紐幣；原來80萬紐幣出售的公寓，現在售價為60萬紐幣。

Bayleys常務董事Mike Bayley認為，過去三個月好像不是投資的好時候，但你有別的選擇嗎？

「儘管央行最近在貸款限制上有所鬆動，但部分本地買家已經離開了市場；像中國等國的買家則是受到資金流出的限制，購房行為明顯減少。

對投資者來說，房租帶來的平均收益率大概只有3%，這也讓很多投資者開始尋找其他機會：商業地產、股票或直接償還按揭貸款的本金。然而近期全球股市的大起大落，讓投資者別無選擇只有繼續抱緊住房市場。上個月央行決定維持低利率也支撐了住房市場的回歸。

住房依然是財富最安全的避風港：這設定了2018年奧克蘭住房市場的基調。」

租房者

根據最新QV季度數據，奧克蘭房租漲幅遠超房價，而且出租房源的競爭激烈。

一卧室的出租物業每周房租在350-450紐幣之間；兩卧室的物業租金超過500紐幣；三卧室大概是650紐幣；四卧室及以上需要700-1000紐幣。

大奧克蘭房租漲幅最大的是中區的St Johns，該區的租金中數竟然在一年裡上漲了31.3%！最新的每周房租為650紐幣。以St Johns街區120萬紐幣的房價計算，帶來的收益率為2.5%。

同樣出現租金大漲的還有Ponsonby/Freeman』s Bay、北岸的East Coast Bays、南區Manukau的Mangere East、西區的Te Atatu South等地區。

房地產人士表示，隨著3月進入開學季，學生族都在尋找住宿，因此接下來的租房大戰會更加激烈。

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