房屋買賣「新規」，戶口真的可以強遷嗎？

這兩天看到一篇有關「戶口可以強遷」的報導，我心想，哎呀，這下藥單的科技樹是要改變了嗎？

藥單是房產投資圈的說法，指買房交易過程困難，需要層層解藥的單子。舉一些藥單的例子，比如說房產有多次抵押、產證上有十幾個業主、上家是吸毒的、戶口不能遷出等等。

其中，戶口不能遷出是很常見的一件事，在我身邊就有因為怕親戚變賣老人房產而把自己戶口遷入該房子的例子。在我國現有的戶籍制度下，公民的戶口必須是本人自願遷移（除非是有死亡或失蹤銷戶、動遷等特殊原因），以前並沒有強遷的說法。

那現在出了戶口可以強遷的新規，問題就可以迎刃而解了咯？

和律師朋友聊起這件事，他說，這事兒可沒那麼簡單。那下面就請他談談對於強遷戶口實操的看法。

以下來自黃超宇律師的特約供稿。

一、強遷戶口的「新規」

關於這條新增的條文，其中的第（二）項讓人眼前一亮，不由得讓我們大膽認為未來對於戶口問題或可以通過「強遷」、「公共戶」的方式解決。但在歡欣鼓舞之前，作者憑著律師執業對於強迫症的態度，仍要對這一操作模式打上幾個問號。

二、房屋買賣不遷戶口責任的實踐操作

首先需要明確的是，在房屋買賣中，戶口的遷出問題其實一直是比較老大難的問題。

之所以老大難，主要是因為買受人對於戶口可以在取得房屋後隨意遷入、獨佔的要求一般較高；若買賣的是學區房，則戶口的重要性可能放到了買房的首要考慮因素了。

其次，若出售人一直拒絕遷出戶口，則在司法救濟層面可行的操作比較少。根據目前法院的操作口徑：由於戶籍管理（是否有權遷入、遷出、如何遷出等戶籍問題）均屬於公安機關的管理範疇，不屬於民事糾紛，對於買受人起訴要求出售人遷出戶口的訴訟請求法院一律不予處理。因此，在房屋買賣案件中，若出售人拒絕遷出戶口的，則無法通過司法訴訟方式解決。

由於以上這些在實踐操作中的困難，在《房屋買賣合同》中，一般會在補充條款中增加「出售人不遷出戶口，則按日計算逾期違約責任」的條款，比如下面的第2條。

這一條文與本次新增的第十一條類似，但需要提醒注意的是，兩條的區別在於本次新增的第十一條計算違約責任的計算基數是「買受人已經支付的款項」而原補充條款第2條是以「總價款」作為計算基數。但根據目前操作的方式，一般在過戶時，買受人已經支付了絕大部分價款，這兩個計算方式的差額微乎其微。

PS：細心的讀者，可能會問，遷出戶口的訴訟請求法院不予處理，那約定每日逾期違約金的訴訟可以操作嗎？答案是肯定的，原因在於一旦雙方在合同中約定了每日逾期違約金的條款，則法院只需判決支付多少違約金即可，該問題轉變為違約責任的訴訟，即合同之訴，而非戶口遷出的訴訟。

三、對「新規」的質疑

如上文所述，該「新規」即為最新版本的《房屋買賣合同》的格式文本。而根據該格式文本第1頁「特別告知（一）」中的第一條：「一、本合同是上海市房屋土地資源管理局、上海市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》和《上海市房地產轉讓辦法》共同制定的示範文本。」

（1）示範文本並非強制性規範。

該示範文本，即是政府部門對房屋買賣交易的建議性的條款，而非強制性條款。因此雙方完全可以根據自己的協商修改買賣合同的條款。而合同正文後也給予了「補充條款」的留白，以便雙方修改、補充合同內容。因此，示範文本並非法律、法規或其他規範，沒有強制力。作者也在本文中對「新規」兩字均加上了雙引號。

（2）無法確認是否可以「強遷戶口」。

根據上述特別告知的內容，示範文本為上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同制定。

而戶口的問題為公安機關對於人員戶籍的管理事項，並非土地管理局或工商局的管理範疇，因此該示範文本的條款內容是否已經取得公安機關的認可？亦或者公安機關已經發布了配套的規範性文件？作者尚未查閱到。「強遷戶口」的操作可能性尚不明確。

四、強遷戶口操作中的問題

（1）遷出出售人戶口可能需要出售人親自同意並申請。

如上文所述，強遷戶口之所以會被認為是個疑難問題，主要是因為戶籍管理是公安機關的行政管理事宜，而從公安機關的角度，若要遷出某自然人的戶口，在操作上需要審查該自然人的態度以及落戶房屋產權人是否同意。而在房屋買賣關係中，出售人拒絕遷出戶口的態度已經決定了公安機關無法根據買受人的申請而直接遷出出售人的戶口。

（2）所謂「強遷」在操作中仍然空白。

所謂「強遷」，即本次第十一條新規第（2）項中的「遷出至出售人本人在滬的其他產權房」。首先，出售人在上海地區必須要有其他產權房可供戶口落腳。其次，本條款約定的遷出，是如何遷出？雙方在合同中約定了該條文後，買受人直接可以向公安機關申請遷出嗎？還是需要起訴，拿到生效判決後向法院申請執行？法院是否會受理這一條文的強遷要求？這些問題都還是操作中的空白，目前作者也無法作出任何實質結論。

（3）遷入「社區公共戶」的操作障礙。

第十一條新規第（2）項中的「遷入社區公共戶」的條款。根據上海市公安局2011年發布的《上海市公安局關於常住戶口「公共戶」設立與日常管理工作通知》第三條「公共戶」入戶申請中的第（一）項，申請遷入公共戶的，應當提供「申請人的入戶申請書」、《居民身份證》、《居民戶口簿》、申請人在本事確無他處落戶的相關證明、申請人實際居住地發生變化或已購置房屋後必須辦理戶口遷移的書面承諾。

根據上述規定，若出售人拒絕主動遷出戶口的，買受人能提供的材料，估計只有買受人的《居民身份證》了。而沒有其他材料，公安機關是否會受理遷入公共戶的申請？作者認為較難。

五、大招：房屋內戶口人並非出售人

需要強調的是，上述所有討論的內容均是基於房屋內遺留的戶籍人員為房屋的出售人，因此在合同中約定出售人應當如何如何遷出戶口，不遷出的話如何如何強遷等等。

但在操作中，若房屋內遺留的戶口人員並非房屋產權人，那怎麼辦？作者曾經碰到一個案件：房屋中遺留的戶口為產權人的前妻及前妻的女兒（產權人的繼子女，在與前妻離婚後拒絕撫養而不存在繼子女關係）。這兩個戶口在離婚後已經離開上海，目前無法找到任何聯繫方式，但戶口則一直未遷出。

而在這種案件中，出售人並非房屋內戶籍人員，僅為產權人，房屋內的戶籍人員又沒有與買受人簽訂買賣合同，買賣合同中的遷出戶口和違約責任條款又無法約束上述戶籍人員。在操作中是否可以適用強遷？或遷入公共戶？新增第十一條的所謂的新規估計也要一臉懵逼了。

六、總結

總體而言，本次第十一條的出台，至少讓我們看到了政府部門對房屋買賣中戶口遷出問題的重視，但客觀上各個行政部門及法院在操作方式上的滯後及空白暫時限制了這條條文的具體操作。不過，作者還是抱著樂觀態度地認為相關配套操作應該會陸續出台。讓我們坐等。

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作者簡介：

黃超宇，北京德和衡（上海）律師事務所專職律師。擅長處理與房地產相關的各類訴訟案件，包括但不限於房屋買賣合同糾紛、商業地產租賃清場案件、動拆遷房屋徵收類爭議案件、與房地產相關的家庭關係糾紛案件以及業委會和物業管理糾紛案件。

葯葯葯……切克鬧。

所以，目前短期來看，葯還是那個葯，藥單大神們可以繼續挖筍來發揮自己的用武之地了。

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