買房必看！2018這幾個買房良機千萬抓住了

房地產市場被稱為經濟周期之母，房地產投資也成為影響中國經濟景氣的關鍵變數。對於購房人來說，從房地產投資的前景，可以大體判斷開發商的市場預期、資金市場環境的變化和調控的方向，進而順勢做出合理的購房決策。

那麼，哪些因素是影響2018年房地產投資的關鍵變數？購房人從中又能獲得哪些啟示，且看下文的分析。

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2018年房地產投資承壓的兩個主要因素

一是房地產開發資金來源持續回落。房地產開發是資金密集型行業，這使得房地產投資與資金來源具有較明顯的一致性。然而，從具體的波動特點看，二者增速並不完全同步：

首先，房地產投資滯後於資金來源的增速大約3-9個月，這符合房地產企業先籌資後投資的規律；

其次，資金來源的波動受外部資金市場環境等房企不可控因素的影響更大，因而其波動幅度也更加激烈，相反房地產開發投資主要是房企基於自身庫存進行動態調整，增速也更加平滑。

在此，假設二者的滯後期為6個月。最近兩年的數據顯示：2016年12月末15.2%左右的資金來源增速，對應了2017年上半年8.5%的投資增速，而2017年上半年11.2%左右的資金來源增速對應了7%的投資增速。由此推論，2017年下半年房地產開發資金來源增速在7.4%-9.7%區間內波動（見下圖），相應地，2018年上半年投資增速可能在3%-6%區間內。資金來源的持續回落，必然會造成投資的持續下滑。

二是房地產銷售連續下滑。從需求端看，在嚴調控方向不變和按揭貸款利率不斷上升的趨勢下，2017年房地產銷售面積已降至7.7%。房企的策略以消化現有庫存為主，並不急於開工建設。由此，2017年12月新開工面積累計增幅也下降至7%。隨著房地產銷售的持續下滑，儘管房企會有一定的補庫存投資，但整體開工增長前景並不樂觀。相應地，房地產開發投資仍將持續下行。

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買房人不妨把握好結構性購房機會

對於普通購房人來說，房地產投資對於房價並沒有必然和直接的影響，它是房地產開發商的市場預期和資金供應共同作用的結果。房地產投資的下行，暗示著2018年房地產市場還將延續當前的調控方向，加上按揭貸款利率持續攀升，房價整體牛市的可能性不大，但結構性購房機會仍然存在。具體來說，可根據以下幾方面條件相機抉擇：

其一，一線城市可買入高品質樓盤。受限價政策影響，一線城市價格管控異常嚴格，部分區域、板塊甚至出現一二手價格倒掛現象。短期內，一線城市調控難言放鬆，中高端市場更是價格管控的重點。因此，一線城市特別是上海、深圳的市場長期看好，利空已經出盡，價格觸底現象隱現，中高端優質樓盤值得介入。

其二，人口凈流入、前期價格漲幅相對較低的強二線城市，房價明顯下跌的概率不高。前期漲幅過快、交易低迷的強二線城市購房者可觀望一段時間，相反，前期漲幅相對偏低、與一線城市房價差距更大的二線熱點城市庫存已大幅下滑，房價上漲潛力仍然存在。

其三，核心城市對周邊三四線城市溢出效應仍值得期待。特別是一線和強二線核心城市周邊、高鐵一小時經濟圈三四線城市、衛星城，房地產市場將可能繼續分享核心城市的人口、資金溢出的紅利，住房潛在需求較大，房價穩中有升的趨勢可期。

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