看完這些數據，覺得北京房子漲價難了

科技 03-10

文 / 曾慧娟編輯 / 房濤

近期不斷有人問我們：北京的房子能買了嗎？還漲不漲？還有一些人在問「鄭州的房子……」「南昌的房子……」。

從朋友圈和售樓處的直觀感受看，我們的感想是：市場需求還在，只不過暫時封存了，封存的因素主要是調控政策和對未來風險的擔心。

在2018年初，我們還看到了一些人還在等機會。在一個買房群里，群主說：不要急，聽我的，按節奏走。也看到了一些人失去耐心，開始進場。

以下這幾組數據將會有助於判斷2018年北京的樓市走向。

土地供應量增加，不過住宅全部限價

2018年北京市場上的新盤主要來自於2017年供應的土地。中原地產數據顯示，2017年北京土地供應總數比2016年增加了190%，宅地供應面積則是四年來最高。住宅用地成交面積佔比高達70%，較上一年同期擴大33%。土地供應大幅度增加，將明顯抑制2018年北京房地產市場價格。

另外，2017年北京土地市場成交的969萬㎡住宅用地中，共用產權房面積佔比31%，商品住宅用地面積佔比46%。商品住宅中可銷售面積約356萬㎡，而且全部是限價房。也就是說，限價房和共有產權房供應是2017年的市場主旋律，這些項目的價格在拿地的時候就已經定好了。

一方面是商住實行嚴格限購，另一方面在土地供應時就直接限定房子價格，這兩個方面基本鎖死了2018年的房價。

另外，北京市在更高層面也在實行兩端「控流」的政策，一個是引導產業向外遷移，減少新增人口的壓力；另一個是增加土地供應。2017年4月份，北京首次發布了未來5年住宅用地供應計劃，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬套自住房。2017年的土地供應量是近4年最高的。

熱門區域：亦庄、舊宮、良鄉、北七家

2017年的土地供應還是集中在郊區，所以看房還是要到五環外，臨近五環已經是「優質區」了。

既然2018年的價格大概率被鎖死，從整年的時間段去看，供應比較集中的地方同樣會是熱門區域，包括：大興的亦庄（到瀛海一帶）、舊宮、房山的良鄉、昌平的北七家。

亦庄區域的參考項目有亦庄金茂府（成交均價在63449元/平米），北京城建海梓府（成交均價50006元/平米）等。

昌平北七家2017年成交了5宗地塊，根據中原地產首席分析師張大偉預計，合計限價商品房體量高達43萬平米，按照規劃要求，合計供應的限價房住宅高達4000-5000套左右。2013-2015年區域內供應土地高達11宗240萬平米，其中住宅體量超過萬套，庫存依然有超過5000套。目前區域內的明星項目有萬科翡翠公園、融創北京壹號、北京莊園等，成交均價在5-7萬元/平米。