房多成災？東三省賣掉庫存房，要花6.1年！

在北上廣深，地段再偏的房子也有賣出去的機會。但在東三省，開發商建的的房子剩餘庫存超4億平方米，都賣掉的話至少還需要花6.1年！

根據世聯行日前發布的研究報告，至 2018 年，全國住宅累計可售量降為 23 億㎡，預計到 2018 年若無新開工的住宅，消化全部庫存需大約 1.8 年。

但以全國主要城市群劃分，之間庫存分布不均仍然持續。廣東、成 渝、西南、長江中游地區的去化周期低於 1 年。珠三角、長三角和京津冀地區庫存已趨緊。但在廣大的三四線城市，如東三省庫存相對於 2017 年儘管再縮短了 0.6 年，但去化周期仍在 6.1 年。

報告顯示，2017 年，全國商品房銷售額累計同比增速從 2 月的 26.0%下降至 12 月的 13.7%，全年商品房銷售額 13.4 萬億；商品住宅銷售額累計同比增速從 2 月的 22.7%下降至 12 月的 11.3%，全年商品住宅銷售額 11.0 萬億。

40 個重點監測城市市場呈現與 2016 年截然相反。2017年的熱點城市銷售額大幅下滑，北上廣深分別下降 47%、41%、30%和 37%，2016 年的明星二線城市如合肥(2016 年 增長 28%)、南京(2016 年增長 44%)、天津(2016 年增長 113%)等也錄得 30%以上的降幅，熱門三線衛星城如東莞、佛山、無錫亦分別錄得 12%、34%和 34%的降幅。

而2016 年後起發力的西南部城市，在 2017 年繼續高歌猛進，重慶以銷售額錄得 66%的增幅尤為突出，同樣情況的還有東三省的二線城市。

重點城市基本都呈現量跌價穩的格局，量價齊降的城市只有 3 個，分別是深圳、天津和南昌，都屬於限價抑制、郊區低價盤成交主導的結構調整，而並未出現大面積的價格下調。另外還有 7 個城市城市呈現量價齊升，其中重慶、瀋陽、哈爾濱、大連 4 個城市的市場屬於弱政策下市場主導增長的典型代表；而臨沂、泰安則是棚改政策推動的典型代表。

從銷售量看，2016 年的熱點城市銷售面積和銷售套數在2017年都有不同程度的下滑。如北京全年銷售面 積 508 萬㎡、同比減少 59%，銷售套數 4.3 萬套、同比減少 66%；上海全年銷售面積 609 萬㎡、同比 減少 53%，銷售套數 4.9 萬套、同比減少 52%;南京全年銷售面積 710 萬㎡、同比減少 50%，銷售套 數 6.2 萬套、同比減少 51%等。

不過，大部分城市的銷售價格仍保持正增長。如北京 12 月銷售均價約 4.4 萬元/㎡、同比增長 11%，上海銷售均價 5.0 萬元/㎡、同比增 長 5%，南京 12 月銷售均價 2.1 萬元/㎡、同比增長 4%。限價限簽的強政干預，催生多地一二手房價格倒掛現象，尤以南京 11 月發生的河西 10 盤開售遭遇哄搶為突出。

至2017年末，全國待售面積5.9億㎡、同比減少15.3%，比2016年2月的高點7.4億㎡下降了20.3%。 商品住宅的待售面積亦下降至 3.0 億㎡、同比減少 25.1%，比 2015 年末的高點 4.5 億㎡下降了 33%， 當前待售總量已遠低於 2013 年末；但商品房非住宅物業(商業、辦公等物業)的年末待售面積為 2.9 億 ㎡，僅比 2016 年末下降了 1.8%。

世聯行推算，至 2018 年，全國住宅累計可售量降為 23 億㎡(假設項目新開工 1 年後陸續進入市場； 上一年的新開工面積-當年的銷售面積=可售面積，逐年累加即為累計可售面積)，這些量將在未來幾年陸續入市。待售面積按照 2017 年的銷售量去計算去化周期(去化周期=當年末可售面積/當年銷售面 積)，預計到 2018 年若無新開工的住宅，消化全部庫存需大約 1.8 年。

以相同的方法計算不同城市群的庫存及去化周期，結果顯示，城市群的庫存分布不均仍然持續。

廣東、成渝、長江中游、長三角、西南五個地區的去化周期均低於全國，其中廣東、成 渝、西南、長江中游地區的去化周期更低於 1 年。珠三角、長三角和京津冀地區為我國傳統人口聚集地區，按照當前的去化來看，這幾個地區的庫存已趨緊。

而近年人口流出的區域，去庫存或進入攻堅階段，特別是其中廣大的三四線城市，如東三省庫存相對於 2017 年再縮短了 0.6 年，但去化周期仍 在 6.1 年的高點，除去當前去化較好的核心二線城市，東三省廣大的三四線城市依舊面臨相當的考驗。

南都記者邱永芬   實習生劉子瑤

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