投融管退大咖齊聚，存量資產得這麼做！

[ 導讀 ]

中國存量資產管理高峰論壇

大咖觀點，乾貨滿滿

3 月 9 日，由易居企業集團主辦的「中國存量資產管理高峰論壇暨易樓產品發布會」在上海重磅啟幕！

本次論壇邀請到了易居企業集團CEO 丁祖昱，北交所金融服務（上海）有限公司總裁畢建忠，易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕，中城投資執行副總裁王珊，萬商俱樂部創始人楊澤軒， FOG 富尚資產集團董事長陳曉歐，渤海匯金資管董事總經理李耀光，易居企業集團副總裁劉文超，易居克而瑞副總裁張兆娟等行業大咖，一起縱論存量時代，為企業資產管理賦能！

北交所金融服務（上海）有限公司總裁畢建忠結合當前產權交易的現狀與案例，分析了房地產產權交易面臨的機遇與挑戰，並表達了與易居合作的期望，希望通過易居的專業度來提升產權交易相關服務。

論壇現場，易居 2018 年首個大數據產品，資產投資工具平台——「易樓」重磅發布！除此之外，經過對市場上數百家房地產基金的大量監測、深度分析與實地調研，以及行業人士與權威專家的投票、打分，克而瑞還在現場推出了《 2017 年度中國十佳地產基金投資機構》與《 2017 年度中國十佳資產證券化產品》兩大榜單。

我們第一時間將這些觀點、乾貨整理出來，與大家一起分享，希望能給各位讀者以及相關從業人士帶來一些啟發。

1

易居企業集團CEO丁祖昱

「

存量市場已經具備了天時地利人和。

」

論壇現場，易居企業集團 CEO 丁祖昱首先為中國存量資產管理高峰論壇做了開幕致辭。以「兩會」為切入點，他表示，相比於往年今年「兩會」的地產代表大幅下降，關於房地產的聲音也相對減少，這說明人們對房地產的關注度有所下降。但與此同時，就存量來說，目前已經具備了天時地利人和。

天時：「租購併舉」為存量發展提供了最大的天時，包括正在召開的「兩會」，未來，所有政策都會對存量有所傾斜。隨著過去十年增量的快速發展，所有增量都會發展為存量。

地利：在很多城市，二手房與一手房交易量已經越來越接近，目前中國已經有六座城市二手房的交易量已經超過了一手房，這種局面還會不斷擴大。

人和：核心的租賃人口還是在一線城市和強二線城市，行業內的產品線日益完善，國家隊和房企是全產品線布局，覆蓋全客群。租購同權在一線城市是不可能的。

2

易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕

「

克而瑞從投資端切入存量市場，通過大數據投資決策工具為企業掘金存量市場賦能。

」

隨著存量資產改造升級需求的不斷上升，城市更新已成為中國房地產行業的熱門領域。易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕對城市更新下存量資產市場做出了深入分析，帶來了很多富有啟發性的觀點。

狹義的存量是相對於增量來說的，在城市更新概念下，對存量資產的關注聚焦到大量的低效資產、低價值資產，基於這樣的變化，將存量資產定義為「未充分發揮價值的已建成物業，以及有價值增值空間的各類資產。」

城市功能變化帶來城市更新，催動存量市場，而土地供應收緊，房企多藉助存量優質資產包，擴大資產水平，同時政策上打出組合拳，從分領域，到土地、金融、財稅，支持存量資產盤活。

當前資產的金融屬性漸強，2017年房地產資產證券化發行繼續攀升接近2000億元，其中以存量資產為標的佔比40%，發行總額接近2016年全年。資本進一步推高了存量市場熱度。

以住宅為標誌看存量市場發展，京滬深率先進入存量掘金時代，同時二線城市新興商務區普遍面臨供需錯配，導致二線城市核心商務區存量資產也存較大挖掘價值。

存量資產市場快速擴張，市場信息紛繁複雜，亟需對存量資產的辨識、決斷和落地。克而瑞選擇從最關鍵的投資端切入，通過易樓這樣的大數據投資決策工具撬動龐大存量市場資源，為企業掘金存量市場賦能。

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3

中城投資執行副總裁王珊

「

不動產領域資產證券化的加速，為商用不動產的流通和退出拓寬了資本市場渠道。

」

據數據顯示，中國投資商 2016 年在商業不動產領域的投資高達 326 億美元，已成為世界第一大商用不動產投資國。中城投資執行副總裁王珊從「取勢、明道、優術」三個方面分享了自己對於如何投資商業不動產的真知灼見。

從趨勢上看，金融去槓桿，政策鼓勵真實權益類資產投資，城市更新下專業存量投資運營商崛起，同時消費升級，細分領域需求爆發，如長租公寓、聯合辦公、社區零售、精品酒店等，行業整合加速，使跨界合作增多。

近幾年大宗交易併購日趨活躍，核心區域供應緊缺，大宗交易由新增供應向存量供應，城市更新帶來的舊樓改造成為投資重點。上海大宗交易佔據半壁江山，其中辦公樓接近 70% ，主要買家是內資。

租賃市場規模快速擴大，未來 5 年北、上、廣租賃用地比例將達到 30% ，租賃公寓中機構滲透率僅 2% ，對比日本、美國，未來 10-15 年可能超過 20% ，長租公寓市場容量有望達到萬億級規模。

在資本市場，資產證券化發行和審批的速度在快速優化，為商用不動產的流通和退出拓寬了資本市場渠道。基於判斷，中城投資重點關注辦公樓和長租公寓兩大賽道。

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4

萬商俱樂部創始人楊澤軒

「

當我們重新以人為視角開始做內容的時候，這個時代才發生了真的變化。

」

中國商業地產已經從製造時代邁入資管時代，未來，存量資產改造、空間效率提升等領域將成為商業地產的發展重點。萬商俱樂部創始人楊澤軒結合商業地產的發展規律分享了資管時代下對商業未來的思考。

資產管理時代悄然來臨，資管要求以投資回報率為核心。

外部環境發生了重大變化，商業「人－貨－場」的發展也發生了變化。

「人－貨－場」的核心邏輯的四大變化：1.流通變革順序:消費者—終端渠道—品牌—供應鏈端；2.行業創新方式:局部到整體,破壞性創新到建設性創新；3.價值回歸路徑:打破高溢價,回歸商品和服務本身；4.企業增長方式:外生—內生。

商業人的未來任務是通過需求把握、場景再造、內容升級和有效的運營管理，實現生活方式的重建，從而創造資產和資本的價值。

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5

FOG富尚資產集團董事長陳曉歐

「

房地產黃金時代結束，未來並非「廢銅爛鐵」時代，而是「鑽石時代」。

」

FOG 富尚資產集團董事長陳曉歐先生，在國際市場投融資、基金管理、資產管理等領域有著豐富的專業經驗，他結合案例深入淺出地講解了房地產大資產管理時代下的資產管理體系搭建、標準與運營。

新常態下的地產布局，房地產已經過了拿地、開發、銷售的模式。鑽石時代下，房地產人必須做的4件事：商業模式的升級轉型、地產的金融屬性凸現、資產證券化與資產管理、全球資產配置。

資產運營6大組成部分為：企業戰略、全生命周期成本控制、資產運營管理、資產管理標準與系統、人員架構與管理、風險控制。

國內資產管理與國外相比，還缺乏細膩度。資產設計非常重要，從整體資產包戰略方向、資產包管理規劃、標杆項目的資產管理運營及標準搭建，到資本運作各重要環節實現專業化的商業地產操作。

未來需要資產的內部循環。「開運金模式」將成未來主流，即「開發+運營+金融」的組合，對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合，從而兼顧地產開發價值、商業運營價值和不動產。

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6

渤海匯金資管董事總經理李耀光

「

若以公募作為目標的話，中國的 REITs 在今年或明年就能推出；若以國際資產管理標準為目標的話，中國的 REITs 距離國際標準還很遠。

」

資產證券化與 REITs 是當前房地產金融的熱門領域，渤海匯金資管董事總經理李耀光結合多年從業經歷分享了商業不動產證券化與 REITs 的操盤經驗，以及對不動產投融資創新的展望。

不動產融資環境今年不順暢，明年會更加難做，如何融到錢是房企最關心的事，市場上併購拿地已遠遠超過招拍掛。

中國地產五年一周期，主要是由調控導致的，非市場化的行為。過去三年，房地產80%是通過債權融資，導致行業槓桿率高企。調控的方向主要有：1.權益類投資越來越多，債務類越來越少。2.凡是需要一行三會監管當局事前審批的產品會蓬勃發展。3.未來貨幣會逐漸寬鬆，但貨幣會流向調控領域。

物業持有方角度， REITs 相當於資產或子公司的 IPO ；投資人角度，REITs就是投資基金，投資的是能產生穩定現金流的不動產。 REITs 給買不起辦公樓的老百姓，提供了可以參與投資提供穩定現金流的商業地產中去，享受物業增值，解決城鎮化帶來的投資渠道缺失的問題。

中國2017年發行了1.4萬億ABS產品，和不動產相關的三種資產證券化產品為類REITs、CMBS和其他地產證券化產品，主要通過銀行間和交易所渠道流通。

香港和台灣已經有REITs，大陸還沒有，但很快會推出。雖然沒有標準的REITs，但不同標的的REITs產品正嘗試不斷進步，基本上除了基礎設施的相關產品還沒出現，在海外已推出的標的類型都已在大陸出現。

市場上，有開發資質的企業基本以CMBS產品為主，沒有開發資質的企業基本以發類REITs過戶型產品為主。類REITs可以幫助企業出表，降低資產負債率，提高市場估值。現在市場做REITs，拿到批文就打廣告，成功做REITs可以幫助企業提高知名度。

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7

易居企業集團副總裁劉文超

「

顛覆性的創新往往來自於對邊緣行業的突破。資產是主角，易樓是平台，我們始終是資產時代的服務生。

」

資產投資工具平台——易樓，是目前國內唯一款由專業資產投資分析師作為第三方對交易資產進行客觀評測的 APP 。易居企業集團副總裁劉文超結合大宗資產交易的痛點與特點，分享了「易樓」如何幫助投資方、資產提供方實現高效、低風險的交易，為企業資產管理賦能。

大宗資產投資性需求正在持續上升，數萬億資金開始排隊入場。受資本市場管控從緊的影響，內資對於大宗資產交易的收益預期進一步提升，穩定期投資綜合凈收益預期5%以上，一線城市傳統資產租金收益率平均5%以下。隨著供需的不平衡，投資偏好發生轉變，投資風險也愈加凸顯。

目前，大宗資產交易過程中存在著三難問題：項目難找、項目難斷、項目難落，這些痛點仍在不斷凸顯。

易居作為以大數據為基礎的服務商，利用自身大數據優勢，針對「三難」問題做了模型，以期在權益取得階段就可以系統解決「三難」核心問題，這便是易樓平台的初衷與由來。

易樓通過對大宗物業的全面監測，活躍項目實時入庫，買賣雙方直接接洽，不斷提升信息效率；以及第三方客觀性測評，三大維度八項指標，投資等級直觀評定，幫助交易方提升決策效率。

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8

易居克而瑞副總裁張兆娟

「

這是克而瑞首次發布地產金融類的榜單，希望明年可以繼續修正及完善指標體系，推出更多的測評體系。

」

易居克而瑞副總裁張兆娟隆重發布了《 2017 年度中國十佳地產基金投資機構》與《 2017 年度中國十佳資產證券化產品》兩大榜單，並對榜單做了深入講解與分析。

這是克而瑞首次發布地產金融類的榜單，希望明年可以繼續修正及完善指標體系，推出更多的測評體系，測評的目的是用專業測評體系給存量資產的投融管退建立行業標準。

克而瑞篩選了上千家企業，並找了很多專家人士做訪談，後期通過建立一套標準進行分析，共有 4 大體系 14 個指標，最核心的是財務指標佔比 35% ，投資管理佔比 30% ，風險控制佔比 20% ，軟性指標佔比15% 。這4大體系的14個指標中有些數據拿起來相當難，克而瑞從不同的渠道獲得。

資產證券化的產品推薦就像地產開發的樓盤推薦。 2017 年涉房的資產證券化共發行了約 120 單，近兩千億規模。資產證券化產品的評價體系，共五大體系十四個指標，包括產品設計、信用評級、發行成本、融資期限、市場影響。

小結

伴隨著房地產存量時代的到來，越來越多的企業將駛入「輕資產」賽道，資產管理、品牌輸出會越來越多地被納入事關企業未來的戰略層面。未來，房地產行業的運營和資本競爭將日趨激烈。如何挖掘存量市場，提高資產管理的「造血」能力，將成為決定房企成敗與競爭格局的關鍵點。

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