高槓桿炒房客正在爆倉的路上！
前言：
信貸周期就是泡沫周期。
宏觀去槓桿、金融去槓桿、居民去槓桿的大背景下，高槓桿炒房客面臨爆倉的危險。
為什麼呢？我來說說底層邏輯。
1、炒房客賺的什麼錢？
這個例子，米筐投資之前不止一次的舉過。
你有一套價值100萬的房子，賣給了一個叫小王的年輕人。小王努力上進，把多年積蓄的30萬，付給你作為首付，另外的70萬哪來呢？銀行貸款啊。這70萬是銀行放出的信貸、是銀行的資產、也是小王的債務——他需要在30年內月月還款，清償債務。
有什麼問題嗎？你拿到了100萬，但其中的70萬是銀行的信貸、小王的債務。是的，小王的債務構成了你賣房收入的一部分。
如果覺得100萬太少，那就把它當作京滬1000萬的房子好了。如果覺得買二手房30%的首付與現實不符，那就提高50%好了。反正你要知道，業主賣房賺錢的一部分，來自於買房人承擔的債務——也就是銀行的信貸，除非是全款，但全款買房的很少啊。
是的，一個人的債務，就是另一個人的收入；銀行放出了多少數額的貸款，理論上就有多少數額的錢成為某些人的收入（除非貸款人拿到貸款後，放在自己賬戶上不花）；銀行放出了多少數額的貸款，市場就憑空增加多少數額的貨幣。
炒房客賺的什麼錢？很大一部分是接盤俠的債務。
炒房的過程就是尋找接盤俠的過程。
炒房的過程就是尋找債務人的過程。
炒房的過程就是賺銀行貸款的過程。
2、高房價如何形成的？
很多人總是疑慮：京滬1000萬的房子，為什麼月租金還不到1.5萬？1.5%的收益率還沒有餘額寶賺的多，這麼低的回報率炒房咋賺錢？
呵呵。估計沒有幾個炒房客是賺房租的，都是賺房價的差額——600萬買入，1000萬賣出，賺其中的400萬差價啊。可即使京滬深這樣的一線城市，能拿出1000萬現金全款買房的估計也沒有幾個吧？
很奇怪嗎？上文已經講了啊，沒有1000萬現金沒有問題，可以銀行貸款啊。貸不了1000萬，可以貸個700萬啊，再不行貸個500萬、400萬也成啊。價值1000萬的房產中，有一部分是由銀行信貸支撐的、是由買房人可承擔的債務支撐的。
1000萬的房子並不是實打實的，高房價是因為銀行信貸，而不是因為買房人收入高、儲蓄多。可沒有信貸參與的房租就不同了，這支付的可是真金白銀。一個人不可能把收入的全部上交房租，但可以30年的償還期去借一大筆錢，這也就是大城市房價高、而房租的低的原因。
房租反映的是百姓收入情況。房價反映的是銀行信貸情況。
很多人說，高房價是貨幣放水的結果，不嚴謹，準確的說互為因果。
記住：貸款就是印錢，放貸就是放水。購房款中，因為貸款占的比重高才造就了高房價。一棟棟房子就一台台印鈔機，而作為貸款人的你就是操作工啊。
3、信貸是人為控制的
現在的錢是什麼？專業術語叫主權純信用貨幣。
它既不是金銀、也不是根據金銀數量發行的代金券，就是國家印製的一張張花花綠綠的紙——隨著無現金社會的到來，這張紙也可以省略了，就是電腦上一個個數字元號。
是的，信貸是人為控制的。這裡的人，指的是央行、商業銀行、企業、居民——央行代表政府向商業銀行下髮指令，商業銀行接到指令後再具體執行，決定向企業/居民貸不貸款、貸多少、貸款難易程度……
2008年-2009年、2015年-2016年，錢便宜、好貸款、額度高，而最近中信銀行決定北京房抵消費貸上限200萬。前者是信貸寬鬆、後者是信貸緊縮，好不好貸、貸多少、利率多少，全是人為控制的啊。
炒房客賺的什麼錢？接盤俠的債務啊。債務就是信貸，信貸卻可松可緊、可大可小、可多可少、可增可減。
信貸周期就是泡沫周期。
信貸周期就是樓市周期。
信貸周期就是炒房周期。
現在呢？去槓桿啊。宏觀去槓桿、金融去槓桿、居民去槓桿……啥是去槓桿？就是緊縮信貸、減少債務、讓貸款變難。
接盤俠負債的難度大了，接盤俠負債的金額少了，賺接盤俠負債的炒房客還怎麼賺大錢、賺超額利潤呢？炒房客博的就是一個泡沫，泡沫就是財富的轉移：可以轉移別人的財富，也可以增加別人的債務。可這兩項當下都悲觀。
那炒房客死在哪呢？
4、炒房客死在現金流
不加杠杠的投資不是好投資，不加槓桿的炒房客不是好炒房客，負債、貸款、加槓桿的核心關鍵點是什麼？米筐投資之前多次強調過，是現金流。現金流是讓槓桿堅固不斷裂的能量之源。
如果現金流是由工資、提成、獎金、租金、兼職等確定性收入構成，則影響不大。若是由房抵貸、信用貸、信用卡、網貸等貸款資金構成，則槓桿脆裂的可能性就極大。
首先是政府嚴禁各種信貸資金流入樓市，其次信貸緊縮期貸款總量額度受限制，再次資金的成本也在上升啊。
高槓桿炒房客必將難捱過這波周期之冬。原因再重複一次：
信貸收縮壓制了房價的漲幅。
信貸收縮限制了資金的獲得。
信貸收縮抬升了槓桿的成本。
有人不服：大神/大V們都靠這些操作成功了啊。可時移世易，環境不同了。低級的學習是學別人的具體操作手法，高級的學習是學別人的思考邏輯和背後規律。
從來都是悶聲發大財，從沒滿盤皆贏人人賺錢。
當大神/大V們，把這種以貸養貸的路子按照市場價格出售傾囊相授時，也是路子到頭、窮途末路的時候了。大神/大V們已不再賺炒房的錢，而是在賺授課的錢，就像美國西部淘金熱中，有一批人賺得不是淘金的錢，而是淘金客的錢一樣。
那籌更高成本的資金維持住現金流，拖延到下一個泡沫周期來臨不就成了嗎？
可下一輪樓市泡沫周期何時來呢？
5、泡沫周期何時再來？
要回答這個問題，我們先回顧下近十年樓市的泡沫軌跡。
2007年是樓價周期的一個波峰，那一年樓市強力調控，隨後樓價趨緩、以致下跌，當時跌幅較深的深圳出現了部分房貸斷供的情況。感謝美國2008年次貸危機，為力挽狂瀾、刺激經濟、對沖外貿下滑的影響（當時出口是中國經濟最強大的動力引擎），政府推出了四萬億刺激計劃、十大產業振興計劃等，由此進入信貸寬鬆期、樓市泡沫期。
2009年開始，全國樓市高歌猛進，進入2010下半年，新一輪樓市調控徐徐開啟，房價繼續上漲直至新一輪周期的波峰——2013年，樓市嚴厲調控的影響力充分顯現。之後就進入了2014年、2015年的樓市蕭條期，當時連萬科都說樓市告別黃金時代、進入了白銀時代。
跟隨樓市下行的是中國經濟的一路下行，於是中央在2015年底的財經會議上提出了「去庫存」，2016年5月的人民日報刊發了《開局首季問大勢》，預判中國經濟增長將是L型走勢。於是，新一輪的信貸寬鬆期潮湧而至，也就是我們看到的2016年房價的暴漲。
周期循環如此：2007年波峰—2008年波谷——經濟刺激信貸寬鬆——2013年新一輪波峰——2015年再次波谷——經濟刺激信貸寬鬆——2017年初的又一輪波峰。
於是，我們得出了一個錯覺：信貸每三、五年就會寬鬆一次。
真實的邏輯是：每一次經濟下行、需要刺激時才會信貸寬鬆！
誰能保證三、五年後經濟會蕭條？
誰能保證三、五年後出現黑天鵝？
你是否看到中國經濟結構在調整？去產能在穩步進行？供給側改革有重大進展？新經濟發展如火如荼？消費升級在推進？
如此，那又怎麼能確定三、五年後一定會有新一輪信貸刺激呢？
下一輪樓市泡沫周期何時來臨？沒人知道。
只是，這輪高槓桿炒房客似乎已在爆倉的路上。
END
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