2018年旅遊住宿業投資的新風口在哪裡？

作者：張棟偉

中國正處在消費升級的大時代。

消費升級已經正在改變著零售業，小米、盒馬生鮮、網易嚴選、海淘，都在以「新零售」的概念上受到狂熱追捧，市場規模也以爆髮式增長。

作為人民群眾腰包鼓起來之後的另外一個大消費市場，旅遊業也正在迎來新的春天。

國家旅遊局發布的「十三五規劃」旅遊業發展的主要目標是：到2020年，旅遊市場總規模達到67億人次，旅遊投資總額2萬億元，旅遊業總收入達到7萬億元。旅遊業對國民經濟的綜合貢獻度達到12%。

在旅遊業的業態中，住宿業是其中最值得關注的領域。因為景區、交通、公共設施之類的項目，都是由國有資本或大型產業資本進行投資和運營，只有住宿業是完全以社會資金和個體投資驅動。所以，本文簡要探討分析一下住宿業的投資機會。

2018年，住宿業市場將迎來全新的發展時期。

一、住宿業用戶從公務公款消費轉向個人付款為主

中國的住宿業，長期以來其實就是酒店業（主要是星級酒店），用戶群集中在與公務商旅有關的公務官員和企業人士，使用服務的人並不是最終買單的人，消費者年齡偏大，追求所謂高大上的氣派，房子是用來看的，而不是用來住的。

2013年開始，國內經濟全面進入新常態，酒店業再次陷入了一次發展危機，迎來虧損潮和關店潮。

通過全社會的產業調整，這兩年住宿業又逐步回暖，並不斷的發展壯大，並將在2018年成為新的投資增長風口。

2018年的住宿業，從根本市場結構上與以前的酒店業完全不同，其特點是：

1、使用住宿服務的人大部分是自己買單，個人付款是主流；

2、消費者年齡顯著年輕化，20-40歲是消費主體；

3、基於消費者的特徵，住宿業細分為酒店、客棧、公寓、民宿等多種業態，滿足用戶群不同場景的需求。

時尚、藝術、調性、互聯網體驗、智能科技，這些要素都必須融入到住宿產品中，使得住宿業成為「房子是用來住的，也是用來看的、更是用來生活的」一種複合型體驗。

二、酒店客棧公寓民宿，哪個才是新風口？1、酒店

作為歷史最長久的旅遊住宿業態，酒店雖然從2016年開始重新回暖，但增長前景已經不值得投資了。

原因就一條：太多了。

酒店業的家數佔全國住宿業68%，客房數則佔全國住宿業的92%！！！

這麼高的佔比，已經沒有什麼市場增長空間，只有精細化深度運營的機會了。所以，酒店業一直在進行大規模的合併整合，提升資金效率。對於小規模社會資本來說，已經不值得參與經營投資，買賣相關上市企業的股票就可以了。

2、客棧

客棧，其實就是古代住宿業的名稱。現代旅遊業，把住宿業規範化稱呼為旅社、招待所、賓館、星級酒店之類，放棄了客棧這個叫法。

但是隨著最近幾年來，時尚文藝潮流深入到商業的各個領域，一批新的住宿業從業者加入到市場里，開辦以住宿為基礎，兼具不同特點的特色服務，為了溶合旅遊所在地的氣氛，比如雲南古城，拉薩老城區，於是把自己的住宿旅館稱為客棧。

在互聯網上，更普遍的稱呼是把客棧也叫做「民宿」，或者「民宿客棧」。

不過更嚴格的講，「民宿」和「客棧」並不是一個業態。

「民宿」是指居民生活住所，比如一居室、兩室一廳、小院子等等，住戶原本用於家庭生活的場所，用於對外經營出租。這類設施一般1次只滿足1個訂單，消費者一般是1個家庭，或者多人拼團聚居。

「客棧」則是利用改造現有設施，或者新建設施，按傳統酒店業務模式運轉。

相比酒店業，客棧更強調特色化的地理位置、裝修風格、服務內容，絕大多數是單店運營。

所謂「成也蕭何、敗也蕭何」，客棧基於其特色化的風格，一經推出就大受歡迎，全國迅速進入了瘋狂投資期，民宿客棧僅僅2年就陷入泡沫。

城市酒店基本是存量物業改造；但是在農村，民宿客棧的可改造供應量幾乎是無限的。而在存量改造的同時，政策刺激下大範圍的美麗鄉村建設在同步製造增量，供需失衡的趨勢顯然可以想像。

截至2016年底，中國客棧民宿類住宿已有5萬多家，主要分布在長三角、珠三角和西南旅遊業發達的省份。民宿從業者從2012年的不到10萬人發展到2016年的90萬人。在旅遊投資總體規模不斷擴大的同時，同質化競爭、投資效益低下等問題開始顯現，2011年時，莫干山的民宿客棧出租率有80%，2017年降到30%，遠遠低於酒店業平均出租率。95%以上的民宿客棧，都是虧損的。

2018年，隨著酒店業進一步切入「特色化運營」，客棧的日子將更難以為繼。

3、公寓

東方證券在去年的一份題為《聚焦租賃市場：一線城市永不落幕，二線城市快速崛起》的研報中指出，目前中國租賃人口已達1.9億人（主要由流動人口及高校畢業生組成），對應租賃市場規模為1.3萬億元。

1月16日，長租公寓品牌自如宣布已經完成了40億元人民幣A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華晟、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投；2月26日，蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資，由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資。

在「加快建設多主體供給、多渠道保障、租購併舉」的政策號召下，同時「租住同權」的政策導向下，長租公寓迎來市場、資本等多重利好，長租公寓創業也越來越受到資本青睞，老牌地產商成立長租公寓品牌或涉足租賃市場，建設銀行、工商銀行等金融機構也參與到租賃市場，長租公寓市場的未來發展還是充滿了利好。

但是長租公寓市場，按照客單價和毛利，以及復購率來看，擁有很大的盈利空間；但同時長租公寓資金投入大、運營服務要求高、盈利難一直是這一行業的痛點。比如在北京，「自如」的長租房依靠把二室一廳分隔為四間卧室出租，來提升收益。但是在去年的群租房整治中，這種模式被界定為違規，統一拆除。依靠降低住戶體驗來壓縮成本的路子，顯然走不長久。

長租公寓市場的健康發展離不開兩個核心的問題，一是專業化的房屋租賃服務，二是完善租住產品和租後服務，專業化、規模化以及標準化服務。完成這兩個需求，都需要投資者具備規模化的房源數量，和專業的運營服務，只適合像「自如」、「蛋殼」這樣的大企業做B2C模式投資，個人房東投資經營普遍是雞肋業務，操了賣白粉的心，得了賣白菜的錢。

4、民宿（短租）

相比千店一面的酒店、異化細分的客棧、需要規模化的公寓三大傳統住宿業，一種新的住宿業態「短租民宿」在這幾年卻是異軍突起。

近日，民宿短租預定平台「途家」（旗下包括「螞蟻短租「民宿平台）」發布了《2017年民宿短租發展報告》，消費升級的現象尤為明顯。統計大數據顯示，2017年國內民宿平均價格401元/晚，幾乎和北京普通四星酒店價格不相上下。

報告認為，現民宿均價已達到400元以上，在消費升級的大背景下，500元以上的民宿也逐漸成為主流，尤其是新中等收入人群的崛起和二胎時代的來臨，「多人多天」的住宿場景普及，推動了民宿「豪宅化」傾向明顯。

所謂短租民宿，即房屋業主或者二房東，將自持或長租的普通居民住所，如樓房套間、獨立小院、別墅等，接入到諸如螞蟻短租、AirBNB愛彼迎、小豬短租之類的預訂平台，接受用戶預訂。這些預訂平台不僅自身擁有一定的客流，還會代替房東把房源信息發布到攜程網、去哪兒等OTA平台，獲取更大的客流量，預訂平台則與房東之間按照房租收入按比例分賬。

短租民宿的特點是投資門檻低，只要有1套空房，加幾萬元適度裝修符合上線標準就可以進入市場。用戶目標以個人消費為主，符合全國住宿業的發展趨勢。據此前中國青年報的調查顯示，2010名受訪者中，67.6%的受訪者外出旅行時會住民宿。

但是同時，調查中也顯示51.3%的受訪者稱自己或身邊的朋友入住民宿的體驗不好。體驗不好的原因中，配套設施不健全(54.0%)被認為是民宿存在的最大問題，其次是衛生狀況無法保證(49.2%)；服務態度不好(11.9%)也被提及。

之所以出現這樣的滿意度狀況，同樣和短租民宿的低門檻有關。由於房東的個人背景各不相同，因此用戶面對的房源質量和服務水平非常不穩定，影響了用戶的復購入住率，進而降低了房東作為投資人的利益回報。

據新浪科技1月底報道，攜程網最新投資成立了一個叫「有家民宿」的新品牌，由攜程網董事局主席梁建章親自擔任董事長。「有家民宿」有鑒於短租民宿現存的體驗問題，採用了不同的商業模式：

（1）規定房型，只接納核心商圈和景點圈的兩居以上房型；

（2）全託管運營，房東把運營全權委託給「有家民宿」，自身不介入服務；

（3）特色服務，推出「有家親子民宿」，設置特色兒童房，完善客廳服務和廚房設施，滿足帶孩子居住的舒適要求。

據了解，「有家民宿」目前正在招募符合房源條件的房東，沒有房源的投資客也可以純財務投資，由平台代尋房源。

三、大城市飽和，特色城市崛起

從《2017攜程大住宿數據白皮書——酒店住宿市場情況及消費者數據洞察》獲悉，住宿業投資增長速度呈現出一些新特點。

1、熱門目的地十大城市

從用戶搜索的次數和人數，上海都是絕對的超一線城市范兒，比排第二位的北京高出25.99%和32.54%。三亞和廈門作為非一線城市，卻佔據全國搜索總次數的前10位內。其他7個城市包括：杭州、廣州、香港、成都、南京和深圳。

2、西北、西南將成為新的投資機會所在地

從全國酒店供給增長速度來看，西北地區發展勢頭良好，其中青海和甘肅的房間數量增長率分別達到20.5%和12%。西南地區，除了貴州（12%)和雲南（10.7%)實現強勁增長外，四川、重慶繼續保持著相對穩定的酒店供給增長速度，供給增長率分別為9.9%和9.4%。

整體來看，全國酒店住宿在線需求快速增長的城市中近九成為旅遊度假城市，其中不乏一些新興旅遊景區城市。需求增長最快的四個城市分別為：遵義、綿陽、贛州和貴陽，其需求增長率均高於70%。

3、親子出遊設施不足

根據攜程用戶訪談數據發現，親子用戶普遍在孩子4歲以內完成首次親子出行，其中一線城市的親子用戶會在孩子更小的時候就帶孩子旅行。

中國經濟的增長，人均可支配收入增多，推動中國旅遊行業正式邁入了大眾旅遊時代。同時，也促使旅遊消費需求升級以及酒店住宿行業消費需求的升級。祝各位讀者抓住風口，任性飛翔！

註：文/張棟偉，公眾號：張棟偉（ID：dushibuluo），本文為作者獨立觀點，不代表億邦動力網立場。

?

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！