其它國家都是怎麼收房產稅的？

這項交給地方政府的「物業管理費」，其它國家都是如何收取的，而哪些相關的條例和措施又將更可能出現在中國的房地產稅中？

房地產稅終於要來了——繼3月5日總理在《政府工作報告》中提到房地產稅立法的消息後，3月7日財政部又在新聞發布會上透露了更多的信息。潘石屹在微博上的發言，更是讓大家對房地產稅的具體實施有了更多的討論。

從2011年起，國家就開始在上海和重慶兩地做了房地產稅的試點，期間兩地也各自進行了一些調整。因為徵稅方式不同，所以延伸出「上海模式」和「重慶模式」的說法。

「上海模式」只針對增量房，「既往不咎」，所有滬籍家庭新購二套房，或者非戶籍新購房起全部徵稅，按市場價70%計算，稅率0.6%。

「重慶模式」更針對高端市場，無論新購還是已經持有的獨棟、新購併且交易價超過重慶前兩年新房均價2倍的住宅，以及在當地無戶口、無企業、無工作的「三無」人士全部住房，一律徵稅，稅率根據住房和前兩年均價的比例確定，在0.5%~1.2%之間。

上圖源：ifeng.com

但就目前的一些媒體報道和業內人士的推測來看，全國正式的房地產稅並非單一地照搬這兩種模式其一。而且現在全部統一叫「房地產稅」，與「房產稅」一字之差，範圍更大，除了房產稅之外，也包括契稅、地產稅、增值稅、個稅等等，相當於進行了稅制改革，很有可能今後交易環節中的稅費會相應地也進行調整。

在正式的全國房地產稅繳納方式公布前，不如來看看世界上其它國家和地區是如何收取這種類似「物業管理費」一樣的房產稅。廣義的房產稅包括了持有和交易時的全部稅種，但狹義的房產稅只針對持有階段，每個時期固定要繳納的費用。

美國：

浮動估值×浮動稅率

美國的地產稅就叫Property Tax，各個州、州內各個地區的情況各有不同。根據2017年的數據，州平均稅率在0.28%~2.38%之間，最低的是夏威夷，最高的是新澤西。新澤西州內部，與紐約一河之隔的哈德遜郡稅率2.23%，普林斯頓大學所在的默瑟郡就高達2.5%。

上圖源：見水印

地方政府根據房產交易價格，對每塊地產做出估值，地段、建築、土地面積、是否二套房或投資房都會影響。但是這個估值是和實際的交易價有所區別，直接賣房的話並不能套上這個估值。

房產估值也有幾種計算方式，比如大多數地區是每隔幾年重新評估一次，房價漲了房產稅也會貴；像加州就特別一些，他們是只在交易時做一次估值，然後根據通脹做一些調整，但和實時的房價不掛鉤。

上在網上可以非常便捷地查到任一地塊的估價，圖為洛杉磯一個地塊的估價，圖源：lacounty.com

房產估值不變，但房產稅率是會變的，比如在2009年時，新澤西的稅率就只有1.89%。這是因為他們先計算整個地區的房產總估值，再結合第二年的支出預算，由此算出需要收多少的稅，才會得出實際收取的稅率是多少。完全是反過來的。

美國的房產稅是地方相當重要的收入，因為房產稅和地價掛鉤，如此一來，地方政府會想辦法提高當地房價，比如改善當地生活環境、加強基礎建設、創造工作機會，以此吸引更多人口在當地買房。

收上來的房產稅，會按照不同的比例分配給郡（第二級行政單位）、市鎮（第三級行政單位）、學區、市政等機構做固定的用途，這些用途會非常清晰地寫在稅單上。

教育、治安、基礎設施建設的費用全部都從房產稅支出，房價越高的市鎮，收上來的房產稅就越多，教育質量越高、治安就越好，因此美國同樣存在著「學區房」一說。

上俄勒岡州波特蘭市旁clackamas市的房產稅稅單示例，除了列出應繳款項，還詳細地標明了稅款去向，黃色部分分別為教育經費、市政服務經費和其它費用的總值，圖源：clackamascounty.com

因為美國的地方政府對房產稅過於依賴，加上美國「市鎮」的概念和國內不一樣，很多市鎮的轄區面積比國內的地級市要小，可以簡單理解為國內的街道或鎮，管理的人數和區域相當有限，無法做到宏觀的調節，一旦當地房價下降，治安經費也會隨之減少，警力不足就會導致犯罪率升高，大量中高收入居民搬走，房價下跌後更收不上來房產稅，造成惡性循環，窮的地方會越來越窮。

上底特律因騷亂等原因造成富裕居民外遷、地價下跌，從而導致稅收下降，形成惡性循環，於2013年申請政府破產，圖源：The New York Times

英國：

永久固定估值×浮動稅率

英國的地產稅叫Council Tax市政物業稅，同樣是交給地方的「地稅」，而且地方可以不用聽中央的意見，隨便怎麼花都可以。

和美國不同，英國的市政物業稅更多會針對「住房子的人」而不是「擁有房子的人」，如果是出租的房子，房東會讓房客出這筆錢。即使是住在公租房裡，這筆錢照樣是要付的。

市政物業稅是單純地為了提供服務而設置的，如果房子空置，相當於並沒有用到某些市政服務，反而可以有一定的減免，因此可以看出，這筆市政物業費真是相當務實的市政費用，並沒有調控房價的作用，越是二套房越收得低。

上圖源：instagram.com

市政物業稅同樣是按「房屋估值×稅率」的方式來計算，其中房屋估值恆定不變，以1991年4月的價格確定（威爾士例外），如果是1991年之後建的新房子，也一律換算成1991年的估值，之後房價漲跌和稅費毫無關係。

在此基礎上，房子根據估值被劃分成A-H一共8個等級，A最便宜，H最貴，只要房子不拆，等級就不變。政府每年會公布D等級住宅的稅率，這樣就能在D檔稅率的基礎上相應地算出每一檔的稅率（比如H檔稅率是D檔的2倍），再根據自家房子具體的估值繳納相應的稅費，頗有一點梯價電費的意思。

上圖源：gov.uk

當然，富豪這塊肥肉也不會不吃，尤其倫敦是全球富豪最多的城市。針對公司買房避稅或做信託的行為，英國準備好了豪宅稅，一刀切，公司購買交易價超過50萬英鎊一律徵收最低3500英鎊的稅，最低稅率0.7%，最高1.1%，而且稅費在第一年基礎上每年跟隨CPI水漲船高，稅費至少跑贏通脹。光是這一項在2015就為英國賺了1.78億英鎊！

上圖源：gov.uk

另外英國的房產交易稅里有個很有意思的「利得稅」，比較像國內二手房交易時的個稅。我們的個稅是網簽價的1%或差額的20%，而利得稅會根據個人收入定在18%~28%。不過不像個稅必須滿五唯一才能免除，利得稅更人性，只要把房子登記為主要住所，利得稅就能減掉一部分，唯一住房更是直接全免。

另外利得稅計算的是個人的所有資產，如果炒股虧了，虧的錢直接從應繳稅額里抵扣，不用再稅。買了房子裝修過的話，裝修也可以做抵扣。

德國：

永久固定估值×浮動稅率

德國人對買房子這件事並沒有什麼熱情，即使是在購房比例最高的城市不萊梅，也只有50%左右的人有自己的房子。

德國的房產稅也叫房地產稅Grundsteuer，演算法比英國更複雜：以1935年（東部）或1964年（西部）的房產價格為基礎估值，這個估值和英國一樣是恆定不變的。在此基礎上，會乘以一個固定的稅率，獨棟和雙拼是3.1‰，公寓是3.5‰。

唯一的變動數值叫係數，每個城市都不一樣，2017年全德係數最高的黑森州Nauheim，這個離法蘭克福機場不遠的小城係數高達960%。

上圖源：見水印

之所以會出現比英國還要奇葩的計算方式，是因為德國在1935年時對整個德國的土地做了一次評估，二戰後東西德分離，西德單獨又在1964年做了次評估，因而導致了兩地的基礎估值時間不同。

換一種方式來解釋，假設一間Nauheim的屋子在1964年的價格是1萬歐元，那麼它固定要交的稅是350歐元。不過在過去的半個世紀里，不動產已經升值了8.55倍，因此實際2017年需要繳納的房地產稅就是2992.5歐元。

上圖源：kreditvergleich.net

這麼去進行換算的好處是顯而易見的，人口越密集、工業越發達的地區，土地升值越快，因而就會計算出更高的係數。

當然再怎麼解釋，畢竟還是從口袋裡掏出來的錢，而且房東會把房地產稅直接加到房租里，再不愛買房的德國人也受不了，一直吵著要把這種過時的計算方式給更換掉。

上有頭有臉的大城市係數都不會低於400%，圖源：kreditvergleich.net

瑞典：

浮動估值×固定稅率

以高稅收高福利著稱的瑞典，實際房產稅在0.75%~1%，以房產估值的75%徵收，房產估值每年更新。屬於低得很良心的稅種（個人工資所得稅在40%~50%左右，當然也有起征點和個人消費抵扣），獨棟住宅會有交稅上限，最多6512克朗一年（2016年數據）。

上限的存在很好理解，當房產稅作為「物業費」收取的時候，再大、再貴的房子使用的公共資源也是有上限的，比如500㎡的別墅和800㎡的別墅實際上都只住一家人，差別不像50㎡一居和100㎡三居那麼大。

上斯德哥爾摩老城區，圖源：Intelligent Community Forum

而公寓住戶我們以前介紹過，即使買房之後每個月都還要交一筆價格不低的月費給房屋管理公司（類似物業+業主委員會），包括了暖氣費、房屋翻新費，同時也包括房產稅。

如果是新建成的房屋，之後免稅5年。打擊短線炒房的辦法是收取高昂的交易稅（按瑞典可怕的稅率，就算是滿五唯一也夠喝一壺了），而不在房產稅上做文章了。

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